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契約の解約
隣家を借家にしようとしております 隣家のこともありいつなんどき、立ち退いてほしい時期（たとえば２年後とします）がくるかもしれません 普通契約で貸した場合で（２年とします）、解約通知（半年前）で立ち退いていもらう（法律上無効）場合と、定期契約５年間で２年後に解約をお願いする（法律上無効） どちらが、リスクが高いでしょうか？ よろしくおねがいたします
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＃６訂正です。 大家側の一時使用目的はに対しては、（より厳しく扱われ、一時使用目的は）借り主側の理由とする傾向はより強くなっていると思います。 （）内を追加。
＞それでは、一時賃貸借契約で空き家を有効活用していく 将来その空き家を大家が活用したいのであれば。 一時使用目的の借家契約は確かに借地借家法の制限はありません。 でも借地借家法は借り手を保護するため、たとえ契約が一時使用となっていても、借地借家法が適用になる条件がそろえば、適用になります。 つまり一時使用契約であっても、立ち退きを要求したときに、借り手が合意せず、一時使用目的ではなかったと主張すればそれが認められる可能性が十分あるのです。一時使用目的で契約する場合は、一時使用目的の理由を明記しなければなりません。 また、その理由は合理的な理由でなければ一時使用としては認められないようです。 さらに、一般的に一時使用目的の契約に対する目的は借り手側の借りる都合が一時使用であることが条件といわれており（たとえば、短期イベントのため、建て替えのための一時的な住居など）、大家側の一時使用目的は認められない様子です。 なお、定期借家契約が整備され、使用目的が大家側の理由であれば、事実上この契約方式をとればよいので、大家側の一時使用目的はに対しては、借り主側の理由とする傾向はより強くなっていると思います。 つまり一時使用目的の契約は慎重に行う必要があるとともに、一時使用目的の借り手はそんなにいませんので、捜すのはより困難だということです。 定期借家で条件をよくして貸し出す方が安全で、借り手も探しやすいでしょう。
#2です。 (1)一般契約の際の契約書上に解約通知６ヶ月前と立ち退きの場合、賃料の６ヶ月分支払いますと強調しても法律的には無効でしょうか？ 基本的に無効です。立ち退き料だけでは正当な事由としては認められないでしょう。 (2)準工業地域ですが、ビジネスチャンス（資産運用活用）は考えられないでしょうか？借家にこだわらずに。 建物の賃貸および建物所有を目的とした土地の賃貸は借地借家法の適用により貸し手側からの契約解除・更新拒絶は困難です。また借地の場合は事業用（事業用の定期借地契約）なら最短１０年という契約はできますが、一般では３０年以上の契約にしなければなりませんので。 つまり土地を有効利用するには借地借家法の適用を逃れる方法を探す必要があります。 たとえば、駐車場や資材置き場、自販機の設置などの土地の賃貸は建物所有を目的としていないので、借地借家法の適用外になり、社会的に一方的に借り手不利な契約でなければ、民法より契約の方が優先されますので、契約通り解除することも可能となります。 なお、民法の場合契約期間を定めると途中解除に関する特約をつけなければ、途中解除することはできません。期間を定めない場合は３ヶ月前の申し出が必要です。これらとは別な取り決めをすることもできます。 でも建物があれば更地にする必要があるでしょうから取り壊し費用を考えると余りよい方法ではないかもしれません。
- m_inoue222
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大家してます どちらも２年後の時点では同じリスクでしょう ５年後は定期借家契約が断然有利ですね 無理を通そうとしてはいけません きちんと２年間の定期借家契約にされるべきです ２年後に再契約することは可能でしょう 基本的にわずか２年間の家賃収入なんて知れていますのでリスクと収入を考えると貸さない方が良いでしょう 立ち退き料を支払う意志があるなら最初からその金額分、２年間の家賃を下げれば借り手はいるでしょう １０万円の家賃相場でも立ち退き料６０万円と考えれば定期借家２年契約で７．５万円で貸す方が良いのでは？
＞普通契約で貸した場合で（２年とします）、解約通知（半年前）で立ち退いていもらう（法律上無効）場合と、定期契約５年間で２年後に解約をお願いする（法律上無効） どちらが、リスクが高いでしょうか？ どちらの契約においても、あなたと借主さんとの間で合意解除が成されれば問題がありません。逆に合意解除に至らないとすれば「2年後に退去してもらう」ことが達成されないリスクはほぼ同じです。 先の回答でも出ておりますが、2年後に退去して貰う必要が生じる可能性が高いのであれば2年の定期借家契約にするべきですね。これなら更新がありませんので、2年後には契約終了、引き続き賃貸することに双方が合意するならば再契約をすれば良いのです。 しかし、2年間の定期借家を条件に借り手が見付かるかは何とも言えません。 他人様に貸すということは所有者といえども好き勝手は出来ませんし、貸主の都合良い条件で貸すのは難しいです。住居であれば生活の本拠となるわけですから、短期間で追い出される立場にもなって考えてみてください。
>一般契約で契約し、立ち退き料を用意するには一般的に 50万～100万くらいでことたりますでしょうか 住居の場合は一般的な相場は家賃の６ヶ月相当ということになります。でも実際もっとかかることもありますので目安程度にしてください。 また半年分として、２年貸したとしたら、実質１．５年分の家賃しか入ってこないですね。また、相手が納得してくれなければ、司法決着となり裁判費用・弁護士費用なども必要になりますし、確実に勝てるとは限りません。 店舗などではさらに営業保証もありますので、青天井と考えていた方がよいです。 ＞また立ち退き料に関係なく、立ち退いていただけないということもありうるのでしょうか（法律を盾にして） ありえます。 ＞定期借家契約で１年以上と１年未満との違いはあるのでしょうか 契約終了のうっかり忘れてというのがありますよね。これを防ぐために、定期建物賃貸契約では契約終了の６ヶ月から１年の間に通知するのを大家の義務としています。 １年以上の場合はそのような通知をしなければなりません。通知を忘れると遅れた分だけ契約が延長されます。 １年未満の場合、契約時点でその期間に入っていますので、改めて通知する必要はありません。 また、契約期間が短ければ、引っ越す必要が早くなることから、借り手がつきづらくなります。 なお、定期借家（定期建物賃貸契約）の場合は、契約が終了なので、立ち退き料は不要です。 でも長く住むことができないので、借り手が敬遠しがちです。そのため、礼金なしとか家賃が低めに設定されていることが多いです。その分大家としては契約が確実に終了できるメリットはありますが。
補足
ご回答ありがとうございます (1)一般契約の際の契約書上に解約通知６ヶ月前と立ち退きの場合、賃料の６ヶ月分支払いますと強調しても法律的には無効でしょうか？ (2)準工業地域ですが、ビジネスチャンス（資産運用活用）は考えられないでしょうか？借家にこだわらずに。 よろしくおねがいいたします
借地ではなく借家ですよね。 民法の原則では、期間を定めた契約は特約で別途定めがなければできないことになっています。 借地借家法では、大家側から解除・契約の更新を拒絶する場合は、６ヶ月前の申し出の他大家側に正当な事由があることが必要となっています。正当な事由というのは通常認められないケースがほとんどで立ち退き料を支払ってそれを補充することがほとんどです。 消費者契約法では一方的に借り手不利な特約は無効としています。契約期間を定めた契約に対する特約は大家側からの解除に対しては借地借家法の規定に触れるほか、一方的に不利と考えられますので、無効と考えられます。 定期契約とは定期借家契約のことをいっていると思いますが、５年と定めた場合、借り手・貸し手双方とも途中解除することは借地借家法できません（両者の合意があればできますが）。ただし、転勤などやむを得ない事情がある場合は借り手側は１ヶ月前の通知で途中解除できることになっています。 一般契約の場合更新の拒絶の申し出自体は法律上有効で、契約解除できないのは、正当な事由がない場合です。途中解除はどちらの契約方式でも認められないでしょうが、一般契約の場合２年で更新するようにしておけば、更新の拒絶時に申し出と正当な事由の両方がそろえば更新拒絶できますので５年の定期借家の途中解除よりはリスクは少ないですね。 ２年の一般借家契約で更新を拒絶することはほとんどできないと考えておく方がよいですが、立ち退き料などの支払いとその他の事情によってはないわけではないので、可能性は０ではありませんが（限りなく０だけど）、５年の定期借家の場合２年で解約できることは不可能と考えておいた方がよいです。 でも、２年で出て行ってもらいたいのなら最初から２年の定期借家契約にするべきです。それなら申し出さえきちんとしておけば、確実に２年で契約は完了します。 なお、一般借家は１年以上の期間を定めるか契約期間のない契約しかできませんが、定期借家契約では１年未満の契約もできますし、契約が切れた場合に相当の合意により再契約することもできるのですから、短期の定期借家契約にしておいて、それを何度も再契約していくという方法の方が安全です（マンスリーマンションなどはこの方法を利用していることが多い）。
補足
ご回答ありがとうございます 定期借家契約で１年以上と１年未満との違いはあるのでしょうか 一般契約で契約し、立ち退き料を用意するには一般的に 50万～100万くらいでことたりますでしょうか また立ち退き料に関係なく、立ち退いていただけないということもありうるのでしょうか（法律を盾にして） 以上で、今後の方針が立てられますよろしくおねがいもうしあげます
補足
ご回答ありがとうございます それでは、一時賃貸借契約で空き家を有効活用していく 将来その空き家を大家が活用したいのであれば。 デメリットは集客にむつかしいことでしょうか コンスタントに集客するにはどうすればよろしいでしょうか 以上、よろしくおねがいします