家は売却よりしばらく賃貸かな？

質問

来年から私が家のローンを一人で払っていく予定なんですが、最初は売却を考えていたんですよ。（詳しくはQNo.3562671を参照ください。）
でも、回答をくださる皆様の意見を聞くと無理かな・・・って思い始めました。だから、賃貸にして自分の負担を少しでも軽減できたらいいなって思います。銀行に相談してみないと出来るかわかりませんが。

そこで、
(1)不動産屋を選ぶとき、失敗しないコツはありますか？
(2)家賃決めるのは誰ですか？
(3)私と不動産屋とのお金の配分(?）はどんな感じになるんですか？不動産屋への手数料とか、敷金・礼金など。
(4)貸し出すまでの費用はいくらくらいかかるものなんですか？

その他どんなことでも参考になる情報がほしいです。
皆さんの意見お待ちしております。宜しく御願い致します。

回答No.4

m_inoue222 · ベストアンサー

売却の方向で動かれるなら

・不動産屋の手数料は売買価格の３％＋６万円＋消費税
・査定だけなら普通は無料ですので複数の業者に依頼
　（その時貴方が信頼できると感じた業者に決めましょう）
・最初は専任契約（その不動産屋だけに依頼）でも２－３ヶ月であまり動きが無いなら他の業者にも依頼できる一般契約で
（信頼できると思っても売れなければ役に立ちません）
・出来れば購入希望者が内見するときは生活感の無いようにする事
　（空き家が一番）
・多少の出費は惜しまずに出来るだけ破損箇所は補修しておく
　（多少の損より売れることが大切です）

尚、どうしても差額が用意できないなら賃貸の道も有ります
私の場合は「銀行の支店黙認」の口約束ですがほぼ問題なく賃貸できます
銀行からの郵便物（転送不要）が入居者に一時受け取って貰えれば黙認して貰えます
住宅金融公庫融資だと無理

お礼

今日会社帰りに不動産屋へ行ってみようと思います。書類も全部揃ったし。
詳細がわかれば具体的な査定額も出るでしょうから。とことん足を運びます。
売れるといいな・・・。
内見の際の立会いは名義人のどちらかが立ち会えばＯＫですよね。
不動産屋に聞いてはみますが。

回答No.5

m_inoue222

＞内見の際の立会いは名義人のどちらかが立ち会えばＯＫですよね。

最悪は行かなくても大丈夫、物件の明細を依頼した業者に説明しカギさえ預けておけば勝手に売り込んでくれます

業者は売らなければ手数料が入りませんから一生懸命売ってくれます

お礼

度々すいません。
昨日、不動産屋へ行って話しをしてきました。確かに鍵を預けておけばあとは勝手に話を進めてくれるみたいですね。
まだ不動産屋と正式に契約は結んでいませんが、現地査定を依頼してきました。
行き詰っていた話が進み始めたので、なんか気持ちが軽くなっている今日この頃です。

回答No.3

m_inoue222

＞その為には銀行へ一括返済しないと売却はできないと聞きました。
＞その為、私にローン１５００万円は用意できないので賃貸かなって考えました。

もう遅いかな？

普通は売却と同時にローンの精算をします

売却１３００万円＋自己資金２００万円＝ローン精算

で、その２００万円が用意できないといつまでもローンで縛られます

お礼

何度も回答ありがとうございます。
今日、銀行に行って担当者と話してきました。そしたら今回のm_inoue222さんと同じことを言っていました。
私はてっきり売却の手続きはローン完済後じゃないと無理だと思っていましたからとても嬉しかったです。先が見えた気がします。m_inoue222さんのアドバイスにも助けられました。
今度は不動産屋に行って少しでも高値で売れるようにがんばります。

回答No.2

m_inoue222

＃１です

書き忘れましたが．．．

＞賃貸にして自分の負担を少しでも軽減できたらいいなって思います。

売却の方が総合的な負担は少ないでしょう

今売ると
物件価値１３００万円、残債が１５００万円、２００万円の損

賃貸後に売却だと
例えば５年間の家賃はほぼローンと維持管理費で消えます
いくらか利益が出るように感じますがそれは物件の価値低下より少ないでしょう
５年後は
物件価値９００万円、残債が１３００万円、家賃の利益が１００万円、３００万円の損

極端ですがこんな感じになります
１００万円の価値低下で８０万円の利益．．．それが普通です

中古住宅の場合は「損切り」は出来るだけ早いうちが有利でしょう

金融機関との話し合いをお勧めします

お礼

再び回答ありがとうございます。
出来れば売却したいのですが、その為には銀行へ一括返済しないと売却はできないと聞きました。
その為、私にローン１５００万円は用意できないので賃貸かなって考えました。
明日銀行へ相談に行く予定です。

回答No.1

m_inoue222

大家してます

余り悩む必要は無いでしょう

住宅ローンは賃貸に出来ない契約になっています

「本人居住条件です」

契約違反は最悪一括返済を求められる可能性が有ります

それと「（詳しくはQNo.3562671を参照ください。）」．．．他の質問を読ませる行為はこの掲示板では削除対象です

なので参照質問は読まないで回答しています

一応書きますが

１．普通の不動産屋なら失敗はしません
２．不動産屋が査定してくれます
３．仲介だけならほぼ無料でもできます、不動産屋は契約が成立したときに入居者から仲介料を貰います
　　高いところは大家からも広告料を徴収します
４．ほとんど負担は無いでしょう

その物件の管理一切を依頼するなら家賃の５％位でしょうね
修繕費用などは大家の負担です

不動産屋との付き合いは「信頼」が大切でしょう

お礼

回答と指摘ありがとうございました。
賃貸は無理なんですね。残念です。
しかし情報提供は助かりました。参考にします。