家の売却

質問

今日2回目の質問です。
誰も使ってない親の家を売却することになったのですが、不動産会社がおかしい対応をするので困ってます。
1.不動産屋は仮契約時に手付金100万しか払ってないのに、リフォームを始めている。満額支払う＝契約成立後にリフォームすべきなのでは？と聞くと、親と特約を結んだから大丈夫、って不動産屋は話してました。
　特約の内容もはっきり教えてくれないし。特約って法律上認められるのでしょうか？
2．本契約後、居住地が田んぼにはみ出てるから測量料金を追加で払ってくれって言われた。普通は、不動産屋が購入前にお金を払って測量するのでは？
3．残りの売却料金は、本契約から4ヶ月後に払いますって言っていた。　普通は、本契約時に満額支払うべきではないでしょうか？　
4．こちらが納得できない場合クーリングオフはできるのでしょうか？
もしできる場合、業者が始めたリフォーム代は私達が支払わなくてはならないのでしょうか？
ご回答よろしくお願いします。

回答No.2

noname#44516 · ベストアンサー

まずあなたの使われている用語は「仮契約→契約」「本契約→決済引渡し」のことを指すと思いますので、以下そのように使います。

1.特約を結ぶこと自体は当事者の自由です。但し、法律に反した内容であれば無効となる場合もある、ということですね。今回、決済引渡し前のリフォームを親が認めたということでしたら、それは無効ではありません。
しかし、まだ引渡しが済んでいない建物を、買主側がリフォームするということは通常は行いません。何か問題が生じたときの責任所在が曖昧になりますので取引のリスク管理上、好ましいことではありません。

2.引渡後にそんなことを言われても、支払う必要は一切ありません。
一般的に、測量は売主負担で行うことが多いですが、これは必ずやらなければならないことではなく、売買契約上の取り決めに従い行うものです。（契約に定めがなくとも売主が事前に行っている場合もあります）

しかし今回、測量に関して特に事前の取り決めが無かったとすれば、いまさら費用請求される筋合いはなく、取得した不動産屋が負担して行うべきです。

＞普通は、不動産屋が購入前にお金を払って測量するのでは？

こういう考え方は特にありません。慣習としては売主が行うことが普通ですが、特に約束事が無ければ絶対ではない、という話です。買主が購入後に測量を行う場合もあります。
購入前に不動産屋（買主）が行うことは出来ません。まだ所有者ではないので境界立会いしても、認める権利がありませんので・・。

3.その通りです。引渡しと残金決済は同時であるべきです。
物件を引渡してから4ヶ月後に決済というのは、有り得ないですね。
もしかしたら不動産屋は、そのリフォーム物件を売却出来てお金が入ったら支払うつもりでいるのかもしれませんね。まぁいずれにせよ普通ではありません。

4.今回のケースでは、あなた方は消費者ではありませんので、クーリングオフは出来ません。

＞もしできる場合、業者が始めたリフォーム代は私達が支払わなくてはならないのでしょうか？

クーリングオフは出来ないので余談になりますが、こういう疑問が湧かないように1.で書いたように引渡し前のリフォームなどさせてはいけないのです。

お礼

丁寧なお返事ありがとうございます。

権利書の写しを見せてもらうと、契約時に手付金が支払われ、引き渡し時に残金決済の契約でした。

しかし、2の測量に関しては、田んぼに家を増築してあるから測量しなおすのに98万かかるので半分の50万を負担してほしいと言われたらしい。
支払う気がないことを告げると話をそらすそうです。契約書には実測なのか登記簿謄本の面積で売買するのかは書いてありません。
もともと所有していた土地に増築しようが土地の面積は変わらないから必要ないのではないでしょうか？
残金決済後に登記費用が50万必要だから払ってくれと業者は話してます。契約書にある”所有権移転や保存登記に付き売り渡し関係に属するもの”のことかと思いますが、50万も必要ですか？
また、この会社を紹介した方は名刺にこの会社名が入ってるにも関わらず、自分ではそこの社員ではないと話してます。会社側はその人に紹介謝礼を払うので、私達にその謝礼を請求してきました。（紹介者は宅建の資格は持ってません）。
これは明らかに法律違反ですよね？

回答No.4

kanenashi

ううむ、なんかへんちくりんな話ですね。以下、愚見を記します。
1.質問者が代理人となるほうがこのケースでは好ましいように感じるが、司法書士については買主が指定するのが普通であるから、売主が司法書士を指定するのは買主業者が承諾しないのではなかろうか。まして遠隔地の司法書士をわざわざ連れてくるのは特殊なケースと考えられる。
2.ただし、(1)残金決済前の建物リフォームを認める特約の存在(2)売買契約日と残金決済及び引渡しの日が判然としない(3)家屋増築分に係る測量の費用負担の請求、など通常の取引とは異なる取り扱いの存在を鑑みるに、専門家のアドバイスは絶対に欠かせないものと思料する。すなわち、安全を買うつもりで司法書士に相談にのってもらうなどの努力をすべきである。特に質問者は不動産取引に疎いと思われる記述が見られるので、ネット掲示板での質問は言葉足らずの結果思わぬ損害を蒙る可能性がある。

なんか偉そうに書いてしまいましたが、本件については早急に、お近くの司法書士や法テラスに相談するのが良いのでは？ということです。

不動産会社のいう測量云々ですが、これが取引と関係ない第三者の土地を踏んでいるのであればそれこそ大問題です。（その場合でも測量費云々はおかしいのですが。その第三者との話し合いになりますので買主業者に支払云々はないはずです。）その状況を確認するにはどうしたって住宅地図と公図、土地謄本、建物謄本、法務局備付の建物図面が必要です。また、特約の言い回しや内容も契約書を直接見なければわからないことも多いのです。

なお、紹介者に対する金員の支払は、紹介者と買主業者の間で解決すべきことであり、売主はまったく関係ありません。紹介料を支払うよう強要されているのであれば、売主にはそのような金員を支払う義務がないこと、仲介手数料として要求するのであれば、いつ、どのような形式で媒介契約を締結したのか、並びに仲介の資格ある宅建業者の免許証を具体的に示すよう要求してください。しかしながらこれもご両親には荷が重いので、委任状をご両親から頂いて質問者が対応すべきでしょう。それもなるべく前記のように司法書士などのアドバイザーを頼んでおくべきです。

くれぐれも付け焼刃の知識のみで立ち向かわぬよう。相手も上記の点は承知の上で素人を丸め込みにかかっていると考えられます。対応を誤ると不利益を蒙りますので、専門家の知識を有効活用されますよう祈っております。

お礼

丁寧なアドバイスをありがとうございます。
お礼が遅くなり申し訳ありませんでした。
伺ったお話と、法律相談を受けたりしながら今回のトラブルを解決できるようがんばります。

回答No.3

kanenashi

基本的にNo.2の方と同じ意見ですが、少々意見を述べさせてください。

1.ご両親は健在ですか？もし健在ならば契約の当事者は貴方のご両親ですね？
2.売買契約書はお手元にありますか？取引はすべて売買契約書に定めて行いますので、これが手元にないのは論外です。
3.おそらく不動産屋は買取転売を狙っている業者ですね。ひょっとしたら所有権移転登記はまだ行っていない？のかも。いまどき珍しい中間省略登記ねらいでは？

3.については専門的な話になりますが、「第3者のためにする契約」として業者への所有権移転登記をせずに済ませることが可能との回答が、法務省民事局から出ているという風に聞き及んでいます。となるとこれ、貴方のご両親には非常にリスクの高い契約になっているかもしれません。
業者からどの程度説明を受けているのやら・・。心配です。

お礼

心配していただきありがとうございます。
１、両親は健在です。当事者は親です。
２、手元にコピーがあります。
３、所有権移転登記はまだです。親に聞いたら、権利書は渡してないそうです。
親は説明を受けたのかもしれないですが、あまり理解してないと思います。
そこで思いついたのが、私が代理人になって代わりに手続きをしようかと思います。権利書も送ってもらって。その際、司法書士は私の今住んでいる所の方にお願いしても大丈夫でしょうか？親や業者とは遠く離れた県に住んでますが。

回答No.1

zorro

１．特約も契約です。親も了承なら契約成立です。
２．不動産会社に販売するならおっしゃるとおりですが、仲介ならあなたが負担すべきです。
３．契約内容によります。
４．売主が不動産屋ならできますが・・・
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1011980035

お礼

ありがとうございました。不動産屋に我々が売りました。