新しい物件購入資金のための自家売却方法について

質問

今、建物条件付の物件を購入するにあたり、マンション売却をする予定です。その売却資金を購入資金に当てるのですが、購入する際に買換特約（マンションが売れないと契約を白紙に戻す）をつける場合、2ヶ月の間に売却しないといけません。査定を新しい物件を購入する業者にしてもらい、それだけでは不安なので大手不動産会社にも依頼しました。
その結果査定価格に200万ほど差がつきました。大手のほうが高かったわけです。大手のほうは売ろうとしているマンションの別の棟で何件か実績があります。査定内容もいろいろ質問が多く濃いものでした。一方新しい物件を購入する業者のほうは、地元のほでは有名ですが、マンションのあるほうでは実績はあまりなく（というかないかも）、査定も大手と比べるとお粗末でした。2ヶ月という制限と値段。
迷っているのは
１．新しい物件を買う業者にお願いして買換特約つきでうる。
　（長所）
　　・特約がつくので安心
　（短所）
　　・2ヶ月間で売らなければいけない。
　　・大手より査定が低い、実績がない。
　　・引渡しを伸ばせないと家ができるまで借家が必要、引越しも2回になる。

２．大手で売りにだし、新しい物件にはそれで買換特約をつけてもらう（新しい物件を買う業者に交渉する必要あり）
　（長所）
　　・特約がつくので安心
　　・査定価格が高く、大手なので売るのに広告費もかけられ有利なのでは。
　（短所)
　　・これで特約がつくかどうか交渉する必要がある。
　　・引渡しを伸ばせないと家ができるまで借家が必要、引越しも2回になる。

３．買換特約なしでその分ローンを組み、ある程度時間を掛けて高く売る。（2月、3月ごろをめどに）
　（長所）
　　・期限がないので余裕を持って売れる。高く売れる確立が高くなる？
　　・借家が必要なく、引越しも1度ですむ。
　（短所)
　　・売れないと予定よりローンが増えてしまう。リスクを伴う

このいずれかで迷っています。
アドバイスお願いします。

回答No.2

Mone-Acnes

＞「一般媒介」と「専任媒介」実際はどちらのほうがどう良いのか、
　大きな差は別にありません。物件の価値を上げるために専任媒介で
一社に絞った方が良いですが、貴方の場合大手とその会社二社だけに限定し、一般媒介を結び早く物件を売却しましょう。

売却方法は先程回答したとおりです。
営業の仕方、トークにもよりますのでこればかりは営業マンに委ねるしかありません。
知識不足や調査、報告しない営業はダメな営業です。
分からなくても熱心で調べてきちんと業務報告する営業が信頼できます。
あとは今は売却には良い時期です。売り出し価格を失敗しないように。
検討を祈ります。

補足

物件を購入する業者にこの件を話したところ、買い替え特約があるので、一般媒介ではなく専任媒介でお願いしますといわれました。理由としては今回の売却が第一前提となるので、単純な売却と違い、スケジュール的にも販売状況的にも把握をしていかなければいけないからとのことです。
販売を大手にお願いしてもいいんですよね、の回答には
「大手にだしてもうちからだしても販売作業は一緒だから」とのこと。
大手のほうが広告費にお金を出せる（たとえば360度パノラマとか）からとても同じ条件とも思えません。ただうちに任せてくれとの内容でした。
このあたりどうなのでしょうか。買い替え特約をつけるために業者の条件をのまないといけないのか、それともこちらの要望を頑としてとおせるものなのか。どうなのでしょうか？教えて下さい。

回答No.1

Mone-Acnes

お話拝見しました。

査定価額が高いからと言って買い手の需要があるとは限りません。
２００万円低い価格の方が早く売れるのかもしれません。
売却は大手とその他にお願いしてしてはいかがでしょうか？→一般媒介

まず買い手を見つけることです。
高い金額表示を諦め、２００万円値引きするからなどと買い側に得になる
条件を提示して最後に値引きし、引渡を延ばして契約させましょう。
二度も引越は大変です。
引渡を延ばし、買い手に良い条件提示を最後に促すのです。
引渡を延ばして頂くのでカーテン、照明等全部付けますから…

言葉を上手に使えば買い手も気持ちよく購入できます。

問題は、建築条件付きの土地ですが、契約して三ヶ月以内に請負契約を
締結すると思いますが…売却できなければ白紙解約できますか？

とにかく、高い物件をいつまでもだらだら売り出しすることは避けましょう。
買い手は間違いなくお値打ちな物件に早く飛びつくのですから。
そして、売却する貴方の物件も良い物件で有ることを最大限にアピールしましょう。
綺麗に片づける、いらないものは捨てる、明るく清潔な部屋にする。
高く売る努力も必要です。

で、貴方はどうしたいのですか？
どれが一番良いと思いますか？

１と２両方に任せて、期限付き（買い替え特約付き）で売却でよいのでは？
売る金額は貴方が決めれば良いのですよ。査定金額はあくまで査定です。
そして買って貰う人には契約の時などに良い条件（備品がつく、値引きする）を教えて上げましょう。
相手を得したと思わせれば引渡が長くても理解してくれます。

補足

回答ありがとうございます。

・売却できなければ白紙解約できますか？
　→できます。

・で、貴方はどうしたいのですか？
　→買い替え特約付で、高く、そして引渡しを伸ばしたい。

ちなみに「一般媒介」と「専任媒介」実際はどちらのほうがどう良いのか、あまり大差ないのか。どうなのでしょうか？どちらをとる人が多いのでしょうか？
もし大差ないのであれば、提案していただいたとおり大手、新しい物件を買う業者両方に売りに出してもらったほうが良いですよね。