居住権が使えますか？

質問

始めて投稿します、ふさわしくない内容がございましたらお許し下さい。

現在、義母とその妹（義理の伯母）がそれぞれ50％ずつ名義になっている戸建に住んでいます。不動産やの介入や契約書はありません。義母に家賃として毎月定額振込んでいます。
伯母がその戸建を100％（義母名義分も）銀行の担保に入れてしまい、支払いができなくなった為競売に出されるか個人的に売却することになりそうです。突然立ち退きを迫られても住むところもなく困ってしまうので、居住権を執行してできる限り長く住みたいのですが、銀行から立ち退き要求された場合はすぐに退出しなくてはいけないのでしょうか！？
できるだけ多くの方のご意見を頂戴したく、宜しくお願い致します。

回答No.3

mu128

一度は、その建物の登記状況を法務局で確認をされた方がいいかもしれません。
いつから入居したのかと、その契約期間を聞いた理由は、法律改正によって、いくつかのパターンがあるからです。それによって、著しく借主に不利な場合があるものですが、最悪のケースは免れたものと思います。（ちなみに質問者さんにとって最も良いケースは、抵当権設定前から入居していたケースですが、これも駄目になってしまいました。）

その法律改正によって基準になるのが、平成１６年４月１日です。この日以降に契約されたのか？　平成１６年３月３１日以前に契約されたのか？によって違うのです。
平成１６年３月３１日以前に契約された場合は、契約期間も重要になってきており、それによってはすぐに退去しなければならないケースも出てきてしまいますが、質問者さんの場合は、期間の定めがないようですので、判断が難しくなってしまいます。

私の個人的な考えでは、期限の定めのない契約の場合は、競売によって購入した者に正当事由があるかないかによって立退きが可能か不可能か、不可能であっても立退き料を払うことによって解決させる・・・ということになるのではないかと思います。
つまり、競売手続きになったとしたら、その購入者がその建物を必要としていると判断できる十分な理由があれば、立退き要求された後、６ヵ月以内に退去しなければならず、立退き料も貰えなかったり、貰えたとしても少額になってしまうこともあるということです。購入者の状況によって違ってきます。しかし、競売によって購入したということですと、ある程度、正当事由としては認められてしまう可能性もあり、普通なら貰えそうな立退き料よりも減額されてしまうことは十分考えられます。（この正当事由は比較するものであるので、質問者さんにもその建物が必要であるという理由があることが重要です。）

売却されることになれば別に早く退去する必要はありません。購入したいという家が見つかるまでゆっくり探してもいいです。オーナーチェンジの場合は、貸主の権利義務をそのまま引き継ぎますので、同じ条件のまま契約は継続されます。（ただ、貸主にも権利はあって、家賃が相場でないからという理由で値上げを要求することもあります）
注意するのは、競売された時だけで結構です。

どうするかの決定する者は債権者です。実際には、まずは競売でやるよりも、任意売却の方が高く売れることになりますので、売却できないかを検討します。債権者である銀行が任意売却しても売れそうであれば、そうするだろうし、すぐに競売にすべきだと判断すれば競売手続きにはいります。期間的にすぐに、ということはないにしても、いずれなってしまうことは考えられます。

任意売却しようとする前（または途中）に、入居者に退去してくれないかを交渉することもあります。もちろん、入居者がいない方が売れやすいからなのですが、そういった交渉をしてくる際に、ある程度の立退き料を貰うことができれば、退去してしまった方がいいという考え方もあります。いくら、すぐに競売されることはないと思っていても、いつ退去しろと言われるかわからない状態でいることが不安ということもあるでしょう。

先程回答した、期限の定めのない賃貸借契約の場合に、競売された時の購入者との関係については、あくまで私の個人的な考えによります。ほとんど例のない事例であり、確実だという自信がありませんので、法律カテゴリーにて再質問されてはいかがかなと思います。（その際、私の質問したことと同じようなことが聞かれることになりますので、ここをリンクしておいた方がいいでしょう。）または、法律の専門家に相談をしてみても良いかと思います。
質問者さんが最も知りたいことが曖昧な返事になってしまい申し訳ございませんが、確実ではないことを言ってがっかりさせたくはありませんので。私は不動産業者なので前回の回答は専門家とさせていただきましたが、法律の専門家ではないので一般人としておきますね。

関係が良好な義母のことを考えると、かわいそうな気がします。義母とは関係を悪化させないようにしていただきたいです。

お礼

ご丁寧かつご親切で温かいご回答を頂きまして、誠にありがとうございました！　その時になってみないとわからない、ということですね…今の私にできることは、引越し先の目星をつけつつ伯母との関係を改善し、どうするのか（競売するのか売却するか）よく話し合うことが重要だという気がします。競売されるのであれば家探しを急ぐ必要がありますね！
大変参考になり、助かりました。
本当にありがとうございました！！

回答No.2

mu128

契約書はなくても契約自体は成立しておりますので、家賃を払っている以上、居住権はあると言えます。
ただ、それが競売によって第三者が購入されれば、立退きを要求されれば退去しなければならないことも考えられます。逆に、競売されても安全な場合もあります。立退きを要求されるとしたら、銀行ではなく、貸主か競売によって購入した人です。
しかし、それを判断するためには、不明な点があります。
・いつからその建物を借りたのか？（電気やガスの名義とかでわかると思います）
・借りる時は期間とかは定めたのか？　更新とかは？
・伯母がその建物を担保に設定した日はいつか？（登記情報を確認すればわかる）
・すでにその建物には差押えなどがされているのか？
・差押がされているとしたら、その時期は？
・家賃は適正な金額か？　親類ということで安くないか？
・義母や伯母との関係は良好か？

それらの状況によって、回答がわかれてしまいます。（しかし、契約書等がないと、具体的な証拠がないため、お互いが自分の都合の良いように主張することも考えられますので、安心しても良いケースでも注意した方がいいでしょう。）
下二つの質問はあまり関係ないかもしれませんが、家賃も安くしてくれて関係も良好であれば、退去してあげれば、早く高く売れる。

競売でなく、売却によって所有権が移転すれば、それはただのオーナーチェンジになるだけですので、質問者さんにとっては売却の方がいいかもしれませんが、占有者のいる（質問者さんのこと）建物を購入する人は賃貸経営を考えている人か、明らかに質問者さんの権利が弱いと判断できる場合しかいないと思います。戸建住宅ですと、賃貸経営のために購入することは少ないので、競売によって処理されることになるものと思います。

敷金などは預けたりしませんでしたか？
そういったお金の返還請求もケースによって違いますので注意が必要です。

義母からは退去するように要求はありませんか？　あったとしたら立退き料とかは貰えないでしょうか？　詳しい状況によっても判断がわかれますが、場合によっては、ある程度の補償を受けて退去してしまった方が、最終的な被害は少なくなるかもしれません。実際に、競売がからむこのようなケースでは、問題が発覚した最初の時点で上手い対応をしたために、最後の方まで行動しなかった人よりも少ない被害ですんだという人もいます。
上手い対応をするためには、情報収集がまず必要です。

お礼

詳しいご回答本当にありがとうございます。
・いつからその建物を借りたのか？4年程前（2003年）です。
・借りる時は期間とかは定めたのか？更新とかは？いづれも定められていません。
・伯母がその建物を担保に設定した日はいつか？20年程前です。
・すでにその建物には差押えなどがされているか？まだその通知は来ていません。
・差押がされているとしたら、その時期は？伯母次第ですが恐らくそう遠くない期間に売却か競売かを決めるつもりだと思われます。
・家賃は適正な金額か？　親類ということで安くないか？非常に安いです。同じ家を以前他人に貸していた時の価格から5万円は安いです。
・義母や伯母との関係は良好か？義母とは良好ですが伯母とは険悪です。伯母は住んでいる私たちのことは何とも考えておらず、家を売却したら自分は自己破産し早く銀行から解放されたい一心なので、居座ると益々揉めることが予想されます。。。なので、売却（オーナーチェンジ）か差押さえされたらできるだけ早く他に家を購入して退出しようとは考えているのですが、そんなにすぐに家を決められないので、猶予期間はどれくらいもらえるのか…と考えると、半年が限度だと思いますか！？

回答No.1

m_inoue222

＞居住権を執行して

住んでいる方が権利を要求できる先は大家でしょうね
銀行は大家では無いでしょう

居住権が有ってもその権利を侵されれば賠償を請求すれば良いだけのことでしょう（相手は義母）

それ以前に契約書もない賃貸契約でしかも親戚間だと認めて貰えないでしょうね

競売になっても今から半年以上はそのまま住めるでしょう

お礼

ご回答を頂きまして、誠にありがとうございました。
親族間のトラブルに発展しそうなのでできるだけ穏便に解決しようと思います。売却や差し押さえになっても半年は居住できるのであれば少しは余裕をもって次の家を探せますね。ありがとうございました。