某社一括借上のデメリットについて

質問

某社の一括借上システムでアパート経営しています。
収支を計算すると利益の少ない現状と今後の採算性に不安があります。
そこで以下の選択肢で今後の方向性を検討中です。

１、このままローンが終わるまで現状維持
２、一括借上（管理費＆共済）を止めて一般的な仲介システムに変更
３、借金（￥３３，０００，０００）の返済をして現状維持
４、借金（同上）の返済をして一般的な仲介システムに変更
５、アパート＆土地を売却
６、その他の方法

この方面に精通している方、アドバイスお願いします。
各条件等は以下になります。

アパート　　
家賃￥７１，０００　×２戸
家賃￥６９，０００　×２戸

土地固定資産税　￥４１，９３０
建物固定資産税　￥１８４，７６８
所得税　　　　　￥？

管理会社への支払い
管理費　家賃の５％＋ＴＡＸ
共済費　家賃の４％（空家保障は家賃の９割、今後更新時に家賃下げの可能性有）　　

銀行への支払い
年利（元利均等）　２.５２５％
残金￥３３，０００，０００
残り返済回数　２５２回

回答No.2

e-hide

ANo,1です。
回答が送れて申し訳ありません。

私は一括借り上げの経験が無いので一般論での回答となっておりますのでご了承下さい。

『この会社の管理物件で全国での空室率が５～６％と聞いています。
この数字は実際どうなんでしょうか？』
←賃貸住宅全体の全国平均の空室率は把握しておりませんので、空室率5～6％が高いかどうかは解りません。
だた、個人的な感覚だと良い方だとは思いますが、人気の地区であれば、空室率は限りなく0に近くなるので、不人気地域の大家さんは厳しいと思われます。

『家主にきつい賃下げ交渉＆保険の停止もあるのでしょうか？』
←これは借り上げメーカーによっても、契約によっても違うと思いますが、基本的にはありうるでしょう。
一定期間は家賃の見直しは行わないなどの特典をつけている会社がありますが、一般的に入居の見込める竣工から10年ぐらいまでで、ローン期間の30年間家賃が固定というのはありえないでしょう。
一度契約書をご確認下さい。

『物件も古くなれば評価は下がりますが、この一括借り上げを続けるとしたら、何年後まで家賃値下げが無かった場合に家主が有利になるのでしょうか？』
←保証期間（何年後まで）と有利、不利は無関係です。
　強いて損得計算をすれば、4％の保証料で90％の保証の場合、
　空室率が4.4％以上だと得になります。（4％÷90％）

ご自分の大切な資産、一括借り上げ会社に丸投げするより、手間ひまを掛けてメンテナンスをすると、入居率も上がり、入居者さんからも喜ばれ収支も良くなります。（と思います。）
頑張って下さい。

回答No.1

e-hide

質問者様の考え方次第で、方向性が変わって来ます。

まず前向きに賃貸経営を進めたいとお考えなら、
４、借金（同上）の返済をして一般的な仲介システムに変更
が一番良いと思われます。
（借金を返済できる余剰金があればですが。）
理由は、
よほど辺ぴな所で無ければ大家さんの努力で客付けは何とでもなりますし、
借金の返済は、単純に上記収入だけを考慮した場合、税金より金利の方が高いからです。
また、一括借上を一般的仲介へ変更は、一括借上は保証でもなんでも無く、借上げ会社の収入源だからです。
借上げ会社が損をしてまで保証する訳は無く、逆に言えば一括借上げを外せば、保証金額以上の収入が入るのですからです。

そして、
質問者様の考えが、わずらわしい事は避けたいとお思いなら、
５、アパート＆土地を売却
でしょう。
一括借り上げ会社にお任せなら、今後家賃の低下は避けられないでしょうし、自分で何とかしようとすれば、結構な気苦労や体力も必要となりますので。
そして、物件の状態は良く解りませんが、表面利回り10％程度で売却できたとしたら、残金程度にはなりますので。

質問者様の状態は良く解りませんが、折角賃貸物件をお持ちなので、
借り上げ会社に一任ではなく、入居者さんに喜んでもらえるよう、自主管理をして入居者さんと交流をもってみては如何でしょう？
収支だけではなく、そんな人との繋がりも賃貸業の良さと思いますが。

補足

的確な回答と思います。大変参考になりました。

この会社の管理物件で全国での空室率が５～６％と聞いています。
この数字は実際どうなんでしょうか？
家賃を安くすれば人は入る（家賃低下によっての管理会社はデメリットが低い。むしろ保険料の支払いでデメリット）ので家主にきつい賃下げ交渉＆保険の停止もあるのでしょうか？

物件も古くなれば評価は下がりますが、この一括借り上げを続けるとしたら、何年後まで家賃値下げが無かった場合に家主が有利になるのでしょうか？

現在まで一括借り上げで、いわゆる保険料というやつを払ってきているので、一括を中止となると今まで払ってきた保険料が掛け捨てのような感じになります。そのせいで考えがまとまらずにいました。