リストラ後の危機管理を考えてます。

質問

45歳独身、親は亡く実家で一人暮らしです。職場では、前任者が退職したため斜陽部門を一人押しつけられました。苦労が多く周囲からは評価されないので、誰も関わりたがらず、既に上も下も知らん顔。部門閉鎖とともに行く末が見え始めており、今後の危機管理をと考え、求人情報などにもアンテナを張っていますが、恥ずかしながらとても厳しい現実です。幸い独り身、アルバイトでも食いつなぐことはできるでしょう。コツコツ貯めた預金も、家族持ちよりはあります。そこで危機管理として、次のようなことを考えています。
(1)自宅の開いてる部屋をリフォームし賃貸に出す。(2)預金を元手に、賃貸用の中古マンション・アパート等を購入し大家さんになる。(3)株などの投資をする、(4)清貧に生きると覚悟を決める

半分引退暮らしのようになってしまいますが、どなたかご意見やアドバイスいただけませんか？　子どものような質問ですみません。

回答No.2

boyz3men

始めまして、
知人が４０代、独身で親とアパート経営をしております。
（親戚はマンション経営をしております）

どちらも、「お金なさそう」です（修繕費など）

私ならですが、（夢かなーと思いますが考えております）
（過去、１人暮らしをして　今なるほど！と思いましたが）
「今、住まれている自宅を貸し出す」
「質問者様は、分譲マンションを購入して住む」

余ったお金は「１人暮らし用のワンルームや１ＬＤＫなどの
分譲マンションの部屋を買う」（地域、場所でよい物件があれば
マンションの１室を買う）

そして、その部屋を賃貸として貸し出す。です
（自分の分譲マンションの支払い分+αが家賃収入です）

１人暮らしをしたい人は、学生などを中心に多いと思いますから、
ニーズは高いと思います。
そして、マンション１棟まるまる　買うよりは、
入居率も高いと思いますし・・
違う場所を購入して、その気になれば自分も住み替えるなどの
楽しみもあるでしょうし・・

株は、倒産すればタダの紙切れですし・・
儲かるか、損するか先が読めないので手を出しません。

それならば、と思いました。

補足

一軒家に一人暮らしはやはり無駄ですね。ですが、これまでの経緯から、すぐに自宅を貸してしまうのはなかなか割り切れない心情もあります。いい年をして、と笑ってやってください。そんなだからリストラされ、再就職も困難なのかも知れません。株はとても無理なので、手を出しません。ただもう誰に迷惑を掛けるわけでなし、細々とバイトでも単純に人のためになるような仕事をしたいです。
その上で、回答者様のお答えを参考に勉強していきます。ありがとうございました。

回答No.1

m_inoue222

サラリーマン兼業大家してます

１．住宅ローンが有るとすんなりとは貸せません
　　下宿形式は需要が限られています

２．思ったより儲かりません
　　表面利回り１０％以上でも実質手取りは３－７％
　　投資１０００万円程度、年間家賃１００万円程度で５０万円／年の収益
　　大家だけで食っていくなら１億以上の総投資額が必要、自己資金２０００万円＋借り入れ８０００万円
　　借りるなら生活費の心配ないサラリーマン時代が絶好でしょう
　　出来れば新築プランで．．．鉄骨でも３０年は保ちますからちょうど貴方の寿命と同じくらい．．．（笑）。

３．よく分かりません、紙くずにならないと良いですね

４．無理．．．一度身に付いた生活は捨てられません

貴方の預金額にもよりますが「サラリーマン兼業大家」どうでしょうか？

２０００万円程度の預金が有れば８０００万円程度までは融資が可能でしょう

自己資金２０００万円の利益＝１２％－経費など＝７％＝１４０万円／年間
借り入れ８０００万円の利益＝１２－金利－経費など＝４％＝３２０万円
両方で年間４６０万円＋安月給＝７－８００万円／年収

定年後は年金＋３００－３５０万円の大家収入＝５－６００万円
最後は土地だけの価値でしょうが売り払えば老人ホームへ入居出来ます．．．（笑）。

定年後暫くは東南アジアや田舎へロングステイ．．．年金の範囲で充分な生活が出来ます
タイ・マレーシア・インドネシア．．．１ヶ月単位で巡り、半年は日本で暮らす

どうでしょうか？．．．私の計画ですが．．．（笑）。

４５才で今のところ安定した収入が有るなら出来るだけ大借金で大きな物件を
その一室に管理室を大きめに作り自分が住んでも良いかも？

物件さえ持っていれば再就職時も焦る必要は無くなります

貴方の預金額によって買える物件も大きくなります

＞半分引退暮らしのようになってしまいますが

休日に自分の物件の管理をするのは楽しいですよ
物件自体は地方でも都会でもどこでも可能、
利回りもどちらも同じでしょう

ムダに大きい自宅はそのまま貸す方が有利でしょう
売ってはいけません、不動産は売り買いする都度ムダなお金が必要
売りの経費５－６％買いの経費５－６％．．．２－３回売り買いすれば無くなります．．．（笑）。

試しに計算してみましょう

http://www.wavehouse.co.jp/forgain/FMPro?-db=mansion.fp5&-format=gain%5fdetail.fm&-lay=web&-sortfield=%83%5c%81%5b%83%67%8f%87%8c%76%8e%5a&-sortorder=descend&-sortfield=%89%bf%8a%69&-sortorder=descend&-op=eq&%8e%fb%89%76%97%98%97%70=%89%c2&-op=eq&%8a%ae%97%b9=%94%cc%94%84%92%86&-recid=40141&-find=

上記物件は諸経費のみ自己資金だそうです

古くなれば家賃と入居率は低下します
自己資金５００万円程度で買えるでしょう

自己資金５００＋借り入れ４０００万円程度＝４５００万円

年間家賃４００万円×空室９０％×家賃低下８０％×３０年＝８６４０万円
３０年後は土地の価値は残りますので２０万円×１００坪＝２０００万円

税金と維持管理修繕費で３０００万円は必要でしょう
返済が６０００万円は必要

収入１０６４０万円
支出＿３０００万円
返済＿６０００万円
自己資金５００万円
実質の利益は差し引き２０００万円／３０年間

自己資金５００万円で年間６６万円の儲け、利回り１３％？

粗すぎますがこんなところかな？

独身で通すなら思い切った借金も良いでしょう

問題は連帯保証人だけ．．．相続人を指定してきます
住宅ローンと異なりローンは入居者が払ってくれますので貴方の死後も問題にはなりません
むしろ団信で肩代わりしてくれますので相続人は大喜び．．．（笑）。

お礼

具体的な提示ありがとうございます。今後の参考になりそうです。自分で勉強しなければいけませんね。