工事の金額明細と柱状改良の設計について

質問

ユニット工法のHMにて新築一戸建てを計画中です。
今は工場生産の段階で、これから素人なりに品質面で問題ないか、また、
最終的な金額交渉に臨もうと思います。そこで質問ですが、

１．最終的な金額明細がわかるものと品質管理の項目と方法（材料、出来高）の詳細を
下さいとお願いしたところ、お伝えはできますが書面では出せないとのこと。
今のところ簡単な内訳書しか提示してもらっていません。例えば、設備の場合、
台所：○○円、サニタリー：○○円、給湯器：○○円、電気：○○円 といったものです。
私としては、台所なら、システムキッチンや配管材等の材料費がそれぞれいくらで、
施工費がこれだけ、運搬費の計上が必要なものはこれだけ、といった明細レベルを
知りたいのです。
金額明細書、品質管理項目・方法ともに、施主に提示して説明する義務はないもの
なのでしょうか？これが普通なのでしょうか？

２．基礎補強として柱状改良（WSP、φ700、L=3.0m、30本）を施工します。
最初はφ600で玄関タイルの下や貯湯タンクの基礎下も含め35～36本配置したものでした。
素朴に「玄関下やタンク下もいるのですか？径を太くして本数を減らしたりした場合の
経済比較はしたのですか？」と聞いた所、径をアップして本数を減らしてきました。
過大設計でも、お金で安心を買うのも予算内であればありかなと思います。
逆に、極論ですが、阪神大震災の１０倍の地震にも耐えられる基礎なんていらないので
強度を下げてコストを下げます。
その辺を聞いてもイマイチ明確な返答がないので信用していいかどうか
不安です。
この柱状改良というものは、何を目安に径や本数が決まり、どの程度の地震に
耐えられるように設計されるものなのでしょうか？

長文で失礼しましたが、ご教示下さい。よろしくお願いします。

回答No.5

inon · ベストアンサー

ＮＯ２．についての意見を述べさせていただきます。
地盤の柱状改良については地震時の地盤の動静については考慮しません。出来ないのです、地震時に倒壊を防ぐために考慮するのは建物のみです。地盤改良は経年変化で建物が不同沈下を起こさないようにするためのものです。支持地盤があってもそれが地震時にどう動くかは誰にも分かりません。（勿論膨大なデータを集めてコンピューターで解析すれば可能かもしれませんが、莫大なお金が掛かります）
よって、メーカーも地盤の耐震性についてははっきりした答えを出すことは出来ないと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
メーカーさんからもこういった回答で言い切ってもらえれば少しは納得できたと思います。

＞柱状改良については地震時の地盤の動静については考慮しません。できないのです。・・・
あくまでも不同沈下に対してということですか。となると耐震面では
柱状改良に、設計上の期待はしないということですね。

その場合にお聞きしたいのが、設計上は期待できなくても、径が太かったり本数が多ければ、細くて少ない本数よりは実際の耐震性は多少なりとも上がるのでしょうか？上がるとしてもホントに“気休め”程度であまり意味がないものなのか、定量的にははっきり言えなくとも、太く多く改良した方が確実なのでしょうか？

しつこいようですがこの点を教えていただければ大変ありがたいです。
よろしくお願いします。

回答No.7

sabashio

「設計上は期待できなくても」という言葉を前提に数字を出します。
質問者さんの家の荷重条件等が分からないので、参考にしないように^^
ああ、そうなんだと思う程度にしてください。

φ700　30本　0.35^2*3.14*30=11.5395(m2)
φ600　36本　0.30^2*3.14*36=10.1736(m2)
細かい話を省いてザックリ言うと、地震時の水平力は改良体の水平断面積で受ける形になります。
（が、実際は考慮してません）
上の数字はその総断面積です。同時に改良体の先端部の総面積でもあります。
φ700　30本　0.7*3.14*3.0*30=197.82(m2)
φ600　36本　0.6*3.14*3.0*36=203.472(m2)
改良体の周面面積です。これが摩擦を見る面積。地盤改良の改良体の長さなんてものは、
大体の場合、固い層があるから決まるもんじゃありません。摩擦を見る周面面積（と先端面積）で決まります。
今回は3mなんで、おそらくそれなりの層があったんじゃないかと推測しますが。

個人的に、単純にこの数字だけ比較した場合、どっちもどっちって気がします。

続いて施工的な話。
φ700　30本　11.5395*3.0=34.6189(m3)
φ600　36本　10.1736*3.0=30.5208(m3)
この約4m3の差は、施工に使うセメントミルク量の差。即ち材料費の差です。
どれだけセメント量に差が出るんだ！という質問は無しにしてください。計算嫌いなので。
改良体の径が施工日数に与える影響…。ってのはほとんど無いでしょう。
柱状改良は硬い地盤を掘削しませんから。
そこで、
30*3=90(m)、36*3=108(m)
施工費用に影響するのは掘削長と本数ですね。1日何mで見積を作ってるか知りませんが、
1日施工が延びると人工代（人件費）、機械損料、現場経費等が増えます。
後、本数が増えると重機の移動やセット等に時間がかかり、施工効率は悪くなります。
諸々考慮して、φ700になって見積上の施工日数が1日減ったんじゃないかな？と思います。

お礼

大変わかりやすい説明をありがとうございます。
Φ600もΦ700もあまり大差はないのですね。
また、同じ径で本数を１本増えようと減らそうとこれも
あまり大差はないようですね？
施工的な話も興味深く読ませて頂き参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.6

nonbay39

３です、契約済みならば話は別です。車の話も関係ありません。

　ただ、どうであっても、詳細な明細のようなものの、提示の義務は無いでしょう。くれるかどうかは微妙でしょう。ねばり強く交渉だと思います。着工までが勝負でしょう。なぜ、あなたに提示する物が無いのかといえば、見積もりの仕方が違うからと言ってしまえばそれだけなのかもしれません。一つ一つに対し、材料代×施工面積＋工賃＋運搬費という風な見積もりではないと思います。下請けを一切入れず、オール自社の社員が施工のリフォーム屋であればそういう見積もりかもしれません。

　契約後にまた金額を見直す約束をしてあったのでしょうか。そうでなければ向こうが、何も仕様変更がなければ、金額見直しに応じる必要はなく、あなたに問題が生じてしまいますが、大丈夫でしょうか。当然グレードが下がった部分に関しては金額を減額してくるとは思います。
　それとも今から金額を下げるための参考資料にでもしたいのでしょうか。でしたら部材×施工面積ごとに一覧表を出してもらえば、運搬賃と工賃までは必要ないと思いますが。一部セルフビルドまでして減額を考えるのであればそれもいるでしょうけど。それも予め約束していなければ当然には許される物ではないでしょうけど。

　基礎の件に関しては、残念ながらどうやっても、絶対に大丈夫だというような確証は得られないと思います。机上であれば大丈夫だとしか言いようが無いと思います。特に不安は地震なのでしょう。この点の懸念が極端に強く絶対に地震に耐えてもらわなければ困ると言うことでしたら、自分で物件を持つことに向いていないと思います。ちなみに業者は絶対に大丈夫だとは言わないでしょう。もし大丈夫だという業者がいたら信用出来ませんけど。業者は「ある程度であれば不安はないと思います」程度になる気がします。

　私の言う追いつめるとは、契約前であれば、向こうから断ってくるという意味だったので、契約後であれば関係ありません。あなたが信義誠実に契約を履行するのであれば、断られることはないでしょう。

　私は、年度末だったので、かなりいい加減な状態（はっきりいって違う図面）で契約しました。契約後にあれこれ変更する約束はしてありましたけど。ほとんどの点を変更しました。私の場合詳細な見積もりは簡単にもらえました。「うるさく言うけど契約するの」と予め業者をおどかしてありましたから。いささかやりすぎたと少し反省はしています。
　長々と私的な意見を書いてごめんなさい。

お礼

nonbay39さんどうも。再びご回答くださってありがとうございます。
nonbay39さんも色々と考えられて家を建てられたようですね。
私も契約時には「うるさいですよ」と“笑顔で”言った口です。

明細金額であれ柱状改良であれ、要は、ちゃんとした説明さえしていただければ納得できるし落とし所もみえてくるのに、ということです。
営業さん自体はある程度信用してますが、設計の人も打合せにほとんど顔も見せないし、内容を突っ込んでもちゃんと答えてくれないし、「自分が住むわけでも金支払うわけでもないし、利益が上がるように設計しときゃいいんじゃね？」的なオーラが伝わってきます。

が、前に進まないことにはしょうがないので、あまり感情的にならないようには気をつけているつもりです。
もうしばらくの間なので、後悔しないように家を建てたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.4

noname#79085

かなり詳細かつ的を射た回答が出揃っていますね、となれば蛇足しかありませんがご了承を。

＞素朴に「玄関下やタンク下もいるのですか？径を太くして本数を減らしたりした場合の経済比較はしたのですか？」と聞いた所、径をアップして本数を減らしてきました。

素朴でない素朴でない、非常にいいとこ（玄関下なんていいですねえ）突いてますねえ。
建築関係の方ですか。

ここまで書いてたら「補足」が入ってましてね、今一通り読みました。

基礎のくだりで＞“追い詰める”ことになるんでしょうか？
とありますが、その通り、”追い詰める”ことになりますね。
馬鹿（不勉強）な業者に「もっと勉強しろ！こちとら高いカ・ネ・ハ・ラ・ッ・テン・ダ・ゾ！」と、追い詰める事になりますね。

結果、業者は勉強せざるを得ません、少なくとも現在より良い建物を作れる様になるでしょう。
丁度6/20の法改正で地盤がらみの構造計算も更なる高い見識、知識が問われる様になります。（2階建て住宅規模ですと来年まではさぼるお方はさぼれますが。自分、棚にあげてますね）

ただ仮定ですが、業者、担当者に相応の誠意がみられ前向きな態度で接する様になりましたら貴方も引くところは引きましょう、そこで「両者が協力して作る」こんな環境に持って行けたらベストでしょうね。
ただ、時にはケンカも必要（一生一度の大事業ですから）、付け加えておきます。

以上蛇足、途中からプラスαとなりました、失礼します。

お礼

ご回答ありがとうございます。
＞建築関係の方ですか
建築ではありませんが、お客様からの要望を受け、ものづくりに携わっています。

＞その通り、”追い詰める”ことになりますね。
そういう意味でですか・・・。理想を１００％求めてもしょうがないでしょうし程々にすべきですね。

＞業者、担当者に相応の誠意がみられ前向きな・・・
そう、そこなんですよね！営業さんの誠意には大変満足しているのですが、そのバックアップ体制が非常に不安を感じてしまいます。
なので、ついつい「ちょっとこれどうなってるの？」と・・・。
結果、客と会社の間に挟まれた営業さんが非常につらい立場になってしまうので、その意味でも引くべきとこはあると思っています。
お互いの歩み寄りがないといいものは作れませんからね・・・。

kaitikuさんのご回答により、これまでの方の回答が統括されて
多少なりともすっきりしました。ありがとうございました。

回答No.3

nonbay39

１．その明細をもらっても意味はありません、どうしてもくれと言われればメーカーは適当に数字を当てはめて持ってくるかもしれません、おそらくくれないとは思います。あまり突っ込むと契約することを断られる恐れもあります。それを元に施主支給などしようとしても、無駄でしょう、それは全部メーカーでやる場合の基準ですからと言われるだけでしょうし。
　同じ質問が多いですが、車を買う際にドアパネル○○円、ガラス○円、エンジンピストン○円、エンジン組み立て工賃○△円、などというものを請求しているのと同じです。普通そんな物もらわないと思います。
　結局は総枠しか意味がありません。説明する義務もありません、全て一式○○○円だけでも問題はありません。総枠の金額がなければ問題でしょうけど。詳細は説明はするメーカーとしないメーカーがあるでしょう。ただ、それとどんぶり勘定は無関係なことでしょう。もらってもパーツと施工面積単位までもらえば十分だと思いますが、それと工賃、運搬費までわけることに意味を感じません。

　そういう詳細な見積もりを出す工務店もあるようなので、不満ならばそういった業者に変えると良いと思います。ただし、そう言う業者は値下げをしないはずです。そう多くは無いと思うのですが。

　金額交渉するとしても予算が△△なので、それに当てはまるようにしてください、と言う方が建設的でしょう。無理ならばあなたから断れば良いだけです。

　２は良く分かりません、最小限のコストを一応は追うと思いますが、業者は保証を１０年しないといけないので限界はあるでしょう。
　この部分もあまり追うと業者の方から断ってくると思います。

　結構ぎりぎりまで業者を追いつめている感じがしますので、もう一押しごねたり無理を言うと、向こうから断られる可能性は否めません。

　契約前はお客様ではありません、契約してお客様らしき人、建築がおわって工事代金を支払えばお客様です。スタンスを間違うといつまでも家が建たない恐れを感じます。

　疑問を解消するのは大切ですが、少々度を超しているような気がします。

お礼

ご回答ありがとうございます。
言葉足らずで申し訳ありませんでしたが、補足させていただきますね。

補足

補足です。
まず、もう契約済です。金額交渉というのは、事情があって契約当初と構造・仕様も結構変更したので、値引きも含めての交渉という事です。

１．について
金額については、営業さんからも同様に、当社で決まっている価格なので・・・とか、車の場合・・・という話がありました。危険度はわかるのですが、金額も大きく違えば、簡単に買替もできません。土地だけ残して家だけ下取り、という訳にもいかないので「車と同じですよ」と諭されても納得できなかったのです。実際HMには、手続き等も含め、地元工務店では対応してくれないサービス・アドバイスもあるので一般より割高なのもわかります。やはり金額についてはどこかで割り切るべきでしょうね。
品質については、どの材料を使ってそれが高いか安いかではなく、決められた材料を使うにあたって、その材料の品質規格の確認、保管方法、使用期限、使用条件などなど多岐に渡ってあると思いますが、誰がどうやってそういった管理をしているのかなと。もちろん、施主自ら全て把握して全項目を確認するつもりはさらさらありません。が、何千万という金額を支払い、実際何十年も住む施主には、教えてくれてもいいのでは？と疑問に思うわけです。

２．について
＞どんなに強いものが出来ても基礎が伴ってないと・・・（ANo.2）
まさしくおっしゃる通りで、建物自体の耐震性には満足です。が、しっかりと支える基礎があっての話と思います。設計の人に聞いたのですが、明確な答えが帰ってきませんでした。
聞きたいのは、
「法令上最低限クリアすべき仕様は、ＳＳ試験の結果、ここの地盤の概要はこうで、一般的な支持層はここだから長さは○ｍ必要で、ベタ基礎の要所ごとにこれだけの荷重がかかるから、径としてはΦ□□（■本）とΦ◇◇（◆本）が妥当で、コスト面でΦ□□にしました。ただ、当社は、耐震性の面から、ここまで耐えうるように、Φ△△（▲本）にしてもう一つ下の層までの◎ｍの改良にしました。」
みたいな説明が欲しいのですが、施主がこの説明を求めることは“追い詰める”ことになるんでしょうか？それで断る業者であれば契約解除でも構いませんが・・・。

回答No.2

humu001

>１．最終的な金額明細がわかるものと品質管理の項目と方法
ＨＭが大手になればなるほど、建築棟数が増えます。その実績の中で会社単位で工事費を決めています。
　＞設備の場合、台所：○○円、サニタリー：○○円
何処までの設備を含んでいるのかは解りませんが、ＨＭで決めている工事費がその値段なのでしょう。たとえば台所にシステムキッチン・給排水込みならばシステムキッチンの品番カタログ等はもらえるでしょう。又、変更による上限は当然発生するでしょう。
給排水設備だけなら間取り等に関係なくそのＨＭはその値段だと考えるしかありません。

品質管理等についてですが、（私的意見です。法的に可能かどうかは別問題です）よく皆さんが車等に置き換えるので車で考えましょう。
車を買うのに品質管理・・・等書面をもらいますか？金額は確かに違いますが、死という面では住宅よりよほど危険ではないでしょうか？
在来工法なら、柱１本まで別々に買い組み立てる　と言う考えが成り立ちますが、ＨＭのユニット工法の場合、ユニットという部品を買って組み立てると言う考え方に成ると私は思います。
逆に１つ１つの材料等解ったとしてどうするのですか？この材料は気に入らないから変更してくれとでも。不可能です　答えられて終わりです。材料１つ１つの値段が積算上高いと文句言っても同じです。
要は、１つの製品として、品質まで保証しているものを買うだけです。
明細・管理等は、提示説明義務は無いと思います。（と思う）
現場の人間にしても工場の品質管理等知らないはずです。別会社と同じくらい関係ないはずです。（FCの場合は当然別会社ですが）現場での施工マニュアルは当然あるはずですが、見せてくれないと思います。要所要所は説明してくれるとは思いますが。

＞２．基礎補強として柱状改良
NO1の方が答えられているので省きますが、
　＞強度を下げてコストを下げます。
ここら辺は余談も入ってますが、建築基準法等クリア出来てもメーカーとしての考え方もあると思います。各メーカー、耐震に付いてはかなり力を入れていると思います。建物だけは、どんなに強いものが出来ても基礎が伴ってないと・・・
極端な話し、地震で家が崩壊せずともそのままの形で家がひっくり返るかもしれません。それではメーカーとして耐震の意味が無いのでは？（メーカーとしてどう考えているか解りませんが）

＞その辺を聞いてもイマイチ明確な返答
営業でしょうか？現場監督でしょうか？現場管理はしますが細かいところを突かれても答えられないときもあります。設計してないのだから。
少なくとも設計の人間（担当）に聞きましょう。
でも、HMの設計の人って知らない人が多いんですよね。ユニットならユニットとして認可得ているので、知らなくても通りますから。

でも素朴な疑問なのですが、
＞今は工場生産の段階で・・・最終的な金額交渉
契約してないのに工場生産が始まってるのですか？
家本体は終わっていて、それ以外の別途工事部分なら解りますが。
別途工事部分なら細かい内訳出る場合もありますが、基本的には先の通りです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
ANo.3の方と重複する点もあるようなので、失礼ながら合わせて補足させていただきます。

回答No.1

ceaser

＞私としては、台所なら、システムキッチンや配管材等の材料費がそれぞれいくらで、施工費がこれだけ、運搬費の計上が必要なものはこれだけ、といった明細レベルを知りたいのです。

最近の業者さんなら、工務店でもそのくらいのレベルの見積もり明細は出しますよ。

＞基礎補強として柱状改良（WSP、φ700、L=3.0m、30本）を施工します。
地盤改良ですね。地盤調査の結果はもらっていますか？
柱状改良は、地盤調査の結果から得られた支持地盤の深さとお家の基礎の設計で決まります。基礎を支えるのに十分な柱の長さ、太さ、本数は地盤の軟弱さ、支持地盤の深さ、基礎の形で決まります。
詳しくは、貼付urlをご覧ください。
http://www.ads-network.co.jp/kininaru/01-/14.htm

うちも柱状改良しましたが、総ニ階の33坪の家で80万円ほどでした。本数は覚えていませんが、20本から30本の間だったように記憶しています。支持地盤は、4mより下だったのでもっと柱は長かったはずです。

ただ、お書きになられている情報だけでは、どうもドンブリ勘定の業者さんのようですね。大手のＨＭでも、下請けに投げているだけなのでドンブリになることはよくあることです。

お礼

ご回答ありがとうございます。

やはりどんぶり勘定ですか・・・。金額については、自分でももう少し
情報を仕入れて突っ込んでみます。
金額はもちろん、施工も下請け丸投げでは心配ですからね。

柱状改良については、添付して頂いたURLも見たりしてざっと
調べてはいました。わかりやすいですね。
でもなかなか耐震性については載ってないですね。感覚的に
建物自体のの荷重には耐えられそうなのはわかるのですが、
地震が起こった時はどうなのでしょうかね？
その辺が心配です。