繰上げ返済するか、外構費用に当てるか悩みます

質問

家を新築して4年が建ちました。
まとまったお金ができたので、繰上げ返済にあてようと思うのですが、
外構工事も予定していて、その費用に当てるか悩んでいます。
今例えば100万円繰上げ返済すると200万円近く総支払い額が減らせるようです。
それなら、繰り上げ返済を優先的に勧めて、
外構工事の費用は新たにローンを組んだほうが良いのでは？と思ったりもしたのですが、
実際そういう方法はお得なのでしょうか？
お詳しいかた教えてください。よろしくおねがいいたします。

回答No.6

walkingdic · ベストアンサー

>例えば5年後に100万円繰り上げ返済した場合などと比べてみればよいという意味

そういうことです。条件を全く同じにするには、毎月繰り上げ返済すると、単純に金利差の分だけが差額として現れます。
なので、一番簡単な計算方法は、単純に１００万使うとすれば、その１００万を３％（外構ローン）で借りるのか、２％（住宅ローン）で借りるのかという差になります。

現実の話をすると、住宅ローンでは繰り上げ返済手数料がかかるので、上記差額より差は少なくなりますが、逆に外構ローン設定時の手数料という物が発生するので、

住宅ローン側コスト：繰り上げ返済手数料
外構ローン側コスト：外構ローン設定手数料

も合わせて計算します。毎月の繰り上げ返済ではくて、数ヶ月、あるいは一年、あるいは５年貯めてからのどれがよいのかは、上記コスト比較と、繰り上げ返済による最終的に得する部分も合わせて考えねばならないので少々面倒ですけど。

お礼

色々考えてみました。

100万円繰り上げ返済せずに、これから毎年25万円づつ繰上げ返済したとした場合で
計算してみました。

結果100万円繰り上げ返済したほうが10万円くらい支払い総額は安くなることがわかりました。
ただ、100万円繰り上げ返済してしまった場合は、外構のローンを組むこととなりますので、
その利息りことやら手数料のことやら考えると、結局たいした差がないことがわかりました・・・

それなら、今あるお金を繰り上げ返済してしまって、
外構分はローンできちんきちんと支払えば、着実に返せると思うし、
貯めて返すとなると使ってしまう気もするし。とか色々考えてしまいました。

でも、繰上げ返済したからそのまままるごとお得ではないということがとてもよく理解できました。

本当にありがとうございました。

回答No.7

koimai2003

工事の金利は調べてみたら、3.3%でした。
100万円かりて5年返済だとしても数万円の利子しかかからないようです。住宅ローンの金利は最初の10年間は1.9%なんですが、11年目から3.5%になります。こう考えるとやはり、繰上げ返済を優先したほうがよいのですよね？？
>もう既に、他の方々の回答でご理解されたようですね。
例えばですが、
手元に100万円あって
住宅ローンの金利1.9％とします。
もし、あなたが資産運用（株・債券・不動産等）で1.9％以上、収益を上げられるならば、繰上返済せずに運用した方がいいと言う考え方もあります。（元金保証の1.9％以上があればそちらに投資すべきですね。）

お礼

ありがとうございます。
利息がお得なほうがお得というのは、理解できるのですが、
住宅ローンの金額が大きいので、利息が安くでも繰り上げ返済したほうがお得なのかなと思ったのですが、
違うみたいですね。

ただ、色々計算してみると、繰上げ返済して新たにローンを借りるのと
たいした変わらないことがわかったのですが、そんなわけはないのでしょうか？

たいした変わらないなら、繰上げ返済にしようかなとか思うのですが・・・

回答No.5

walkingdic

もう少し補足しておきます。

何故ご質問者の考えで破綻しているのかというと、最大の失念しているのは、繰り上げ返済プランでは、外構費用のローンをこれから住宅ローンの他に追加で返済するという前提で考えているのに対して、外構費用現金払いでは、それを考えていないからです。
外構ローンに返済するのと同額を住宅ローンの繰り上げ返済にこれから５年間行ったとすると、住宅ローンの返済額はやはり少なくなるのです。

１００万返済で２００万返済額が少なくなるというのは差し引き１００万の金利負担が減るということを意味しますけど、外構ローンの支払うのと同額の繰り上げ返済をこれから行ってもやはり繰り上げ返済による金利負担減少はするので、それも含めて計算しないと比較にならないわけです。

それが私の言っている両者を比較しない限りは、損得は計算できないという意味です。

お礼

やっと意味がわかりました!!!

100万円現金で今使ってしまうと、外構費用のローンがないので、その分を繰り上げ返済にできると
いう意味なんですね!!
例えば5年後に100万円繰り上げ返済した場合などと比べてみればよいという意味ですね。

やっと理解できました。これからまた計算してみたいと思います。本当にややこしいです・・・

ありがとうございました。

回答No.4

khngrncr

外構工事がどれくらいを予定しているかは分かりかねますが、「元利均等」返済の場合、返済を始めて間もない頃は、１回の返済額の内訳の大半は利息です。
繰り上げ返済をするということは、返済の入金分は「元金」に充当されますから結果として支払う利息が大幅に減らせるわけです（御存知かとは思いますが）
外構関係は必要最小限にとどめておいたほうがいいでしょう。
１１年目から金利が上昇するということはとてもリスクが大きくなるということですから、負担を減らしておいたほうが得策と思います。
困らないのであれば、資金の工面がついてからでも外構をいじってもいいのでは？と考えます。
回答にならず、申し訳ありません。

回答No.3

walkingdic

>結局は、繰上げ返済するのがお得ということでよいのでしょうか？
だめです。金利の高いところから借りた方が損ですから、住宅ローンの金利の方が安ければ、「繰り上げ返済しないでそれを外構費」に当てた方が得になります。

>住宅ローンを仮に100万円繰り上げ返済すると、200万円くらいの支払額が減る計算になるようです。
>そして新たに100万円工事代で借りたとしても利息は10万円くらいしか払わなくてよいようなので、

そう考えるから間違いなのです。
ご質問者の考えにどこに落とし穴があるのかというと、上記２つの文では、どちらも繰り上げ返済する前提の計算しかしていません。

比較すべきなのは、繰り上げ返済しなかった場合の計算と繰り上げ返済した場合の計算を比較すべきなのです。なのにどちらも繰り上げ返済をした場合しか考えていません。

この計算をご質問者の考え方の路線で計算するのはそんなに単純ではないです。

お礼

ごめんなさい、やっぱり理解できないんですT.T

繰り上げ返済をしない場合で考えると、繰り上げ返済した場合に減る利息分の約100万円が減らせないこととなります。
ので、100万円損をするのではないでしょうか？

逆に100万円繰り上げ返済した場合は、100万円の利息分がお得となりまして、
外構費用100万円借りた場合は、10万円の利息を払うこととなる、
つまりは差し引きで90万円お得ということになるのではないでしょうか？

この考えは間違いなのでしょうか？何度もすみません・・・

回答No.2

walkingdic

＞繰り上げ返済を優先的に勧めて、外構工事の費用は新たにローンを組んだほうが良いのでは？

単純に金利を比較して高い金利を避けるという考えでやります。

外構で組むローン金利が３％で住宅ローン金利が２％なら、外構でローンを組むのは単純に１％の金利を余分に支払うということです。

単純にこういう考えでよいのです。

何故なのかもしわからないのであれば、少し考え方を変えてみてください。

住宅ローンに仮に全額繰上げ返済します。
そこから外構費用分を「住宅ローンから借りた」とします。

この場合金利３％から借りたよりも金利２％の住宅ローンから借りたほうが特に決まっています。

で、

住宅ローンに仮に全額繰上げ返済します。
そこから外構費用分を「住宅ローンから借りた」とします。

これは結局繰り上げ返済のうち外構費用分を繰り上げ返済しなかったのと全く同じことです。一度返してまた借りるのであれば、その分返さなくても同じですからね。

わかりましたでしょうか。

１０年後の話は考える必要ありません。５年で返すつもりであれば、５年で今の返済金額のほかに外構費用返済分を繰り上げ返済することに等しいので、５年後にはどちらも同じことになるからです。

お礼

ありがとうございます。

すみません、ちよっと理解できず・・・

結局は、繰上げ返済するのがお得ということでよいのでしょうか？

新たに借りると金利が高いのはわかるのですが、

住宅ローンを仮に100万円繰り上げ返済すると、200万円くらいの支払額が減る計算になるようです。

そして新たに100万円工事代で借りたとしても利息は10万円くらいしか払わなくてよいようなので、

単純に考えても繰上げ返済したほうがお得と思ったのですが・・・

回答No.1

koimai2003

工事の金利・住宅ローン金利を比べて、金利が高い方に資金を使う方が得です。（数字だけ見ると分かり易いかもしれませんよ。）
また、分からなければ、出来る範囲でご回答します。

お礼

ありがとうございます。
工事の金利は調べてみたら、3.3%でした。
100万円かりて5年返済だとしても数万円の利子しかかからないようです。
住宅ローンの金利は最初の10年間は1.9%なんですが、11年目から3.5%になります。
こう考えるとやはり、繰上げ返済を優先したほうがよいのですよね？？

よろしくおねがいいたします。