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公庫に抵当権がある親の土地を分筆するには…
- 実家の土地を分筆する手続きの手順や注意点について教えてください。
- 現在、実家の土地には公庫の抵当権がありますが、これを外して分筆することは可能でしょうか？
- 土地の分筆に伴うローンの借り換えや銀行選びについて教えてください。
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＃３です。 お礼をありがとうございます。 「融資基本約定書」は、中間資金交付の際の「手形貸付」で利用したものです。 金銭消費貸借契約までに変更になることもありますので、原則、役に立ちません。 でも、やはり妹さんは連帯債務者ですね。 保証については、７年前ですと、まだ公庫に保証要件があったころですから、「公庫住宅融資保証協会」に保証料を払って保証を引き受けてもらっていると思います。 > 実家もコレを機に公庫から我家と同じ銀行に借り替え希望です（できればソニーバンク）。 ならば、お母さま、妹さんと一緒にソニーバンクへ相談に行ってしまった方が早いですよ。 その時に「現在の借り入れ先は旧住宅金融公庫なのだけれど、敷地を分筆して、新たにそこにも住宅を建てたいと思っている。その住宅建設資金もこちらで借りたい。」と伝えればいいです。 ソニーバンクにとってみれば、抵当物件として「確保」できる土地の面積は結果的に変わりませんでしょ？ でも建物は２つになるんですからＯＫが出そうな気がするんですけれど。 土地についての相談をしたうえで、借り換えを先にしてしまえば、住宅金融公庫公庫（住宅金融支援機構）は一切関係なくなりますから、もうその思惑を気にすることはありませんもの。 …と思いはしますが、 > 「お任せくださって良いんですよ！」と言ってくれる設計会社に甘えたままです。 ということと、借り入れ窓口である金融機関が設計会社のメインバンクということでしたら、「義理」の点で気になりますね。 それと、ソニーバンクでは「つなぎ融資」を扱っていないようですから、「つなぎ融資」が本当に必要ならば難しそうですね。 もともと一筆の土地を分筆して、２軒目の家を建てる…ということはよくあることなのですが、今回の場合は、既に抵当権が設定されている土地だということが問題なんですよね。 以前、何度か公庫の抵当権が設定されている土地の分筆、抵当権一部抹消を扱ったことがあるにはありますが、いずれも、分筆した土地に「公庫融資」を受けて住宅を建設する場合だったんです。 > 分筆後の名義を変更となると贈与にあたり、税金をけっこう納めなくてはならなくなるとの事で、母の名義のまま分筆となります。 > そして、相続時加算？の方法を取った方が良いそうです。財産はこの実家の土地と建物のみなので… そうですね、生前贈与ですから「贈与税」の対象になってしまい、「贈与税」は相続税と比較して税率が高いので、相続が発生するまでお母さまの名義にしておき、土地については「使用貸借」の形を採っておかれればよろしいでしょう。 「相続時加算？」というのが、「相続時精算課税制度」のことでしたら、この制度は、住宅の建築のために「資金」の提供を受けた場合の話になりますので少し違います。 単に、相続の時に妹さん（もし他にも法定相続人がいればその方たちとも）と「遺産分割協議」をして、今回の分筆に合わせた分割をすればいいだけです。 質問の形で聞くだけならば問題ありませんので、 ・現在、親が住宅金融公庫の融資を返済中である ・新築一戸建てで、当然のことながら土地と建物に住宅金融公庫の抵当権が設定されている ・その土地を分筆することに問題はないか ・その分筆した土地に新たに居住用の住宅を建てたいと思っている ・その建築費用について、フラット35を利用せずに民間金融機関のプロパー住宅ローンを利用したいと思っており、先順位の抵当権が設定されていると都合が悪い ・そのため新たに住宅を建設しようとしている部分の抵当権をはずしてもらうことは可能か とでも聞いてみられればよろしいですよ。 ダメだと言われたら、やはり民間金融機関へ「母と妹の住宅ローン」の借り換えの相談に行きましょう。
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金融機関に勤務しており、以前、住宅金融公庫一般融資を担当したこともある者です。 あ～、「私が横に付いていますから、住宅金融支援機構に電話しましょう！」と言いたい…。 > 土地、建物の名義は母ですが、実際は妹夫婦でローンを支払っており、妹（公務員）が連帯保証人(支払人？）となっています。 住宅金融公庫の場合、建物の名義人が債務者でないことはありえませんので、土地・建物の名義人が母である以上、主債務者は「母」のはずです。 住宅金融公庫一般融資において「連帯保証人」となるのは担保提供者のみ。 返済義務を負っているというのであれば「連帯保証人」ではなく「連帯債務者」ではないかと思います。 本当に妹さんが「連帯保証人」ならば、妹さんには何の得もありませんね。お気の毒…。 住宅金融公庫一般融資は、民間金融機関の住宅ローンとはいろいろな点で少し違ったところがあります。 民間金融機関の住宅ローンについては多少詳しい方（不動産業者等）でも、住宅金融公庫一般融資についてはアテにならないこともありますので、分からないなりにもご自身で住宅金融支援機構に確認されるのが一番なんです。 現在の借り入れ状況については、お母さまに「金銭消費貸借契約証書」等を借り、それを見ながら話をすればいいのです。 それがなければ、窓口となっている金融機関で「契約情報」をプリントアウトしてもらってください。 いずれにせよ、住宅金融支援機構への手続きは、窓口となっている金融機関を通して行うことになりますから、そこで話をしてもいいんですよ。 現在、住宅金融公庫融資を返済中である以上、別の金融機関を窓口にすることはできませんよ。 抵当権の一部解除になるわけですから、現在の借り入れ窓口になっている金融機関の承諾も必要ですもの。 なお、現在、公庫融資はオンライン化してますので、借り入れ窓口になっている金融機関に行けば、専用端末から簡単に情報が取り出せます。 情報を見ながら話をすればいいので、ご質問者さまが思っていらっしゃるより簡単ですよ（お話を聞き取るのも金融機関の窓口担当者の仕事です）。 抵当に入っている土地の情報もデータとして入っていますので、その金融機関へ行って「その敷地の一部を分筆して、別に住宅を建築したいのですが…。」と言うだけです。 そうすると、金融機関は、住宅金融支援機構に話をするために一旦お話を預らせていただきます。 その結果、測量を済ませているのならば、どのように分筆する予定なのかを問い合わせてくると思います。 そのうえで、抵当権を外してもいいとするかどうかは住宅金融支援機構の判断次第です。 例えどこの誰が「担保価値の点から問題はない」といっても、住宅金融支援機構がＮＯと言えばどうしようもありませんからね。 200平米のところ、80平米分筆して120平米になる訳ですか…。 民間金融機関ならばともかく、ちょっと厳しいかもしれないです。 住宅金融公庫独自の接道の基準とかもありますし。 だって、分筆して新たに住居を建てる以上、「道」に面していなければその住宅自体に建設許可がおりませんよね？ どのような土地かは存じませんが、それをクリアさせた上で、住宅金融公庫の基準もクリアするとなると、３方向が道路に面した土地くらいでないと、難しいような気もするのですが…。 （既に「住宅金融公庫」の基準がウェブサイト上などに公表されていないので、はっきり確認できない…。）
補足
ご回答ありがとうございます。 ＞あ～、「私が横に付いていますから、住宅金融支援機構に電話しましょう！」と言いたい…。 本当に、お願いしたいくらいです！詳しく説明頂き助かります。 今、融資基本約定書と、支払明細書、確認申請書などは預かっており、 債務者は母、連帯債務者は妹、連帯保証人は空白となっています。（金銭消費貸借契約証書が見つかりませんでした） 妹夫婦は、自分達も忙しいし、母が歳をとった時、一緒に面倒がみれるし、子供が出来た時（我家はいますが、妹は夫婦のみ）助かるとの事で、大賛成です。お互いの家族関係も良好です。 借り入れ窓口である金融機関が、設計会社のメインバンクとなっており、その点でも多分話を通しやすい…と前に伺った記憶があります。 そうすると、他の銀行にローンを…とは、やはり話がしにくいですよね？ ある程度、話を進めているらしく、現在間取りが決まり、設計会社が見積を出してくれている所です。 見積が出た上で、分筆ライン、建物の予定位置を決めて、お伺いをたてて…ローン審査と進めて行くとの事でした。 接道は大体17ｍで（東面に4ｍ道路のみ/北面隣家/南面水路？（80ｃｍくらいの側溝はさんで隣家）/西面隣家）分筆予定では、実家が10ｍ（内建物6ｍ）、我家が7ｍの予定です。 建ぺい率60％ /容積率150％ 分筆後の名義を変更となると贈与にあたり、税金をけっこう納めなくてはならなくなるとの事で、母の名義のまま分筆となります。 そして、相続時加算？の方法を取った方が良いそうです。財産はこの実家の土地と建物のみなので… 家を建てるにあたって、分筆、税金、ローン、建ぺい率、容積率…色々な言葉が頭に入ってきて、収集をつけてまとめるのが大変で、言葉足らずだったら、申し訳ありません。 ネットや本で調べてはみるのですが、どう調べて良いのかもわからない次第です。 私が下手に銀行や住宅金融公庫に話すより、お任せくださって良いんですよ！と言ってくれる設計会社に甘えたままです。 直接、住宅金融支援機構に話してみて良いものでしょうか？ 勝手に、行動すると設計会社がやりにくくはないか？心配です。 ちなみに、実家もコレを機に公庫から我家と同じ銀行に借り替え希望です。（できればソニーバンク） 宜しかったら、お教えください。
- un_chan
- ベストアンサー率60% (219/365)
公庫が分筆部分を抵当から外してくれるかどうかは、残りの土地で、担保として十分な価値があるかどうかによります。 ローンの件は、あなたが、公庫との交渉等について、正当な報酬を設計事務所に支払っているならば、勝手も言えるでしょう。しかし、タダでやらせておいて勝手を言うのは、どうかと思います。 それが嫌なら、自分で交渉等の事務をやることです。 法律的には、自分の好きなところから借りればよいでしょうけど、設計事務所との関係を悪くして、これから建つ建物に影響はないのでしょうか？
お礼
ご回答ありがとうございます。 設計会社さんの話では、ローンの残高、分筆後の土地と建物の価値を考えると大丈夫だろう…との事ですが、まだ話してみないと確定ではありません。 本当によくしてくださる設計会社さんで、細々した事務や交渉事も任せっきりです。 おっしゃる通り、正当な報酬もまだ支払ってない状態です。 設計事務所さんとの関係が悪くなるようであれば、メインバンクでも仕方無いかな？とも思います。 一応、希望の銀行を伝えた上で、無理ならばメインバンクで… とは、伝えました。 設計事務所さんも、「色々調べて連絡します。」との事でしたので、 結果次第で、決めようと思います。 ありがとうございました。
- bath5
- ベストアンサー率20% (17/84)
１．分筆はできます。 ２．自分が借りるんですから、借入先は自分で決められます。 金利の安いところが一番です。測量会社は、測量を請け負ったにすぎません。 ただ、公庫が抹消に応じてくれるかは公庫次第です。
お礼
ご回答ありがとうございます。 公庫への交渉は、私では、詳しく話ができないし、 説明も不十分なはずなので、設計会社さんに 全面お任せしている状態です。 ただ、メインバンクで進めるつもりだった様で、他の銀行では無理か？ とたずねると、つなぎ融資等々、知っている担当者の方が話しやすいとの事でしたが、調べてくださるとの事でした。 うまく話が進む事を願いつつ、できれば…銀行も希望の所で… 様子を見守ります。 どうもありがとうございました。
お礼
更に、詳しくありがとうございます。 経験者だけあって、本当にお詳しいので恐れ入ります。 おかげ様で、公庫に聞いてみるだけ行動を起こしてみようと思います。 箇条書きで書いてくださった分を質問してみて、ダメであればその時改めて考えようと思います。 ソニーバンクに「つなぎ融資」は無いそうですが、『すまいと MONEY PLAN 』というのがあるそうで、その点もふまえてソニーバンクにも相談してみます。 何も出来ないまま、お任せ…より、一歩踏み出せるので助かりました！ 詳しく説明していただき、本当に感謝しております。 ありがとうございました！！