契約の二年間という期間について

質問

こんにちわ。

引越しの為物件を探しているのですが、先日とあるそこそこ大手の不動産屋行ってきました。
契約について全く無知なもので、2年契約というところが引っかかり、「これは2年以内に部屋を出ると言ったらお金取られたりするんですか？」とたずねたところ「いやいや、更新料とかの話なんで出たい一ヶ月前くらいに言えば別に課金もないですよ～」と、特定の物件に対してではなく全般的な話として仰られてました。
「あーそうなんですか」と合わせましたがどうしても府に落ちません。

これが第一点と、

もう一点、2年契約で契約を更新して行くのでしょうが、上記で課金されるようなケースがあるとしたら、じゃあ部屋を出る時はうまい事2年の節目で出なければ損をするという事でしょうか？
その辺は大家さんとのケースバイケースなのでしょうか。

宜しくお願い致します。

回答No.5

noname#65504 · ベストアンサー

取り立てて珍しい契約ではないと思います。

一般に契約期間を定めて契約した場合、途中解約することは原則できないことになっていますので、本来は途中で退去しても２年分の家賃を支払う必要があります。
しかしそれは非常に非現実的な方法ですので、特約をつけて途中で解約することができるようにするのが普通です。

＞出たい一ヶ月前くらいに言えば別に課金もないですよ～

といっていることから、退去の１ヶ月以上前に申し出れば、よいとか申し出から１ヶ月分の家賃を支払えばよいとか言う特約がついていると思われます。
普通つくのですが、先の回答にあるように、このような特約がないと原則２年分の支払い義務が生まれます。
だたし判例などから３～６ヶ月分の家賃を支払えばよいと考えられていますが。

また２年たつと自動更新するような条件が付いていることが多いです。この場合あらかじめ更新料を取り決めておくのが普通です。

＞更新料とかの話なんで

と発言があるように更新料が設定されているものと思います。
つまり２年契約で更新する場合は更新料が必要です。

＞じゃあ部屋を出る時はうまい事2年の節目で出なければ損をするという事でしょうか？

更新料は期間にかかわらず一定の額が発生するものなので、更新してすぐ退去する場合などでも返金されませんので、そういう場合は損するといえると思います。一番問題になるのは、１年と１１ヶ月を過ぎてから退去を申し出た場合です。

１年と１１ヶ月を過ぎてから退去を告げた場合は、１ヶ月後の退去になりますので、２年目の更新が行われた後まで住むことになります。つまり１ヶ月分の家賃の他更新料も必要となるからです。
更新にあわせて退去するつもりでいたけど連絡が遅れてしまって、契約が更新され更新料が発生するケースなどがよくあるようです。

更新時期には更新するか退去するかは自己管理することが大事です。
なぜなら、今利用している仲介業者は契約するまでが仕事で、契約後に発生した問題への対応や契約後に行われる更新手続きなどは、大家から管理を委託されている場合を除き、関係しないからです（この点仲介業者に責任はないです）。

なお、期間を定めないで契約した場合、法律上は３ヶ月前に申し出ること（申し出から３ヶ月分の家賃）が必要となっていますので、期間を定めない場合よりは、１ヶ月という特約付きで期間設定して契約した方が有利なことが多いです。

その他かなり短期間に退去された場合は、特別な違約金を取り決めておくこともあります。

つまり契約条件をきちんと理解して契約することが大事です。

お礼

長文にわたりご説明していただきありがとう御座います。
どちらにせよ特約をつけて契約を踏んだほうが確実だという事ですね。
１年１１ヶ月の話は具体的に想像ができてわかりやすかったです。
どちらにせよ大家さんが認めてくれない以上は契約期間ぴったしで出なければ一ヶ月分は徴収されるのですね。
ご返答頂き有難う御座いました。

回答No.6

sapporo30

不動産契約は、なぜか　慣例というものが多く残っている業界です。
礼金　などは　典型的なものですね。

契約期間が２年というのも　慣例です。

契約書に　重要事項説明書　両方に　たいていは
解約申し入れによる契約の終了という条項
重説だと、解約予告　として記載があります。
この条項があれば、途中での解約は可能です。
この条項は確認してください。　この条項がない場合は
入れてもらうようにして下さい。

お礼

その点は忘れず確実に契約してきたいと思います。
具体的に項目名などもあるのですね、その辺も加味したうえで契約に望まなければならないなとふと思わされました。
ご返答有難う御座いました。

回答No.4

m_inoue

大家してます

＞その辺は大家さんとのケースバイケースなのでしょうか。

契約内容によります

・２年契約は一般的です

契約によっては

・１年未満の退去時には短期解約違約金（１ヶ月とか）をいただきます

１１ヶ月で契約解除した場合は違約金が必要でしょう
１年以上でしたら不要でしょう

・契約解除は１ヶ月前までに通知する

退居予定日の１ヶ月以上前に通知すれば解約自体は可能です

問題はむしろ短期契約解除の特約に何も書かれていないときです

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/20060313hg06.htm

http://npo.free-d.jp/html/sumi_jyun-03.htm

短期解約時の違約金については書かれていた方が本来貴方にとっては有利なのです

補足

>・１年未満の退去時には短期解約違約金（１ヶ月とか）をいただきます
まぁ契約なんでなんとなくそれを取られる事は理解できない事もないのですが、敷金は戻ってきますか？敷金とは法律では借主の過失にて器物損傷等の修理に当たるお金なわけですよね？いろいろ見るとなんだか敷金も返さないところもあるようですね、それも契約次第でしょうか。

結局「契約次第」って言葉で片付けられている箇所が多々あるようですが、では逆に「大家さん」は契約書を準備されているわけですよね？それにたいして入居時に納得のいかない箇所についてこちらも意見して契約内容を変更してもらう事は可能でしょうか？また、そのやり方に注意事項等ありますでしょうか？（鉛筆で書き込みされても決定力にかける為、等の理由により）

少なくとも「短期解約時の違約金」というものを考慮して契約に望んだほうがよろしいのですね。有難う御座います。

回答No.3

mu128

定期借家契約といったものでない場合には、あまり気にする必要はありません。以前は２年とか３年にする意味があったのですが、今では特に重要なものはありません。火災保険の期間が２年であることが多いので、その期間に合わせたり、昔から２年契約が多かったので、その名残みたいなものでしょう。

退去する時は１ヵ月前に言う、というのは、ほとんどの物件でそうでしょう。また、もしかすると、１年（または最初の２年間）で退去した場合には、違約金として家賃１ヵ月分払うといった規定があることが多いです。（物件によっては敷金全額没収もあるみたい）
「更新料」と言っているので、２年ごとに更新をしていくのでしょう。その際には、更新料がかかりますし、更新事務手数料というのも請求されるかもしれません。２年ごとに費用がかかりますので、節目で退去することが一番損はないことになります。更新した直後に、借主の都合で退去することになれば、更新料や更新事務手数料は損した気分にはなるでしょう。

なので、更新料や更新事務手数料の金額、１年又は２年未満に退去した場合の違約金の規定などは、確認しておいた方がいいでしょう。
定期借家契約というタイプですと、質問者さんの心配されるように、途中で退去しても契約期間が満了するまでの家賃を支払う必要があるケースがあります。

補足

二年ごとに数万円を取られ、挙句出るタイミングを見計らわないと大損をしかねないという制度なんですね。
>定期借家契約というタイプですと、質問者さんの心配されるように、途中で退去しても契約期間が満了するまでの家賃を支払う必要があるケースがあります。
これが一番最悪ですよね。
わかりました、交渉していきたいと思います。
ご返答頂き有難う御座いました。

回答No.2

cyoco-co

大体は２年契約だとそれまでに退去だと敷金とか返ってこない場合があるようですよ。
なので住んでいて気に入らない物件だと更新時期に退去を申し出て更新手数料を払わないようにするみたいです。
あと２年以内だと部屋の汚れとか長く住んでるよりは汚れてると敷金と相殺されたりして返還が無い場合もあると聞いていますが・・・。

お礼

長く住んでいると経年消耗として扱われ、六年だかで10％まで現存価値が下がるみたいですね。
更新の時期にうまいこと出れそうにないので気になってました。
ご返答有難う御座いました。

回答No.1

nagisaqq

地域や物件によって違うかもしれないですか、私は二年契約のマンショ
ンを11ヶ月で出ました。
最初に二年更新の契約だったので保険なども二年で加入していましたが
退去後差額の保険料も返還され、損したことは何も有りませんでした。

お礼

保険料帰ってくることってあるんですね。
敷金等は帰ってきましたか？帰って来てるなら本件は私的には満足です。
ご返答有難う御座いました。