連帯債務とローン2本立ての違い

質問

物件を妻と共有名義とし住宅ローンを借りようとしています。

連帯債務で借りるのと、それぞれ別々にローンを組むのとでは
違いはあるでしょうか？同じことでしょうか？
（どちらも同じ民間銀行で借りることが前提です）

住宅ローン減税や銀行手数料、抵当権(司法書士手数料)、保証料など
に違いが出てくるでしょうか？

「団信は収入が高いほうのみ掛ける」という文面をみると
連帯債務と別々にローンを組むのとでは違いがあるような気がするのですが・・・。

回答No.1

mahopie · ベストアンサー

(1) 連帯債務者型の場合はローンが１口、双方でローンを組めばローンが２口なので契約印紙代やローン事務手数料的な個別費用、担保設定の為の基本手数料部分が二重に掛かるといった事態がありそうです。保証料や担保設定の登録免許税部分は従量負担なので総額では同じになりそうです。

(2) 経験的には、連帯債務型の住宅ローンは全ての銀行で取り扱っている訳ではなさそうです。更に検討銀行が団信を収入が高い方にだけ掛ける条件では、年収が低い方が死亡した場合には保険金による返済が無い（残った方が全額返済義務を負う）事になりそうです。（双方がそれぞれの債務負担額に応じて団信を付保するケースもあります）

(3) 住宅ローン控除を利用する場合に、連帯債務の場合には土地・建物の持ち分割合と頭金・ローンの割合で微妙な誤差があり、夫婦どちらかが満額の控除が受けられない可能性もありそうです。（仮に妻の頭金負担が大きくローンが小さい場合には、持ち分割合と債務負担割合が異なることで夫の控除額に成約が出る）

(4) 夫婦個別のローン借入の場合には、他方が物件共有者として相互に連帯保証人になることで、実質的には連帯債務と同じ考え方になりそうですが、将来のある時点で死亡によらず夫妻の一方が返済をストップした場合に、連帯債務型の場合は他方が当然に全額の返済負担を負うのに対して、個別借入の場合には本人債務と連帯保証債務の二本建てになる（実質は同じこと）という部分も違いそうです。

(5) ローンを二口にすることで、固定金利と変動金利という形でリスク分散すること、将来妻の休職に合わせて２口の借入期間の違いを持たせること等で技術的なカスタマイズが可能かもしれません。

同様の質問事例がありましたのでご参考まで。
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/zeikin/20050404mk11.htm
http://loan.house.goo.ne.jp/taxation/index_vol20.html

回答No.2

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。

> どちらも同じ民間銀行で借りることが前提
なんですよね…。
私は、住宅金融公庫関係以外で「連帯債務」ですと、ローン２本でお互いがお互いのローンの連帯債務者になっているものしか目にしたことがないんです…。（私の勤務先の場合、収入合算者は連帯保証人になっていただきますし、それ以外の場合も連帯保証人になっていただくことはあっても、連帯債務者はローン２本立てしかないんです。）
でも、ローン２本でもお互いがお互いのローンの連帯債務者にならないことも考えられますね。

単純に考えれば、まず、ローンが１本か２本かの違いがありますから、手数料も１本分か２本分かですね。
借入額が3,000万円１本の場合と、2,000万円１本＋1,000万円１本の場合でも、融資手数料が変わってくることもあるかもしれません。
例えば、2,000万円未満は15,750円、2,000万円以上5,000万円は31,500円という設定ならば、3,000万円１本では31,500円ですが、2,000万円１本＋1,000万円１本では47,250円になりますから。
司法書士手数料等も、１本あたりいくら…ということならば、２本分なら倍になりますよね。
諸費用では、金銭消費貸借契約書が２通になりますから、収入印紙も２枚。借入金額によっては倍額以上になることも考えられます。
保証料は、借入額と借入期間によって違うことが多いので何ともいえませんが、保証委託手数料があれば、それは２本分になります。

住宅ローン減税に関しては、１本の場合の「連帯債務者」も受けられます。
その割合については、残債を物件の持分割合で分割する形になりますから、場合によっては満額にならないことも考えられます。

> 「団信は収入が高いほうのみ掛ける」という文面
かつての住宅金融公庫一般融資の団信（公庫団信）やフラット35（今は「機構団信」ですね）は、「デュエット」という夫婦連生タイプがありました・ありますので、主債務者と連帯債務者がご夫婦の場合は、これが利用できました。
でも、この文面では、融資が１本の場合はどちらか１人、しかも「収入が高い方のみ」しか加入者とできないようですね。
融資２本ならば、それぞれが主債務者となりますから、それぞれに加入できるでしょう。
民間金融機関では、団信保険料が銀行負担であったり、金融機関や商品種類によっては保険料が金利上乗せ型であったり、別途徴収型であったりしますが、そのあたりもしっかり調べる必要があるでしょうね。

あと、融資を２本にした場合、繰上返済をどうするかも問題になってくるかもしれません。
そのあたりの手数料なども調べられた方がよろしいかと思います。