建て替えを前提とした中古住宅の購入

質問

自営業で店舗併用の賃貸の長屋に２年ほど住んでいます。
賃貸料は月１０万円です。
商売も順調で（来月５月より法人成りします）所得は夫婦合算で８００万です。（青色専従者給与と合算）
国民金融公庫など返済しながら５００万ほど貯蓄できました。

先日、大家さんから「この家を買わないか」と持ちかけられました。
地方の農村地帯ですが、駅前で商売上の立地条件は悪くありません。
ただし、古い長屋で、以前に４軒ぶんの１軒を切り離しており、かなり傾いています。
私は２軒分借りているので、この部分と店舗の裏の土地の一部（大きな駐車場になっています）を
お譲りしてもいいですよとのお話しです。
あとの１軒分は大家さんの親族が住んでおり、その部分はその親族の所有名義になっています。
２軒分の建坪が約３４坪、裏の土地の一部が約１０坪程度です。

前述のようにかなり老朽化しており、リフォームができるような建物ではありませんので
購入後、１～２年以内には建て替えをしなければならないと思います。

大家さんから具体的な金額の提示はまだ無いのですが、先日のお話では
「建物の価値は無いだろうから、土地だけの値段だね。固定資産税の評価額の坪当たりで言えば、１３万ぐらいなんだけど・・・」と言われています。
ただ、近い将来、建て替えとなると、解体費用、仮住まい費用などもありますし、長屋ですので切り離した際の問題も発生します。
ただでさえ傾いている長屋を切り離して、大丈夫なのかと不安もありますので、
その辺は大家さんにお伝えし、親族であるお隣にお話をしてもらうようになってます。
大家さんは条件によっては更地にして譲ってもよいと言われたのですが、その分の解体費用は土地の値段に上乗せしますとも言われています。
仮に土地代を１５万×４５坪で６７５万と計算すると自己資金だけでは不足しますし、将来の建て直しの頭金も貯めなおさねばなりません。
建て替えは建築家の方にお願いしようと思っているのですが・・・。

大家さんは地主さんで、お金に困っているわけでもなく、「貴方達ならお譲りしましょう」というスタンスです。
この物件は買っていいのか日々悩まされております。
長々となりましたが、皆さんのご意見をお聞かせ下さい。

回答No.3

noname#78261 · ベストアンサー

貯金をゼロにするわけにもいきませんからローンを組む事になりますね。法人として事業ローンを組むには法人なり初年度なので銀行が個人事業主時代の実績を認めるかどうかという事によっては個人ローンでいかねばならず、事業ローンが使えない可能性もあります。
逆に事業者として起業時の設立資金のようにすれば、商工会議所などでのローンが組めるかも知れませんが短期貸しです。

立地有利ならば買い時だと思いますが、何しろ法人成りの微妙な状況です。返済計画ふくめて、法人するとき会計事務所などに事業で取得か、個人財産取得か、相談なさった方がいいと思います。

４軒もともとあったという事で接道状況など数年後の建て替えが今の状況とは違ってくる可能性もあります。それを確認しないと土地の価値は判断できません。不動産屋、建築士に相談した方がいいですね。

お礼

事業としての観点のご意見、ありがとうございました。

補足

ご指摘のように、資金の問題も山積みです。
銀行には第二地銀の支店長を紹介してもらっていますがどうなるか分かりません。
いずれにせよ、法人としての取引きが始まるので（事業としての融資は必要ありませんが）、併せて相談いたします。

＞何しろ法人成りの微妙な状況です。
まさにその通りで、顧問の税理士さんにも相談しております。

＞不動産屋、建築士に相談した方がいいですね。
何しろ田舎なので不動産屋さんも限られており、この物件を相談すれば
近所で噂が先行してしまいそうで・・・。

回答No.2

isoyujin

先にその時で建築許可が下りるかどうかを確認した方が良いと思います。許可は年々厳しくなってきています。

お礼

ご回答ありがとうございます。
許可とは建て替えの許可でしょうか？

回答No.1

norosi

まず土地単価が相応な物か？不動産屋さんなどで確認してはいかがでしょうか？
そして
> その分の解体費用は土地の値段に上乗せしますとも
こちらが問題でしょうね、通常使用できない上物があって上物付きで購入すれば、その解体費用は土地の値段から引いた値段が提示されて普通ですから。
更に大家さんの親族がどうするのか？

ただ商売をしていらっしゃる方だと、「その場所で」という立地的なものがあるのでは？という気もします。
一度周辺で土地を探し、適当な所があったらそこと比較してはいかがでしょうか？

> お金に困っているわけでもなく、「貴方達ならお譲りしましょう」
本心か？駆け引きか？
間違っても「何とか買ってください」では足元を見られますから・・・・
そこを確かめたほうがよろしいかと。

お礼

ご回答ありがとうございました。

補足

土地単価は相場だとは思います。
ただ、建て直しを前提とするとリスクが多いように思えて
不安になっています。
条件によっては解体して更地にしても良いと言われた件ですが、
使用できないという訳ではありません。（実際に現在私達が住んでますので）
購入後に大家さんの親族とのトラブルを防ぐために、親族間で話し合いの上、
解体して更地にしたほうがトラブルが少ないかも・・・となりました。

私達に譲りたいのは駆け引きも半分はあると思います。
今まで下水の設備が無い田舎で、ようやく下水の配備が進んでおり、数年内には
下水の設備？をしなければならないらしいのです。
大家さんも、仮に私達が退去した後に、入居者があるかどうか分からない物件に
数十万の費用をかけるぐらいなら・・・との思惑もあると思います。

一方、地域に若い世代が少ないなか、それなりに隣近所とも親しくさせていただいてますし、子供達も可愛がってもらってます。
商売上も住宅街でできるような商売ではありませんし、地域密着型の仕事なので、
土地を別に探すとしてもかなり制約されます。