土地の地中埋設物の瑕疵による地盤改良の費用は誰がもつのでしょうか？

質問

宅地を購入しました。しかし、前の建物が火事のため消滅しご近所の方から瓦礫や基礎とかいろいろ埋めてることを聞き確認したところそのうわさは知っているとのことで、重要事項説明で現状有姿とする。但し地中に廃棄物が存在していることが確認された場合には廃棄物の撤去費用は売主負担とする。と特約事項にいれてもらいました。で、今日みごとに基礎らしき廃棄物や鉄筋が地中3ｍくらいからごっそり出てきました。そこで見に来てもらい確認してもらったところあまりにひどいとゆうことで４年前に解体した業者に来てもらったところ子会社にだしたとゆうことで子会社をよぶと孫会社にさせたとのこと。。。解体業者は現状の悪さにきちんと取り除くようにする！と瑕疵は認めています。売主さんもそれなりの解体費用をはらってるわけですから当然この瑕疵については業者にと思ってると思います。そこで他の部分にも埋まってるか調べきれいにしてもらわなければと思いますがそうするとせっかく地盤調査１０万出して良好とでたのに今回掘ることにより地盤改良が必要になると言われました。100万ほど・・・この費用はわたしからすれば売主さん側でと思うのですがこういった場合100万とその後の地盤調査費１０万はだれに払ってもらえるのでしょうか?廃棄物処理に伴う地盤改良です。宜しくお願い致します。

回答No.3

KNKNKNKNKN

地盤改良費用を売主側に負担させることは難しいのではないでしょうか？

そもそも仮に質問者さんへ引き渡す前に売主側がきちんと地中残存物を浚っていた場合（つまり無瑕疵であった場合）、残存物を浚う作業で地面が掘り返されていますよね。結果、無瑕疵で質問者さんへ引き渡されても、結局、地盤改良は必要です。そして現状有姿で買われていますからその場合の地盤改良工事代金は質問者さん持ちです。

つまり地中残存物が無いという無瑕疵状態で引き渡されたとしても結局、地盤改良工事代金は質問者さんが払うのですから、今回の瑕疵の話があったとしても地盤改良代金を売主側に払わせるのは無理があるのではないでしょうか？

ちなみに、質問者さんが土地を購入する前に地盤調査を行って、結果、「改良工事が必要ないから」という理由でこの土地を買われたとしたら話は別になるでしょう。ま、普通、土地の購入前に地盤調査はさせて貰えませんけどね。

補足

有難う御座います。地中の廃棄物に関しては買う前からうわさにあったので先方の不動産屋に問うとそのことは知っていました。でもないかもしれないとゆうことでもし出てきたら向こうが負担するとゆうことでした。その後他をほってみるとこれまた他の場所から持ってきたであろう廃棄物がでてくるわで。。。。どうやらもともとあった土を他に売ってそのかわりに廃棄物をうめていたらしいです。だれも監督していなかったようで。。。どちらも被害者だとは思いますが、こちら側としては向こうの不動産屋に言うしかないので困っています。支払いが向こうの都合日が伸びたため地盤調査はさせてもらっていました。そして掘ることも。掘って出てきて改良工事まで向こうが持つのでとゆうことでその二日後支払いをした流れです。が、今書面で約束しようとしていてごちゃごちゃいってきています。

回答No.2

noname#65504

売り主が宅建業者かそうでないかにも依りますが、特約に書いてある廃棄物処理費は売り主さんです。但し期間を定めていることもありますので、その期間内に請求しなければ、質問者の負担となります。
ちなみに売り主が宅建業者の場合は２年以上の期間が設定されていると思います（仲介業者は宅建業者ですがあくまで売り主がどうかです）。

調査費については、これと決まったことではありませんので、話し合いや裁判などによる決着が必要だと思います。

ちなみに宅建業者などが課せられている説明義務には、地盤調査をしてまで調べる義務はありませんので、仲介業者の説明義務違反ではないと思います。

売買契約については、質問者と売り主の問題で、解体業者は関係ありません。
解体に関する請負契約は売り主と解体業者の問題で、質問者には関係ありません。

質問者は瑕疵担保に基づく請求を売り主にし、売り主は請負契約上の瑕疵または不完全履行として解体業者に損害賠償を請求することになると思います。

お礼

地盤については自分たちでしないといけないのはわかっていました。瑕疵が原因でなので売り側の不動産のかたも解体業者にきちんとさせるようです。責任者をつけてしっかり監督してもらうようにお願いをしました。ありがとうございました。

回答No.1

cosmotop

瑕疵担保責任は土地・建物に係らず２ヶ月と定めています。
瑕疵を認めたのであれば改善は売主負担だと思います。
地盤調査については分かれるところと思いますが、お互いに譲らないならば訴訟問題なので、仲介会社の宅建主任へ相談と県の宅地課へ相談したら如何でしょうか。
方向性は出来ると思います。

お礼

有難う御座います！！業者が認めているのでなんとかなりそうです。
＞仲介会社の宅建主任へ相談と県の宅地課へ相談
なにか問題がでてくれば行ってみようと思います！