借家にしている古い家について火災保険等に入るべきか

質問

亡くなった父名義の古い借家（１０坪二階建て）が田舎にありまして
それを娘の私が相続することになりました。
現在、その古い借家は５０年ほど前から住人が住んでまして
月々７０００円ほどの家賃を払ってくれているそうです。

名義が私になってよくよく考えるようになったのですが
○借家は火災保険等に入っていないのですがその住人に強制的に
入ってもらった方がいいのでしょうか？それともこちらがかけないとだめでしょうか？
○この住人が家の故障などを申し出てきた場合こちらが築５０年もの
家の修理をしなくてはいけないのでしょうか？
○そうなるとどこもかしこも修理になると想定されるので
どうしても修理などと言われたら出て行ってもらいたいくらいなのですがそれは可能か？

急に相続することになり見たこともない家なのですが心配になりました。何でもいいのでアドバイスをお願いします。

回答No.4

moonliver_2005

再びNo2です。No3さんが「失火の責任」について述べておられるので、この観点での回答を補足します。

厳密には失火の責任は問われないという法律は「失火の責任に関する法律」というもので、

　民法第七百九条ノ規定ハ失火ノ場合ニハ之ヲ適用セス但シ失火者ニ重大ナル過失アリタルトキハ此ノ限ニ在ラス
以上

というたった１条文の法律です。公布：明治３２年３月８日法律第４０号、施行：明治３２年３月２８日というカビの生えたような法律ですが、現在でも厳然として有効です。この法律によって、賃借人の方はオーナーから失火の責任を問われることはありません。

しかし残念なことに賃借人の方は民法の次の規定が待ち構えています。

（契約解除の効果）第545条　当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。

つまり、賃借人は賃貸借契約に基づき建物の使用をしているわけですが、賃貸借契約の根底になっている建物を、失火によって消失してしまった場合、その建物を建て直して賃貸人に引き渡す（つまり契約開始時点に原状回復する）義務が生じるのです。

ですから民法545条によって、オーナー（大家、賃貸人）は賃借人の方が例え火災で建物を消失させてしまったとしても、心配する必要はなく「貸した家を建替えて返してください」と要求でき、この要求に借主が応じない場合は、裁判所に訴え出れば、必ず勝訴します。

ここで別次元の問題が発生します。賃借人の方は、資力がない場合が通常です。（差し押さえるべきめぼしい財産がないということです）そうすると、幾ら裁判にオーナーが勝訴しても「払えないものは払えない」と開き直られると、建物を再建築する費用を賃借人の方から取り立てることが不可能になります。

よって、普通の大家は、自分で建物の火災保険に加入した上、その建物を賃貸に出します。建物の価格に対し、火災保険料は、大家にとり微々たる金額ですし、その分、家賃に上乗せして賃料を設定するだけの話になるからです。

上の話は建物の現存価格が数千万円の場合です。本件、築50年以上の建物のようですから、建物の現存価格はゼロと言えるでしょう。ということはたとえ消失してもオーナーの損害ゼロのはずです。ここでオーナーとして苦しいのは、民法545条を根拠に原状回復義務を賃借人に請求した場合、賃借人に対し数千万円の金銭賠償を請求するのと等価になりますが「はい。そうですね」と裁判所がすんなり認めるかは、私は大いに疑問に思います。

ゼロと数千万円を足して２で割った金額で和解または判決になるとしても、再構築価格数千万円の半額を賃借人の方が支払う資力も意欲もなければ、この和解または判決も絵に描いた餅になります。

結論として、火災保険を糸口に「あーでもない、こーでもない」と賃借人に申し入れても、問題の本質的解にならないことです。火災が心配なら自分で火災のリスクヘッジをするより他無いでしょう。

火災になってもどうせ築50年の建物の価値はゼロだから、火災で焼失したときは、それまでと割り切り火災保険は入らないというのも１つの選択です。逆に、「火災になったらかえって好都合。今から火災保険に入っておいて、再構築・新築の費用は火災保険金で調達しよう」と考えれば、質問者さん負担で火災保険に加入すればよいのです。どちらにするかは迷うところですが、質問者さんの判断で決めることでしょう。

私の場合は、どうしているかというとすべての賃貸物件には自分名義で火災保険に必ず入るようにしています。賃借人は2,3年から4,5年で交代していますが、火災保険の加入するよう賃貸契約時に要求していますが、要求に応じるか否かは賃借人に任せています。私の保険で火災のリスクはカバーされているからです。

回答No.3

phj

火災保険はかけたほうが良いと思います。
民法第７０９条に、失火の責任は問われないという規定があります。

火事を起こした責任を問わないという法律です。
ですので、賃借人が火事を起こしてもお金を払ってもらうことは出来ません。また近隣からもらい火をして、燃えてしまっても、火事を出した家から損害賠償してもらうこともできません。
そのため通常の賃貸借契約の場合は、火災保険を義務特約にして、賃借人が保険料を払う場合がほとんどです。

今回の場合は、すでに何年も負担してないので、いきなり保険のお金を払ってくださいといっても、なかなか理解が得られないと思いますが、話し合って保険に入るほうがいいと思います。

また家を修理すると、費用がかさみます。
もちろん、賃借人が生活をするのに必要な住機能は、大家さんの負担で行うことが必要です。
しかし、大規模な修繕を行った場合は、その家の資産価値が上がることになります。資産価値が上がるということは、それだけ家賃をもらわなくてはならないということになります。
ちょっと難しい話なのですが、家などの資産から利益を得ている場合は、その利益に税金がかかり、通常の修繕なら修繕した年に掛かった経費を引いて利益とすることが出来きます。しかし、大規模の場合は原価償却（1年で経費処理できない）しなくてはならなくなり、家賃を据え置きにすると、ものすごく損になってしまいます。

ですので、賃借人さんとの話し合いの際は、修繕の規模（金額）によっては、家賃が上がるということも踏まえて、相談したほうがいいでしょうし、工務店から見積を取ったら、税理士さんなんかとも相談したほうが良いです。

回答No.2

moonliver_2005

私も大家やっています。基本的には「住んで下さってありがとう」という気持ちで接すると良く、多分、お父様もこの考えだったと思います。

家は人が住んでいるから長持ちします。もし空家になったら、少なくとも１，２ヶ月に１回は窓を開けに行って空気の入れ替えしないと、建具、畳、壁の傷みがひどくなってしまいます。庭が有れば草むしりもしないと、もう次の借り手はみつからないです。

○借家は火災保険等に入っていないのですがその住人に強制的に入ってもらった方がいいのでしょうか？

賃貸借契約の更新、更新で来ていますから、強制的に入ってもらうことは考えない方が良いです。ただし、すぐ次の借り手が見つからない前提です。駅前の一等地とか好立地なら、追い出す手段としては有り得ない話ではありますが、弊害は生じます。

○それともこちらがかけないとだめでしょうか？

もし火災で焼失したとき、その後をどうするかに拠ります。再度、同程度の貸家を建設して、賃貸に出すつもりなら火災保険に入ると良いです。この場合、保険料は再構築価格を見積もり、その価格に対する保険料を一時金または分割払いで払うことで済みます。

再構築価格というのは、今建っている家と同程度の家を現在建築するとしたら幾らかかるか？という価格です。

火災で焼失して、貸家を再構築して、はたして借りる人がいるか？を良く分析します。近くの不動産屋さんに行って、見通しを聞いてみてください。

保険に入っていなくとも、銀行ローン組んで再建築したり、預金や他の財産処分して再構築することは可能でしょう。よって、必ず保険に入らなくても済む場合があります。

○この住人が家の故障などを申し出てきた場合こちらが築５０年もの
家の修理をしなくてはいけないのでしょうか？

住居としての基本的機能が損なわれる場合には（例えば雨漏り、ドアが開閉できない・・・などなど）、修理しなければなりません。そうでなければ、ケースバイケースでしょう。

○そうなるとどこもかしこも修理になると想定されるのでどうしても修理などと言われたら出て行ってもらいたいくらいなのですがそれは可能か？

そういう事態になったら、賃借人と良く話し合われるのが最善です。

法律的には賃借人の方が住んでいたいと言われれば拒否できません。修理も賃借人の方がやって、「その費用を大家は払え」という手段があります。これに対抗することは大家としては困難です。

＞急に相続することになり見たこともない家なのですが心配になりました。何でもいいのでアドバイスをお願いします。

賃借人の方にとっては、大家さんがお父様から質問者に相続を原因として交代しただけの話に見えています。質問者さんが賃借人でしたら「だから何なの？」という話です。

そっとしておくことです。お父様も多分、質問者さんに、こう考えるように期待されておられたと私は予想します。

ただし、これはお父様のご意思の延長上で発想する場合の話です。発想を全く変え、この土地でコンビニ経営に乗り出すとか、ペンションでも建てるみたいな異次元の「土地有効活用策」があれば、出て行ってもらうのは容易でしょう。

回答No.1

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借家人が入るべきで、
失火の場合でも損害賠償は　火事を起こした者の責任です。
（延焼分については　法で損害を支払わなくても良いが
　借家分については　原状復帰（家を建て直して）戻す義務までは免除されません）

修理（雨漏りなど）は　大家の責任なので、
請求されたら　普通に修理すべきです。

尚、老朽化を理由に　借家人を追い出す事は可能ですが
それには　金を支払う場合が多いので、用意しておきましょう。