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3150万円の住宅ローンの組み方（固定？変動？）
はじめまして。住宅ローンの組み方についてアドバイスいただけますようよろしくお願い申し上げます。 完全固定金利にするか、全期間変動金利にするかすら、決まっておりません。 状況ですが、 私・・・２９歳／年収５９０万円 家族・・専業主婦と３歳娘と１歳娘 の計４人暮らし 建物・・土地（奈良）・建物（積水ハウス８月完成） 価格・・４２００万円諸費用込み（頭金：１０５０万） 希望・・月は11.5万以内 ボーナス併用するなら＋20万円（1回10万） ★検討(1)・・・完全固定金利（2.8～3.1％想定） 金利が上がりそうな現状で安全を見るなら、このタイプだと思うので すが、このタイプだと団信を含めると、希望支払いの上限ぎりぎり。 銀行等も将来のリスクを金利に乗せているでしょうから、損な気分に なってしまいます。 ★検討(2)・・・全期間変動金利（元利均等） それほど金利が極端（5％台）に上がらないことを想定すると、こち らの方が金額も抑えれていいな～って思っております。 全期間の優 遇金利を思いっきり頑張って値引いて、－1.3％ぐらいになりでしょ うか？ ただ金利上昇リスクを後ろに延ばしているだけのような気が するので、将来がすごく不安です。 ★検討(3)・・・全期間変動金利（元金均等） 今の状況であれば、月々11.5万円、ボーナスで＋20万でもなんとかや っていけるので、子供たちが大学行く頃に負担が少しでも軽くなるん じゃないかと思っております。ただこの案も金利上昇リスクを後ろに 延ばしているだけのような気がするので、不安は消えません。 このタイプで元利均等タイプと同じような優遇金利をしてもらえるも のなのでしょうか？ ★検討(4)・・・数年間固定金利 このタイプの借り入れが多いようなので、候補のひとつに考えており ますが、一番後々にリスクが残りそうな気がします。 初めての質問でいろいろ思いつく限り、ダラダラと書いて質問も纏まっておりませんが、各検討項目に対して、アドバイス・回答いただければありがたいです。もちろん最後は自分の意志で決めますが、いろんな方のアドバイスをいただければと思っておりますので、宜しくお願い申し上げます。
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- ayamekai
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- gcat
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- mahopie
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質問を読んだ中で、後一つ質問者の給与の上昇可能性というファクターをどう織り込むか、という所で結論が違ってきそうです。 ３０００万円に対する金利１％上昇で年間３０万円（月額２．５万円）に対する、給与の変動要素をプラス・マイナスどちらで織り込むかにより結論が違ってきそうです。大手企業社員で（近時の脱年功序列・成果主義反映が云々されるが）5年・１０年の自分の位置が描けるのであれば、固定金利によるリスク確定以上に変動金利採用の理由になりそうです。 給与上昇の合理的な期待感が持てないのであれば、可能な限り長期での固定金利採用が最善の選択肢、次が固定・変動半々程度でのリスク分散だと考えます。 以下は余計なことですが、先の回答にある、手元に現預金を留保しながら借入金額をＭＡＸまで増やす、という考え方は設定した固定金利借入以上の運用結果を得られる、という根拠がどこにも無い点では賛成し難い、というのが実感です。
お礼
ご回答ありがとうございました。 給料はもちろんプラスで考えておりますが、毎年・月５千円程度のアップかと思います。 いま勤めている企業はある程度大手企業（年商１千億円）だと思います。 固定・変動のミックスって案もありますね。ありがとうございました。
- legacy_bp5_20r
- ベストアンサー率23% (400/1688)
私は３５年の全期間固定にしました。バブル期は変動金利で７％以上になっていたと聞いたからです。 バブル期が異常といえば異常ですが、５％ぐらい迄なら上がる可能性も十分あると思っています。ソレと比べたら全期間固定の３．３５％（三井住友銀行の０６年１１月実行時の金利）でも安いと思う。 金利優遇の効くタイプで一番固定期間が長いの（２０年が最長だった）を選ぶのも手かなと迷った時期もありました。私の価値観ではリスク回避が一番重要だったので後悔はしていませんが・・・ 私が参考意見を聞かれたときは「金利優遇付きで一番固定期間が長いのを選びなさい」とアドバイスしています。
お礼
ご回答ありがとうございました。 みなさん全員固定金利派なのですね。
- gcat
- ベストアンサー率28% (24/83)
もし、可能でしたら、頭金は運用にまわして、4150万円にて頭金０円。毎月の支払いを減らすために35年でも結構ですから「固定金利の元金均等払い」で組んでください。頭金０円ができなければ銀行が認める最低限の頭金にしてあとは数百万円でも手元に残してください。それから、ボーナス払いは絶対やめてください。本当に絶対やめてください。必ず毎月均等の支払いにしてください。 銀行は超長期の固定金利のローンは嫌がりますが、もし20年でも、30年でもあればそれを選んでください。 変動金利もまた絶対やめてください。銀行のワナです。 返済方法は「元金均等払い」にするのがベストです。最初はきついですけど後の楽さが違います。これも目先高くみえるのでつい元利均等にしがちですけど、心を固く、元金均等でいってください。 「元利均等」は寝ぼけていると銀行の誘導でされますが、銀行ばかりもうかるスタイルです。最初に払う金利が滅茶苦茶大きいです。 最後は金利分が減るさというのは大きな勘違いです。インフレ高金利が進む場合は、元金が減らないうちに減るはずの金利分が逆にあがっていつまでたっても銀行が儲かって自分が消耗します。 これから、住宅ローンの金利はローンを組まれる10-20年間で２％どころでなく１０％ぐらいまでいく可能性があります。インフレだからです。それなら、手持ちの1000万円を株や投資信託などで運用して、どんどん手持ち現金を強くしておけば、銀行のいいなりでローンを組んだヒトが周りで金利上昇で支払いが苦しいなんてときにも余裕ですよ。 それから、サラリーマンなら住宅ローン控除も使えますから最初はなるべく大赤字にしたほうがいいです。 それから、最後に最近はやっている「７大疾病保証」保険も銀行に頼んで一緒に入るといいです。29歳なら掛け金も安いし、あとできっと役に立ちます。
お礼
ご回答ありがとうございました。 ボーナス払いはやっぱり駄目ですか？ フラット系は月々の返済額の４倍の月収がいるようなので、そこまでの月収が残念ながらありません。 ３５年固定金利で、元金均等払いできる銀行等あるのでしょうか？
- maichan2004
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固定歩合が上がりましたよね。 これからも上がりそうですよ。 変動金利の場合は３～５年後に利率が変わる場合が多いです。 次回はいくらの金利になっているか・・・ 今後はどうなりそうなのか考えて、慎重に検討してください。 現状況では私は固定金利をお勧めします。 支払がきつそうであれば変動金利→早期返済
お礼
ご回答ありがとうございます。 やっぱり変動金利は先が読めないですよね～。
お礼
ご回答ありがとうございました。確かにいくら予想したところで、わからないですよね。性格的に徹底的に検証しないとすまない性質で。。 ミックスプラン良さそうですね。 ただ、ミックスにするとローン借りるときの保証料とか手数料とか倍になるんでしょか？