【急ぎ】ローン条項とその効力について

質問

現住居の査定額や資金案が確定する前に仮契約までいきそうです。仲介ではありません。直売です。
(1)上記確定まで仮契約を待ってもらうべきか？めどがたって再度申し込むべきか？
(2)借入先仮審査や金額が未定でも、ローン特約が成り立つのか？
(3)売却が予定より低価格のため追加の融資が必要な場合、予定融資
　はなされたと見て、金策する責を買主が負うのか。
　それとも追加融資が必要な段階で、ローン特約による停止対象となるか。

以上、時期が迫っておりあせっています。ご教示お願いします。

回答No.2

mrspoiltman · ベストアンサー

＃１の回答者です。

つたない説明の趣旨をご理解頂きありがとうございました。
私が申し上げたかった趣旨は正にその通りです。

お礼の中にありましたご質問についてお話させていただきます。

＞重要事項説明を受けると同日契約のイメージがあるのですが、ここで内容の訂正の依頼や再確認したい場合（査定待ちなど）契約を持ち越すのは可能と考えて良いでしょうか。

答えは「契約を持ち越す事は可能」です。

重要事項説明は宅地建物取引業法第３５条（この規定から重要事項説明書の事を法律の分野では「３５条書面」なんて言ったりもします）の規定により定められております。
条文自体は下記にＵＲＬをご紹介しておきましたので、時間のあるときにご覧頂ければ良いかと思いますが、この条文の趣旨を簡単に書くと

＜不動産屋は「契約の前までに」その物件についての重要な事項（特に買主にとって不利益になるような事は必ず）を「事前に」説明しなさい。＞

と、明記してあります。つまり「同日契約」は慣例的に行われているもので、あくまでも不動産業者の都合であり、本来の重要事項説明の趣旨からすると、（重要事項説明を受けた方は、考える時間が無いので）あまり良いこととは言えません。
また、重要事項説明には署名捺印する箇所がありますが、この証明捺印はあくまでも「その物件の説明に納得したよ」という証明捺印ですので、重要事項説明書に署名捺印したからといって「契約したわけではない」ので、ご安心ください。
仮に重要事項説明書に署名捺印後に契約しなくても、法的にはなんの拘束や罰則規定もありません。それどころか、もしも不動産業者が「重要事項説明書に捺印したんだから、解約はできない」とか「罰則」があるなんて事を言い出したら（さすがに、最近はこんな業者はまずいないとは思いますが）それこそ、その不動産業者は宅地建物取引業法違反で罰せられます。

実際にも、契約日の前に説明するだけではなく、重要事項説明の日の前に重要事項説明書を含む契約書類のサンプル一式を購入者に渡して「重要事項説明等は複雑多岐に渡りますので、一度言われただけでは分かりづらいでしょうから、ご自分でもじっくり読んで、分からないところをチェックしてきて下さい。それから私達が説明をして、更に契約までの間に不明な点があれば何でも聞いて下さい。」という業者も最近では増えてきました。

それから、これは明らかに法律違反なのですが現在でも、まま有ることで注意して頂きたいことは重要事項説明を「宅地建物取引主任者」が行っていると言うことです。
ご存じとは思いますが、重要事項説明の説明及び署名捺印は「宅地建物取引主任者」が行うことになっており、重要事項説明の際には、その免許証を相手に提示する義務があります。不動産業者の中にはこの資格を持たないままでも「ベテラン」は沢山いますし、普段の営業行為だけをしている分には業法上何の問題もないわけです。従って、契約が立て込んで忙しいときなどは、この資格を持たない「ベテラン」さんが説明をする場合がありますが、これは明らかに違法行為ですので、ご注意下さい。

＞契約者が売主なので（媒介なし）どうも売り急ぎたいような点もあります。

まあ、このご時世ですし、不動産業界もライバルが多いですから「売り急ぐ」気持ちは良く理解できますよね（笑）。
しかしながら当然、不動産屋の都合はｈｙ３８さんとは関係ありませんから、ここは彼らの急ぐペースに乗せられずにじっくり構えて検討していきましょう。
昨今の不動産市場は「恒久的な供給過多」状態で、常に「売物が余っています」から、お気に入りの物件はいくらでも見つかるはずです。

ｈｙ３８さんがお気づきの通り、不動産の法律や契約は複雑多岐に渡りますし、いい加減なまま契約すると思わぬ損害や手間を被るケースも少なくありません。
それに、今回は「買い換え」が絡んでる様子なので、売却不動産も（急いで足下を見られて安く叩かれる事のないように）じっくり市場動向や近隣の取引事例を見ながら、少しでも有利な条件で売却された方がいいでしょう。

最後に、不動産業者の担当者の能力も、その職務経験年数や、本人の能力、会社の方針によって千差万別です。ですので「宅地建物取引主任者＝プロフェッショナル」という概念は全く成り立ちません。もちろん、法的な「責任問題」を負う責めはありますので、この意味では責任能力はありますが、「説明能力」は全く別のものとお考えになった方が宜しいかと思います。
ただ、万一トラブルが起きたとしても、宅地建物取引業法の大きな骨子に「エンドユーザーの保護」という意味合いがありますので、消費者はかなり強固な保護規定に守られている事も事実ですので、必要以上に神経質になることもないでしょう。そして具体的にどれくらいが「必要」であるかといえば、今回ｈｙ３８さんがご質問や疑問視されているくらいの内容に気をつけていれば問題はないかと存じます。

不動産購入はその性格上、購入して実際に入居するまでは大変な労力が必要ですが、それを乗り越えて「新居」に入居したときの感慨も相当なものですよね。
長ったらしい話をさせていただきましたが、私自身の約１０年間の実体験に基づいて真面目にお話させて頂きましたので、そんなにピントはずれな回答ではないと自負しております。また、私の話がｈｙ３８さんのお役に立てれば幸いです。
頑張って、素敵な新しい住まいへご入居されることをお祈りしています。

参考URL：

http://www.houko.com/00/01/S27/176.HTM#s5

お礼

重ねて詳しいアドバイスありがとうございました。
自信をもって望むつもりです。契約を当日でなくとも可という了承をいただけました。

回答No.1

mrspoiltman

ご質問の「仮契約」とは、一般的に手付金を打つ「手付契約」の事でしょうか？それとも、手付けの後の、いわゆるローン条項や買い換え特約の付いている本契約の「停止条件付き契約」の事でしょうか？
この事情が分からないので、今回はより注意が必要な「停止条件付き契約」をベースにお話させていただきます。（逆に言えば、以下の事に留意しておけば、手付契約はより安全と言うことになりますので）

全ては重要事項説明書、契約書、覚書等の内容で決まります。ですから、一度署名捺印してしまえば契約内容を「承諾」したことになるので、その後の変更は極めて困難です。
ご心配の内容の全ては重要事項説明書や契約書、覚書等の契約時に必要な書類に明記されている（されていなければならない）事項です。ですから（時期が迫っているのなら尚更）早急に売主である不動産業者に契約前に「（重要事項説明書も含めた）契約時必要書類の全てを提示して説明して欲しい」と依頼して、ご質問の内容がどうなっているのかをしっかり確認して下さい。
また、これらの提示や説明要求をうやむやにする業者であれば、その取引は躊躇された方が良いでしょう。

次に、主（重要）な確認資料としては
・売りに出す（以下「売却物件」と言いますね）物件の媒介契約書
・売却物件の（停止条件等の）覚書
・重要事項説明書
・契約書
・その他、本契約及び買い換えに関する覚書等があればその書類
などが挙げられます。

次に、ご質問の（１）（２）（３）に対する具体的な確認内容ですが

まず（１）については以下の（２）（３）の条件が希望通り満たされていれば「仮契約（正しくは停止条件付き契約ですね）」しても問題はないと考えます。

そして（２）と（３）ですが、これらは融資の申し込みを行った金融機関と売却物件の売却を依頼している不動産業者が、「売主業者指定の業者」であるか否かによって、答えが大きく変わってきます。
一般的に、融資申し込み金融機関と売却依頼不動産業者を「売主業者指定の業者」以外の業者にご自分で依頼されると、本契約の中では、その融資の金額と、不動産売却代金は「自己資金扱い」しているケースが多く、よって、これらの条件が満たされない場合の契約の撤回はできないケースが多いです。
逆に、金融機関も、売却依頼業者も売主或いは売指定の業者であれば、（２）も（３）も条件が満たされなければ停止条件の適用となり白紙撤回ができます。

次に、前述の「融資申込金融機関も売却依頼業者も、売主或いは売主指定の業者に申込・依頼をしている」場合を前提に（２）と（３）の詳細説明と注意点を説明します。
まず（２）ですが
答えは「成り立ちます」
ローン条項は正に「借入先仮審査や金額が未定」の場合に、予定していた借入額満額まで借りられないとか、（買主の故意・過失を除く）何らかの理由で融資そのものを受けられない場合に、「無条件に白紙撤回」できる制度です。
ですから、仮に契約の前に「手付金」を入金したとしても、ローン条項が適用されれば「契約」そのものが「白紙撤回」されるわけですから、ｈｙ３８さんが白紙撤回までに売主に支払った全ての代金は返還されます。
（注意点）ローン条項に「融資不成立の場合には本契約は白紙撤回されるが、予定した融資額全額の融資が受けられない場合には、買主は自己の責任において速やかに不足分の金額を補填するのもとする」などと書いてある場合・・・・最近ではあまりこのような内容は目にしませんが、ローン条項本来の趣旨と反する、あまり望ましくない（買主に不利な）条文ですので、このような内容が記載されていれば、訂正（「補填するものとする」そのものの削除か、或いは「補填できるものとする」などの「任意規定」に変更）を求めるか、契約そのものを考え直すべきだと考えます。
次に（３）ですが
これも、予定した最低売却価格を下回る（追加で購入代金を必要とする）場合には、条件は満たされなかったものとして、停止条件を理由に解約できるケースが一般的です（逆に、そうでなければ、いくら安く売却されても、買主は不足分を補わなければならないため、停止条件本来の意味がなくなってしまう）。
（注意点）売却不動産の売却を依頼する場合には冒頭にお話した「媒介契約書」という契約をします。これには「専属専任媒介「専任媒介」「一般媒介」と三種類ありますが、種類の如何を問わず、「媒介契約の期間」と「媒介契約の更新の方法」最後に「手数料」「手数料以外でかかる実費の請求の方法」をチェックしておく必要があります。
通常は重要事項説明書・契約書に「停止条件の期限」を妥当な期間（融資実行や売却不動産の媒介期限が切れる時）を明記してある（これもしっかりチェックして下さいね）はずです。
ごちゃごちゃと書きましたが、（２）でも（３）でも同様ですが、条件が満たされない、或いは予定した期限内での実行が不可能と判断された場合には、（買主の故意・過失等を除く）内容の如何に関わらず「白紙撤回」できるか否かをしっかりと確認するべきです。

以上、随分とごちゃごちゃ書いてしまいましたがお分かりになりましたでしょうか？
もしご不明の点がありましたら、補足にてご質問下さい。

お礼

丁寧な回答をありがとうございました。
要は契約書そのものの内容とお互いの調整で納得いかないのであれば、仮か本かにかかわらず契約しない、が根底のキモですよね。
逆に不足を補填しても買えない価格であれば解除するしかないですね。

重要事項説明を受けると同日契約のイメージがあるのですが、ここで内容の訂正の依頼や再確認したい場合（査定待ちなど）契約を持ち越すのは可能と考えて良いでしょうか。契約者が売主なので（媒介なし）どうも売り急ぎたいような点もあります。