市街化調整区域の地目宅地を買おうかまよってます

質問

市街化調整区域の地目宅地を買おうかまよってます。広さは１００坪で容積率は２００パーセントで建蔽率は６０パーセントです。昭和３５年に建てた中古住宅で売り出されていて１９８０万円です。ここできなるのは地目宅地で建築制限は不動産やはぜんぜん自由に立ちますよといっていることです。周りにも住居が入り組んで立っているのでそうなのかとはおもうのですが・・・あとはこの買値が妥当かどうかということです。不動産やとはいっても地元ではかなり建築している建築会社でもあるのでこわして新築もお願いする予定です。以上のことで注意事項がありましたら教えてください？

回答No.4

dr_suguru

ANo.2の方の回答が的を得た回答です。

実際、既存宅地制度は廃止になりました。
これに変わる許可は、うちの県では17号許可です。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu2.htm

あなたの県の「要件」を確認しましょう。
・線引き年月日←市街化区域と調整区域を決定した年月日です。
・登記簿謄本上の宅地になった年月日←上記年月日までさかのぼって調べます。
・50戸連担
以上です。

＞あとはこの買値が妥当かどうかということです。

既存宅地制度があった時代は、一部を除き、何でも間でも建築が出来ましたが、許可制に移行し制限が加わりましたが、住宅建設であれば問題はありません。
買値が妥当かどうかは、あなたがこの土地を気に入るかどうかでしょ？

回答No.3

syoku-nin

建築の元監督です。

市街化調整区域内の建築行為には、たくさんの制限があります。
その為の調整区域なのですから当然のことです。

先の回答のように既存宅地の特例制度は廃止になりました。
といっても、そのままでは今生活している人たちに不都合が生じますので、既存に対する新しい制度が出来ています。
例えば、
１．自分自身が２０年以上すんでいる住居は建て替えが出来ます。
２．近くの調整区域に住んでいる人の親類であれば、調整区域内で開発行為が出来ます。
３．現在調整区域に建っている住宅は、条件が揃えば建て替えが出来ます。

つまり、建て替え可能か否かは、購入するあなたの環境と、建っている建物の条件によります。またその判断は行政機関によって異なります。（全国一律では有りません）
建物の許可条件の確認は、その建物の建っている役場の開発指導課か建築指導課の管轄ですから、一度確かめに行くことをお勧めします。

回答No.2

h02060709

私の妹夫婦が市街化調整区域への住宅建築でしたのでその経験から。

都市計画法が改正されまして、市街化調整区域内の既存宅地制度は廃止となったようです。
法改正から５年間の猶予期間は有ったみたいですが、昨年5月18 日で期限が切れてしまったので、なんらかの許可が必要となると思います。
ただ不動産屋が可能と言っていますので、既に必要な開発許可なりは受けている可能性は有ります。
ただ、昨年までの既存宅地＝大丈夫とはいかないみたいなので、確認なされてはと思います。
一応下に関係しそうなサイトを添付します。
http://www.dab.hi-ho.ne.jp/hirano-j/soudan_a12.htm
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR001113.html

他には、割安でも市街化調整区域の場合、もともと建築が制限されている地域なので下水道認可区域から外れている為、下水がきていない可能性が有りますし、その場合今後も下水は廻らない可能性が高いと思います。

その場合住宅でも合併浄化槽の設置が必要となりますので、そのぶん余計に費用が掛かるかもしれません（ただその場合でも下水道認可区域外の場合行政が助成金を出してくれる場合が有りますが）

回答No.1

noname#78261

不動産屋さんの意見を鵜呑みにしては不安という事なら土地と建物の謄本をとって（出来れば公図も）案内図と一緒に役所の宅地課や建築課などで売買で取得したあと建築に必要な許可申請がないか聞いてみるのがよいでしょう。昭和35年からすでに宅地なら既存宅地の可能性が高く建て替えという事で面積の1.5倍までなどの条件で建てられる可能性はまあ高いのですが、行政庁の政令や登記の状態によって違います。必ず確認しましょう。
どれだけ市街地から離れているのかわかりませんが坪5万くらいからなので整備された住宅地になっていれば坪19.8万位もあるとはおもいますが若干高いかなというくらいでしょう。