住宅ローン 繰上げ返済と月額を増やすのはどちらがいいですか？

質問

例えば、１０００万円を２０年で借りて、毎月大体５万円返済とします。
ボーナス返済はなしです。金利は変動金利の２％です。

１００万円を何年か毎に繰上げ返済するのと、
月額をもっと多めにして、例えば６～７万円にしたほうと（繰上げなし）、
どちらがお得でしょうか？

すごく大雑把ですみません。
最終的にどちらが利息を余分に払わなくて済むか知りたいだけです。

宜しくお願いします。

回答No.3

YUKI_20053

私のしている方法は基本的には＃2と同じですが最後が逆の方法です。

例で考えます。
1000万円を必ず返せても最長35年（年齢で借りれない年数ならその年数の最大）で借ります。
次に変動金利ではなく固定。
それも金利の低い2年か3年で借ります。
2年の2年での手続料金を考慮して2年か3年かを決めます。
（ これは銀行で計算してくれます ）
変動は最初は安いのですが、必ず2年後、3年後は固定より数万円高く払っています。
（ 現在景気が上がっているので金利が下がることは多分ないです ）
また、最初は優遇されますのでそれも利用します。
私は現在8年目で、
2年→3年→3年　で金利は　1.15→2.05→2.05です。
優遇は-1%→-1.4%→-1.8%です。
給料振込みやカード製作で銀行にもよりますが住宅ローン優遇がありますので聞いてください。

さて、ここからがちょっと必殺技です。
10年目まではかなり大きく金利優遇されますのでひたすら貯金をします。
金利が安いときに繰り上げはしません。
出来るだけ貯めます。
10年目からはどこの銀行も金利％がかなりの額上がります。
その次点で残金一括が出来れば一番安く借りられます。
残金が残ってしまう場合には、月の返済金額を下げ、年数は据え置きで繰り上げ。
年数は出来るだけ最後まで残します。
コレによって月に出て行く出費をできるだけ下げます。
いつお金が返せなくなるかという不安が無ければこちらの方が安心感はあります。
後は手数料と相談してここからスパートして繰上げ返済で返してきます。

私はもう少しで残金まで届くので10年目で一括予定です。

利点は、繰り上げ手数料を1度しか払わない。
（ 金利延長の手数料は払いますがその金額は金利計算でぜんぜん黒字です ）
10年変動と10年固定、2→3→3→3固定で一番安い金利は最後。
また、10年目まで貯金しているので手元にお金がある。
これが大きいです。
もし大手銀行ですと預金高に対して金利が下がるところも多々あります。
これも活用できるかと思います。

月の返済をいかに下げて長く借りるかがポイントです。
月の返済を下げればその分貯蓄して手元にお金があるほうが良いですよ。
私事ですが参考までに♪

お礼

私には難しい裏技？ですね。
短期固定なのに優遇金利が１０年間されるのですか？
借換えの時に優遇されている金利商品を選べるのですか？
先に１０年間分の短期固定金利を選んで設定しておけるのですか？

↑ほんとうに無知ですいません。わかってないです。
借換えの時はもう優遇のきかないものしか選べないと思っていました。
（私は多分同じ金融機関で借換えると思いますので）

回答No.2

noname#25310

期間を短く組むのと、繰り上げ返済するのでは利息削減効果は同じで、総返済額は変わらないようです。
35年で組んでおくと毎月返済額が少ないのでその分、早く繰り上げ資金もたまります。
コツは元金均等方式で組んで元金返済を多くして、繰り上げは貯金が出来次第、早めに行うことです。

お礼

変わらないようでしたらお金を貯めて、
どんどん返していきたいですね。
ありがとうございました。

回答No.1

ramu0516

最初は貯めて繰り上げ返済しようね！なんて言ってましたが、やはり購入後はいろんな出費がふえて、なかなかうまくいきませんでした。
節約上手なら繰上げのほうがお得のような気がします。
なんとなくでごめんなさい。

お礼

わかります～！
ほんとに購入後は出費がふえますよね。
気がついたらかなり使っていてびっくりしました。
それを繰り上げに取っていれば・・・と思います。（笑）

繰上げのほうが効果がわかりやすいので、
お得な気分になれますよね。
しかし月額を多めにした方がどうなんだろう？

ありがとうございました。