不動産の重要事項説明義務について

質問

差し押さえ（市税県税）を知らずに賃貸契約をしており、借りてから１年足らずで売りに出されてるところで工場をしています。現在まだ新所有者はみつかっていません。
重要事項説明の中に　差し押さえがあれば　絶対に借りていません
今、工場の為すぐに動くこともできず　次の物件が見つからず、将来競売も予測される為　仲介者と　話し合いが必要です。あつそうだった、差し押さえはたいしたことはないと仲介者は言うのですが　こちらにとっては経営が存続できるかどうかのたいへんなことです。重要事項説明義務違反の罰則はあるのでしょうか、あるとしたらどんな罰則でしょうか。

回答No.2

qazyhn · ベストアンサー

以前のご質問にも答えた者です。今回は業者の重要事項の件についても助言させていただきす。
まず前提として、
・差押登記後の賃借物件である
・重説には差押物件の旨の記載（当然説明も）なし

現状のあなたの法的立場
現在賃借しているわけであり、実際に立ち退きを迫まれているわけではありませんので、何らかの請求権が発生しているわけではありません。これが弁護士等が問題が発生するまでは動けないと言った意味でしょう。

有事時
競売の買受人つまり新所有者には賃貸借の対抗が全くできません。民法395条にある6か月猶予の要件にも該当しませんので、基本的に即立ち退きとなります。

業者への請求
宅建業法を見ますと47条違反（35条違反：不実の事実告知）で79条の2の罰則が課されます。ただ、これは業者に対する制裁であって、あなたを救済するものではありません。
狭義解釈となりますが、あなたは現状では被害を被っていません（不安でしょうが）ので、重要事項説明の瑕疵によるあなたに対する賠償義務はありません。といっても仲介料の返還くらいは認められるでしょう。それは相手が義務を果たさないで報酬を得たわけですから。ただ今この報酬返還をして義務を免れさせるのも変な話ですので、この件を突き代替の要求等をされればいかがでしょうか。

そして本当に立ち退きになってしまった場合
これはもう承知されていることだと思います。例をあげますとラーメン店で立ち退きを余儀なくされた事例で約400万円の賠償を命じた判決もあります（東京地判平４・４・１６）。ただ、これは立ち退いて代替物件を探した後の損害の賠償ということになりますが。

まとめますと、現状では賠償ということはちょっときついです。違反があるから＝代替の義務あり、とまではいかないでしょう。ただ、立ち退きを要求されるのはほぼ予見できますし、そのために今から動きたいわけですから、業者に代替を要求するのは正当な行為です。それに現実になれば、業者の説明不足は重大な過失ですから、相当の賠償義務も容易に想像できます。業者はただ単に現実逃避をしているとしか思えません。
なお、あなたも自力で代替を探す義務（とまでは言い過ぎかもしれませんが）つまり自己防衛をする必要性はあります。

お礼

回答者様へ的確な回答ありがとうございます。
大事にいたらないようにしたく何度も試行錯誤しております。
かなり専門的な問題に対して具体的な回答ありがとうございました深く感謝します。ありがとうございました。回答者様の誠意に対していい結果がでるように落ち着いて対応します。ありがとうございました。

補足

回答ありがとうございます。弁護士さんに示談交渉していただきたく探していますが、そして消費者センターなどにも相談に行っていますがなかなか誰も受けてくださるかたはいなくて、、、。回答者さんが言ってくださるようにすぐに動けるものでなくいま不安があると言うだけで何も前に進みません、今新しい物件をさがしていますが、仕事の信用を失うことが気になります。引越しをしてからまだ１年もたっていません。かといってこのままここに居られるかがわかりません。住居なら何とかなりますが、生産工場の為いろいろな資材等の預かりもあり本当に信用がかなり心配です。下請け工場の為今は競争です。と言う理由もあり、ここを買うことも考えましたが先行き不透明な時代で急な借金はこちらの責任でもないに、別の不安を作ることになりすごく悩んだ末断念しました。これから予測される競売より以前も整理回収機構というもので処理されている経過を最近知りました。このことを不動産業者は買いませんかと言ってきたとき知らせてはくれませんでした。あまり近所では評判の良くない物件でした。このような経過です。今愚痴を言っているだけのように感じ反省しています。本当に回答ご助言ありがとうございました。

回答No.5

53r

税金の滞納は、取り立てが厳しくないので、資金繰りに困ったら税金から滞納することになるのです。ですが、市や府は、嘱託登記といって裁判所の関与なしに簡単に差し押さえができるので、少し滞納するとすぐに差し押さえが入るということがあります。つもりつもって結構大きな金額になることもありますが。

　差し押さえがされると滞納者つまり賃貸人に通知がされます。そこに至って始めてあわてて市や府と話し合い分割弁済の合意をするということもあります。本件において実際合意ができているのかどうかはわかりませんが。
ともかく差し押さえを承知で質問者様に賃貸し、仲介業者も調査を怠ったということです。

　そうこうしているうち、さらに資金状態が悪くなって、売却して処理することになったのでしょう。

　その辺の状況を賃貸人に確認されてはいかがでしょうか？質問者様には聞く権利があります。

　つまり、
(1)滞納額がいくらなのか、ちゃんと市や府と弁済の合意ができており公売が進む可能性は無いのか
(2)抵当権・根抵当権者からの融資の返済は滞っておらず競売をされる可能性は無いのか
(3)売りに出しているのは、賃借人付物件として出しているのか

　　　等です。

　(3)については、先にも回答しましたように、質問者様の賃借権が買主に優先しますので、賃貸借契約はそのまま買主に引き継がれるのが原則です。

　ですが、賃貸マンションなら賃借人付物件として売買され、むしろ全室賃借されているほうが売れるのですが、工場となるとどうなのでしょうか。収益物件として売買が成立するような物件では無いのかもしれません。

　ですから、質問者様の明け渡しを前提として売りに出されていることも考えられます。

　つまり、収益物件として売りに出されているなら、そのまま借りられますが、買主が工場として使うことを目的として売りに出されているなら、明け渡しを迫られることになります。後者なら本当にひどい話です。

　私は、その場合でも質問者様の賃借権は売買に優先しますので、充分な立ち退き料と明け渡しの猶予期間を得られるのではと、いえ、正当な権利として主張するべきだと考えます。

　反対に、そのような賃借人の権利主張を想定して買うのをためらい買主が現れないということも他の回答者様がおっしゃるとおりです。

　ですから、まずは、正確な状況を把握されてから落ち着いて考えられたらどうでしょうか。

　任意売却にしろ買おうかなという者が現れれば必ず現物を見にこられますし、競売になったにしろ裁判所の執行官が現況調査に来て質問者様に賃借権の内容を聴取します。あわてることはないといったのはそういうことです。

　ですが、もちろん、早い目に手を打って移転先を確保するという選択もあるでしょう。

　賃貸借契約の場合、契約日に登記簿を確認しない業者も結構います。私が事務所を借りるときも仲介業者がそれをしなかったので、契約日に自分で登記簿謄本を取寄せて権利関係を確認しました。ですが、登記簿の見方が分からなければ確認しようがありませんね。

　一応以下のとおりとなります。

　賃借権と売買の優先順位は、賃貸借による物件の引渡しと売買による所有権移転登記の先後によって決まります。ですからすでに賃借人が使用している物件の売買では必ず賃借権が優先します。

　一方競売の場合は、抵当権設定の登記日と賃貸借による引渡日の先後で決まります。質問者様の場合は、引渡し前に（根）抵当権が設定されていますので、競売による買受人に賃借権を主張できない、明け渡さなければならないということになります。ただし、賃貸借の期間が契約で３年以下と定められていれば、競落のときから６ヶ月間明け渡しが猶予されます。（民法３９５条）ほとんどの建物賃貸借は、２年か３年のはずです。

　ただ、ほとんどの賃貸物件には（根）抵当権が設定されていますので、それだけでは借りるなということにはなりません。
　一方、税滞納の差し押さえが入っているということは、賃貸人の資金状況が悪いということを物語っておりますので、借りるべきではないということになります。

お礼

回答者様御礼が大変遅くなり申し訳ありません。
大変参考になりました。ありがとうございました

回答No.4

mu128

またまた。どうも。別の方からもアドバイスありましたね。参考にして下さい。

重要事項説明（宅建業法３５条）義務違反には、６５条２項（２号）に規定があります。質問の場合は、３５条１項違反になりますので、直接的には６５条２項（１年以内の期間を定めて業務の全部又は一部の停止）があります。また、４７条違反も関係してくるとも思われますので、そうなった場合は、ＮＯ２の方も言われているように罰則規定に該当します。この規定に、該当するかは微妙ですが、仮に該当しなくても業務の停止をされたら不動産業者にとっては多大な損失ですので、誠意ある対応をしてくれるものと思います。（ただ、責任が重大であることは認識させるべきでしょうし、普通の業者であれば、もっと慌てると思いますが。）このような罰則や指導があることを仲介業者に教えてあげて下さい。

これからどうするか？　はいろんな意見があると思います。他の方の意見もなるほどと思います。私としては、やはり工場という見つけにくい物件である点と精神的に嫌だろうということから、物件を探して良いのがあったら引っ越す、という方がいいと思います。任意売却されれば一番いいのですが、その可能性はあまりないかと思いますので・・・。
最終的には、質問者さんが決めることです。いろんな意見を聞いて考えてみて下さい。
ネットで相談できるサイトもいくつかあります。ここだけでなく、そういった所でも質問しても良いかと思いますよ。

お礼

回答者様何度も質問に回答してくださり深く深く感謝しております。
回答者さまをはじめとして皆様からいろいろと回答をいただき今後はおちついてあせらないで引越し先等の案件をすすめてみます。いままではあわてており、かなりぐらぐら状態でしたが、お蔭様でなんとかおちついて対処すればいいんだというような思いが少しづつ出てきました。関係者が大事にいたらないことが一番の望む結果です。本当にありがとうございました。

補足

mu128様何度も回答ありがとうございます。こんなに面倒なことに対してしっかり答えてくださり深く感謝しています。
ありがとうございました。参考にさせていただきますありがとうございました。

回答No.3

53r

前の質問も読みました。

　まず、差し押さえですが、市税等を滞納するとわりとすぐに差押さえがされます。ですが、差押さえから公売（競売ではなく公売といいます。）にまで進むことはそうありません。何年も差し押さえのままということもあります。質問者様の賃借物件も約１年前に差し押さえがされてそのままなのですよね。公売に進む可能性が全く無いわけではありませんが、今すぐ移転しなければならないというものではありません。

　まして、今売りに出されているのですよね。これを任意売却といいます。任意売却なら質問者様に不利益は無いです。新所有者は賃借権のついた物件をそのまま買うことになります。要するに賃貸人が代わるだけです。賃貸借契約の条件はそのまま引き継がれます。敷金（保証金）も引き継がれますので、現賃貸人ではお金が無く敷金を返してもらえないでしょうが、新賃貸人なら返してもらうことができます。もちろん将来賃貸借が終了したときの話ですが。

　任意売却の可能性があるのですから、今すぐ引っ越すのは得策ではありません。

　それから、税金の滞納では公売に進むことはめったに無いと書きましたが、賃借前の日付で抵当権や根抵当権は設定されていませんか？
かなり資金状況が悪いようですので、借入れの返済が滞ればこちらは競売に進行します。　

　公売が進行したり、競売がなされた場合は、原則出て行かなければならないことになります。

　まずは、登記の状況を確認してください。
仮に、競売になった場合も、裁判所の執行官が調査に来ますので、それから対策をとっても間に合います。

　仲介業者に損害賠償請求をするのは、それからの話です。

　要するに、任意売却ならそのまま賃借できるので何もあわてる必要は無いということです。

お礼

回答ありがとうございました。すごくあわてていたように思います。回答者様の回答で幾分落ち着いてきました。いちばんしたいことは関係者が出来るだけ大事にいたらないことです。あわてていてはいけませんね
しっかり落ち着いて対処していきたいと思います。とてもいい指摘をしてくださり深く感謝します。ありがとうございました。

補足

回答ありがとうございます
もしかして取り越し苦労でしたらそんなうれしいことはありません。荷物が多いので先のことを考えなくてはなりません。最悪にならないようにしたいのでいま対策できることはしたいと動いています。とても解りやすいご助言本当にありがとうございます。
(1)登記簿は（抵当権　根抵当権　両方とも差し押さえの前からであり
平成１４年です）・（差し押さえ（税金）平成１７年５月）・（契約は平成１８年１月・引越しは３月末）契約書に抵当権というこたは記載あり根抵当権はありません。おっしゃるとおりです。、なんか正直いってすごくあわてています。
このような経過です。

回答No.1

6dou_rinne

仲介者というのは不動産仲介業者でしょうか。
不動産業者を介して借りたのでなければ重要事項説明義務はありませんが。

補足

お世話になります。
仲介者は不動産業者です。