住宅ローンの借入先

質問

今月末に土地の契約をします。
１０年以上に渡り貯金したお金で土地代は一括で支払い、
手元には何とか借り入れが可能なぐらいの残高を残しています。

来月から、設計コンペにて施工会社選びに入ります。

当然、家を一括で支払う事は不可能なので、ローンを組むのですが、
「いったいドコで借り入れたら良いのか」が決まりません。
決まらないと言うか「自分にはドコで借りたら最も有利なのか」
それが分かりません。

参考事項を書き出しますので、アドバイスをお願い致します。

・現在、施主は３５歳、同じ歳の妻、２歳１０ヶ月の長男、３月に
　第２子（男の子）が生まれます。

・施主は５４歳（１９年後）で今の職業を定年、６０歳までは第２の
　就職先で働こうと考えています。

・施主は公務員で、６０歳までにローンの完済を目標にしています。

・借入額は約１，５００万円。

・ファイナンシャルプランナーに相談しましたら、
　妻が働いたパート代をいっさいアテにせず、
　子供が国立大学に行く事までを想定し、
　私たち家族が今までの生活水準を落とさない、
　これらを考慮して出された金額が
「家には１，７００万円以内」と言う厳しい現実でした。

・ファイナンシャルプランナーは『フラット３５』を私に奨めます。
　しかし金利は決して安くはありません。
　地元のＪＡで話して来ましたが、ＪＡの方が金利的には有利です。

こんなパターンの場合、どこで借り入れるのが利口でしょうか？

回答No.2

mifu33

土地の値段や年収等が無いと何とも言えませんが・・・
少なくとも、２０００万円までの借入ならぜんぜんＯＫです。

　私なんか、３６歳でマンションを購入した際は借入２８００万円、現在４１歳にも拘わらず注文建築で３２３０万円の借入です。それでもローンの支払い（３０年で組みました）は、月々１０万円強でボーナスは約８万円、賃貸並みです。現在はマンションで、管理費・修繕積立金がかかっているため、返って住居費は安くなります。子供は一人だけですが・・・

　できれば、土地購入代金も含めてローン借入した方が無難です。建築費も着工前・上棟後・完工（引渡し時）と３回に分けて支払うものなので。なおかつ、実際の入居にあたっては、家具・照明・家電・引越し費用・火災保険ｅｔｃ、必要となる現金は想像をはるかに超えたものとなるでしょう！うん十万単位の支出が度重なります。可能な限りローンを組んで、できるだけ現金は残しておきましょう。とにかく、ＪＡが安いなら早急に相談に行かれる事をお薦めします。今でも遅すぎる位です。対応は早いに越したことはありません。

私も質問者様と同様、注文建築にて今月より着工なので、
経験者として、私の事例（お金に関する）を紹介させていただきます。
　土地は契約時に150万円現金支払い。本決済は仲介手数料を含めると約1870万円で、財形転貸融資のつなぎ融資を1800万利用しましたが、手数料等37万円程引かれての振込みだったため、100万円以上を現金支出。更に、財形転貸融資の保証料40万円前後も現金で振込み。工事請負契約後、着工前に700万円をろうきんからの住宅ローンで支払い。上棟後に中間金700万円はマンションの売却収入（ローン完済の差分）より現金支払い。完工時には800～900万円（実績により変動）を財形転貸融資のつなぎ融資700万円＋現金にて支払い。なお、財形転貸融資の本決済は、完工から２ヶ月程度後になります。

　ちなみに、「財形転貸融資」の利息は２．０２％（つなぎ融資は２．２８％）で借入ましたが、今でも２．０８％です。私の場合、利息の半分は会社から利子補給があります。なお、財形転貸融資制度を利用するには、当然ながら財形貯蓄の契約あるのが条件で、残額の１０倍までしか借入できません。
　「ろうきん」は変動で保証料を月額に上乗せしていますが、現在利率は１．８１５％で、尚且つローン事務手数料なし、繰上げ返済手数料無料になっています。なお、キャンペーンは全期間１％優遇で、給与振込み・カード決済口座指定・財形貯蓄・カードローン等の中から３つの条件を満たす必要があります。（事後手続きすればＯＫ）

　注文住宅の良い点は、全てオーダーメイドという事です。つまり、何でも取り入れられちゃうのです。それが、私にとっては欠点でもありました。良い商品の情報があれば、どうしても心が惹かれますので、あれやこれやとグレードアップし、いつの間にかトータルでは１００万２００円の上乗せとなっているのです。

　質問者様が、建築費を１７００万円と想定されたとしても、恐らく結果は２０００万円でしょう。注文建築ってそんなもんです。

お礼

具体的な例を元に、詳しいアドバイスありがとうございました。
今後の参考にさせて頂きます。

回答No.1

oo14

ひとつの話として聞いてもらえば。
昔、ローンというのができて、
その条件とは、２０年で、元金の２倍。
これがひとつの目安でした。
ほとんどのかたがこの指標で、借金してきて
年代によっては、あっという間にチャラになった方もおれば、
バブル真っ只中で、２倍以上のコストをかけざるを得なかった人も。
その辺から比べれば、半値の八掛けの５割で入手できてしかも金利は８％でなく、２％台です。
ただ昔と違って先が読めます。少なくとも貸す側は安全サイドでよんでます。その中で、得損は細かい話です。ＪＡがいいと思えばそれにしたらいいとおもいます。ＪＡでその他メリットが出ているならば、特に。
対極は一番儲かっている銀行です。どこかはわかるとはおもいます。儲かっているところは、それなりのリターンがあります。さらに選択するなら、元気がいい銀行です。そんな銀行は付き合っているだけで楽しくなります。そんなことも基準で選ばれたらいいと思います。

お礼

アドバイスありがとうございます。
住宅資金の借入先の選択は、かなり重要なので慎重です。
その目安となる借入先の見方。
参考になりました。