付帯設備の引渡し

質問

３年間空家にしておいた、一戸建て築２２年の中古物件を売ろうとしています。亡くなった父がこちらを購入したときもすでに中古でしたが、現況引渡しで取得しました。契約書には、「別途付帯設備及び状態確認書のうち有と記したものを、本物件引渡しと同時に買主に引き渡す。」と書いてあるのですが、そのような確認書は存在しません。不動産屋にも確認しましたら、「前の家主さんがずっと住んでいらっしゃったので、特に確認しませんでした。」という回答でした。
　ガス・水道・電気などの基本的な配線の点検及び、付帯設備であるソーラーシステム（２２年前の、温水湯沸しのみのタイプ）・ガス給湯器等が使えるかという点検も全くしてなかったのです。
　しかも実は、後で調べてみたら、そこは４～５年空家だったということが分かったのです。契約書に確認書を作成すると書いてあるのにそれを作っていない上に、実は空家だったという事実は、契約不履行にはならないのでしょうか？
　また、この度、買主側の仲介業者がガス・水道・屋根に付いているソーラーシステム（２２年前の温水湯沸しのみのタイプ）等の点検を要求してきた上に、使えなかった場合は、撤去・交換するように言ってきました。
うちは買う時には、不動産屋の勝手な判断で何の点検もなく現況で購入させられたのに、今度売る時には、前に確認されていないことまで、うちが負担して点検しなければならないのでしょうか？
　空家にしておいたうちも、事情があったとは言え落ち度はあると思いますが、不動産屋にも過失があるように思えてなりません。どうか、ご意見をお聞かせください。

回答No.1

adpanda1 · ベストアンサー

不動産業界に従事するものです。

ご購入されたときと今回のご売却の業者は同じですか？

もし違うのでしたら、ご購入のときの業者が結構いい加減なのですね。通常、附帯設備について争いがないように売主様と買主様立会いで点検することが多いです。

しかし、そういっても仕方がないので、売却の際の契約条件を変更していただくようにしたらいかがでしょうか。
条件として、「現況引渡」と「瑕疵担保の負担をしない」の2点です。そして、撤去・交換はしない（あるいはできない）のが契約の条件としてみたらいかがでしょう。相手方は売買代金の値引きを交渉してくるかもしれませんが、折り合いのつく妥協点で考えてみてください。

ご購入の業者の契約不履行についてですが、まず空家であった事実で契約不履行ということは難しいと思います。附帯設備を作っていなかったということでも契約不履行ということも難しいです。
過失はあると思いますが、それを業者が認めるかと考えるとこれも難しいような気がします。
これは、重要事項説明の項目に附帯設備に関することが入っていないからです。

しかし、ご購入の時の業者にはクレームを入れておいたほうがいいでしょうね。あるいは管轄している自治体の相談窓口にご相談に行かれるか。相談しても行政指導という一本の電話で終わるので、あまり効果がない場合が多いのですが…。

業者選びには充分お気をつけてください。

お礼

この度は、専門家の立場から的確なご回答をいただきまして、本当にありがとうございました。ならびに、お礼が遅くなってすみませんでした。

　購入したのも今回と同じ業者です。田舎の人を相手にしているためか、何かといい加減で通ってきたようです。仲介手数料を値引かせたいくらいです。（できるでしょうか？？）

　ご助言いただいたように「瑕疵担保責任の免除」を主張して、買主さんに承諾してもらうことができました。また、基本的には「現況渡し」ですが、ガス給湯器の不具合と太陽光温水器に水漏れが見つかったので、給湯器取替え費としての２０万円値引きと太陽光温水器の撤去はうちが負担することになりました。（妥当でしょうか？）

　中古住宅は、売る方も買う方も容易くはないなあと実感いたしました。

　初めてのことで心細く思っていた時に、温かく分かりやすいアドバイスをいただき、本当に救われました。重ね重ねありがとうございました。