マンションを手放すべきか賃貸に出すべきか・・・

質問

東京での不動産投資について、ご意見を伺わせて下さい。

私は、ある女性と婚約し、来年2月に挙式の予定です。
彼女は、私と知り合うまでは、当分独身生活を続けるつもりでいたため、
女性の一人暮らしにぴったりの新築マンションの購入契約をしていました。
そのマンションは、東急田園都市線で渋谷から数駅目の、割と人気の高いところに立地し、
駅から徒歩8分、間取りは1DK、面積は約50平米、完成予定は来年3月です。
販売会社、施工会社とも、誰もが知っている、日本で最も信用力があるといってよい会社です。
購入費は総額4000万円。彼女はそのうち、1000万円を前金として自己資金で支払い、
完成時に支払う残金3000万円は、銀行のローンでまかなう予定です。
彼女は、医学関係の仕事について今後とも続けるつもりであり、収入面で不安はありません。

結婚後は、私の所有するマンションに住むつもりなので、彼女のマンションに我々が住むことはなくなりました。
そこで、彼女のマンションをどうしようかと迷っています。
今考えているのは、
　1　違約金を払って、即座に購入契約を解除する。
　2　マンション完成後、購入したのち速やかに転売する。
　3　マンションを保有しつづけ、賃貸収入を得る。
のいずれかです。
このうち、どれが最もよいと思われますか。あるいはもっといい手はありますか。

回答No.4

katakorin · ベストアンサー

物件の価値（渋谷から数駅でも周りの環境や希少性によってずいぶん違う）次第ではないでしょうか？

・　１の違約金の価格
・　２の場合、どの程度で売れそうか
・　３の場合、どの程度のネット利回りで回りそうか

を比較してみましょう。
都内の城南地区はなんだかんだ余った土地が無いので（品川等のベイエリアと違って）値下がりのリスクは現在それほど無いと思われます（勿論物件次第なんですけど）。うまくやれば２でトントンかそれ以上にできればベストでしょう。３の場合は５－１０年は保有するつもりで空室率を高めに見積もってシミュレーションしてみるとよいと思います。

お礼

今まで株、外貨、債券への投資は行っていたのですが、不動産投資はまったく興味が無く、知識もあまりありません。
やはり、調査やシミュレーションなどをしてからでないと、いけないのでしょうね。
ありがとうございました。

回答No.3

convit764

賃貸経営が可能なのは、利回り１０％以上。
月額３３万の賃料は不可能なので、心意気の賃貸経営
になります。

お礼

ありがとうございました。
「心意気の賃貸経営」って、分かるような分からないような、、、、
迷います。

回答No.2

noname#25310

確実な根拠はないのですが、保有し続けたほうがいいような気がします。

都内で、駅から徒歩8分、1DKということは、将来に渡って賃貸需要は見込める物件だと思います。
融資を受けるのが住宅ローンならば、完済するまでは賃貸に出すことはできませんが、完済してからなら貸すことができます。
事業用ローンを組めばすぐに賃貸にすることもできますけれど。
どうせ購入してすぐ転売しても値下がり率も高いです。でも長い目で見ると、今現在の不動産の安さと金利の低さを考えると、資産として持っておくのはいいかもしれませんよ。
住宅ローンを組むには、本人居住が原則ですから住民票を置かなければなりませんが、融資後にあなたのところにすぐ住民票を動かせばいいだけです。

お礼

ありがとうございました。
確かに、住宅ローンの担保要件を忘れてました！
早速彼女に、ローン種別を確認せねばなりません。
持っておくのもよさそうですよね。。。。

回答No.1

sunshine38

いわゆるワンルームのマンション経営をやっている立場で書きます。

価格から想像して、３部屋くらいの物件と思います。
３について。
ファミリー向けの需要はあると思いますが、値段が高いところに思うように入ってもらえるでしょうか。つてがあって、どこかの会社の社宅として借り上げてもらえるのなら良いですが、空室リスクが大きいです。
将来にわたってすむつもりもなく、徐々に価値が下がっていく物件のローンを払っていくのは、精神的にきついのではないでしょうか。

２について
その物件の周辺の似たような物件がどの程度で売られているかを調査すれば、どのくらいの損なのかわかると思います。
ただし、引き渡しまでに登記などの諸経費がかかります。これは全て加算される損になります。

以上を考えると多少の損は覚悟して、１ではないかと思います。
でもその前に、本当に質問者さんのマンションを売って、新しいマンションに入るという選択肢はないのですよね？
マンションの価値は３０年といわれています。これからかかる補修費や増えるかも知れない家族の教育なども考慮して、最善の選択肢を選んでください。

お礼

ありがとうございました。
この物件は、一人暮らしを主なターゲットにしているようです。
たしかに、2の選択肢は最も現実味が薄いですね。
安全面から見れば、手放すのが確かにいいようですが、、、、、
マンション価格は上昇局面にさしかかっているとの話もあり、
迷うところです。
なお、私のマンションのほうが広く、夫婦で暮らすには都合が良いので、
彼女のマンションに住むことはありません。
まあ、ずっとローンを抱えるのも。。。。。。