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買い替えか？リフォームか？
築15年の分譲マンションに住んでいます。 購入当初は広かった我が家も子供が３人生まれ成長するにつれて手狭になってきました。 現在長女20才、次女16才、長男13才です。 都心の狭いマンションなのでこども３人にひとつの部屋しかあてがえず、８畳に学習机３個と布団を敷いて寝かせています。 しかしながら女の子と男の子なので、いつまでも同じ部屋に詰め込むわけにも行かず困っています。 幸いにもローン残債が現在の貯蓄とほぼ同額となりました。 これを一気に返して新しい住居を購入するか、貯蓄の半額ほどを使いリフォームするか迷っています。 夫も定年まで10年余り。老後のことを考えると少しでも貯蓄を残しておきたいところですが、リフォームしても住居の広さに変わりはなく、どこかで我慢を強いられた生活が続きます。 子供は親元であと10年は生活すると考えています。 皆さまならどうなさいますか？ いろんなご意見をお聞かせいただければ嬉しいです。 よろしくお願いします。
- rinrin0707
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- 賃貸・アパート
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＃２です ちょっとシミュレートしてみましょうね 今の物件の家賃は元が３０００万円の物件ですから中古とはいえ９０，０００円程度は見込めるのでは？ 銀行がローンの切り替えを認めてくれたら ・手持ちの３００万円を投入 ・アパートローンの借り入れ３００万円 ・返済総額５００万円としましょう ・これで賃貸にします 手取り家賃（家賃－税金－管理費）が１０年間は有るとして （９－２）×１２×１０×家賃低下率＝７－８００万円 １０年後に売却すれば築２５年ですから６－７００万円？ 家賃収入７００＋売却６００万円－返済＝８００万円 １０年間でその物件は８００万円の利益？ 新しい物件は ３５００＋諸経費３００万円 借り入れが３５００万円 借り入れ自体は３０年ローンでも構いませんが１５年間の収入で返済する計画を立てましょうね 繰り上げ返済できるローンにしておけば大丈夫です １０年目までに８００万円は繰り上げ返済出来ます これなら余裕を持った返済計画が立てられるでしょう お勧めは ・もう少し我慢して貯蓄 ・全額返済 ・借り入れなしの賃貸＋新規物件購入 これなら楽に買い換えが出来ます
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- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
＃２です ・年収 １０００万円程度 ・年齢 ５０歳 ・定年までの年数 １０－１５年でしょうか ・購入価格 ３０００万円 ・今の評価額 １０００万円程度 ・ローン残高 ６００万円 ・買いたい物件の価格 ３５００万円 実質１０－１５年ローンで２５００万円の物件を購入する感じになりますね 年収が１０００万円程度ですとけっこう大手のきちんとした会社だと思われます 今普通の会社は定年の延長か数年の嘱託制度の導入が進んでいますので１５年で計算されれば良いでしょう （ラスト５年間の年収は低下するでしょうが．．．） ・銀行系の金融機関に一度相談される事をお勧めします 今の住居は賃貸にして新しい物件が借りられるかもしれません 今後１５－２０年間は賃貸にしても収益は見込めますので売却はもったいないですね わたしなら ・今の住居のローンをアパートローンに切り替えてもらう ・新規に住宅ローンを組んで３５００万円の物件を手に入れる 一度今の住居を賃貸にするといくらの家賃が見込めるかを不動産屋で査定してもらってはどうでしょうか？ 恐らく収益はプラスになり新しい物件の返済の足しになると思います 家賃収入の１５年分＞（ローン返済＋税金＋維持管理費） 残債６００万円の総返済額を計算することも重要です 今からの新築物件なら今後「終の棲家」として使えます
お礼
ご親切なアドバイス、ありがとうございます。 賃貸に出すという選択があるとは思ってもみませんでした。 一度、金融機関に相談に行ってみます。 ありがとうございます。
そうですね。 マンションの立地や築年数はまあまあのようですので、できれば売却はせずになんとかしておきたいのが理想でしょう。 残債を返済し、3500万円の物件であれば、最悪の場合定年退職時の退職金で完済し、現在のマンションを賃貸に出して収入を得る、というストーリーもあると考えます。 リスクとしては、次に購入する物件が頭金なしになりますので、その物件をローン返済途中で売却することが難しい点です。1000万円の収入があと10年維持できれば可能と覆います。 次女さんと長男さんはその10年後にはやはり独立・就職ということでしょう。
お礼
1000万の収入が後10年維持できるかどうか？私にもわかりません。 退職金が満額でるのかどうか？この時代にそれさえも不明な状態です。 賃貸に出すという選択もあるのですね。 ありがとうございました。
- dog-year
- ベストアンサー率43% (17/39)
給与から見て大手の会社かと推測しますが、今後の教育費を含めれば50歳で３０００万円のローンというのは、結構厳しいのではと考えます。後10年後の退職時に退職金でローンを返済して手許に何も残らない、そこから年金受給までまだもう少し頑張らないといけない、ということになりそうです。 知人はほぼ同じ状況で、同一棟マンションの別部屋を子供用の勉強用の部屋として購入しました。今の部屋よりももう少し小さめで安い物件７００～８００万円というので女の子二人・学校へ行く下の二人というような組合せはどうでしょうか？ 或いはその間だけ同一マンションの中で賃貸の出物を借りる、といった手段も可能かと考えます。
お礼
子供さんのために、同一棟マンションの別部屋を購入された方もおられるんですね。 参考になりました。ありがとうございました。
- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
出来ればもうすこし詳細が知りたいところです ・年収 ・年齢 ・定年までの年数 ・購入価格 ・今の評価額 ・ローン残高 ・買いたい物件の価格
補足
お返事ありがとうございます。 夫の年収は税込みで1000万、年齢は50歳です。 今のマンションは3000万で購入し、残債は600万です。 売却価格は1000万と査定が出ています。 新しい物件は3500万程度を考えています。 残債をゼロにするために貯蓄を使うので全額ローンになります。 （諸費用300万程度は手元にあります） よろしくお願いします。
長女、次女がもう独立が近いです。 考えや将来の事が本人達の意思変化あると思います。 体が大きくなって家が狭くなる→巣立ちと言う発想もあります。 せっかくの貯蓄です半額子供の為に残すならリフォーム ご自分の老後と将来孫が遊びにこれる家がほしいなら買い替えはいかがでしょうか？
補足
アドバイスありがとうございます。 20歳になる長女ですが、お恥ずかしいながら職にもつかず引きこもっており、この先の独立もありえないと考えております。 女の子ですので家事手伝いでもよいかと親も諦めております。 私の実家がやはり手狭で、孫を連れて遊びに入っても泊まる場所さえありませんでした。 なので自分は将来子供の家族を泊めてやりたいと思っています。 よろしければ引き続きご意見お願いします。
お礼
ご親切にシュミレーションまでしていただき、ありがとうございます。 借り手が順調につくかどうか心配ですが、今後の買い替えに向けて前向きになれそうです。 ありがとうございました。