住宅ローンの金利

質問

自宅を新築するにあたり、銀行等で住宅ローンの借り入れをするのですが、やはりなるべくなら総返済額を少なくしたいので、色々なところの金利を調べています。
ゼロ金利解除に伴い、ここにしようと思っていた銀行の金利がかなり上がってしまい、総返済額が恐ろしく上がってしまいました。まあよそも同じことですから金利自体には大差はないようで、でも地元の銀行で一つだけ他とえらい違いのある所を見つけたんです。
うちは３年固定を考えていますが、他が２．６％くらいなのに対してそこだけは１．３％とかなり低金利なんです。
直接銀行に行って話を聞くのもいいですが（そのつもりではありますが）、その前にこちらでその金利の違いがなぜこんなに大きくも生じるのか、どなたか予想でもかまいませんから解かる方いらっしゃいましたらお願いします。

回答No.4

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

総返済額を少なくしたい－とお考えならば、まず、償還方法を「元金均等償還」にしてください。
同じ利率でも、元利均等償還より総返済額は少なくなります。

お話の百五銀行の住宅ローン商品は「プラチナプラン」とか「プラチナプランプラス」というものですね。
百五銀行の３年固定の店頭表示金利は、平成18年９月は2.60％です。
いくつかの基準をクリアすることによって、当初３年間のみ店頭表示金利より1.30％～1.40％の優遇が受けられ、その後は店頭表示より1.00％の優遇が受けられる－というのが商品の概要のようです。
ですから、３年固定を選ばれた場合、３年後固定期間満了時に店頭表示金利が上昇していなければ、再度特約を締結をして３年固定とすれば2.60％から1.00％優遇の1.60％の金利が適用される－ということです。

1.30％が適用されるについては、まず、借入可能な方の設定が、何点か一般的な住宅ローンよりもハードルが高くなっていますね。
「勤続年数が３年以上の方」「団体信用生命保険加入」「保証会社の保証が受けられる方」「当行営業エリア内（三重県全域、愛知県・岐阜県・和歌山県の一部）にお住まいの方」は一般的ですが。
年齢設定が「ご融資時満２５才以上満６５才以下、完済時満７６才未満の方」と、他の金融機関に比較して幅が小さいです。
ですが、これは問題にならない範囲だと思います。
「安定継続した年収が４００万円以上の給与所得者の方」ですから、自営業の方は不可ですし、300万円以上としている金融機関が多い中、これまたハードルが高めです。
「当行に給与振込があり、給与振込口座を返済口座にご指定いただける方」については読み方が微妙です。
新規取引でも可なのか、住宅ローン申し込み前に一定期間の給与振込の既取引があり、それを返済口座としなければならないのか…。
あと、返済比率が年収の３５％以内（土地購入資金の場合は２０％以内）で、年収に限らずこのパーセンテージならば、年収が多い分借り入れ希望額も高い－という場合は不利ですね。
さらに、返済比率は融資利率ではなく「４％」で算出するので、実際の適用金利は1.30％という金利なので無理がない－という場合でも、4.00％ならば不可－となる可能性もありますね。

また、ご質問者さまの場合は、「自宅を新築」とのことですのでよろしいのですが、このプランはマンションは対象外とされていますね。

保証料は、まあ妥当なラインです。
条件・属性によって0.20％～0.40％の範囲があるのも、よくあることですから。

気になる点としては、
・元金均等償還がないこと
・３年・５年・１０年の固定金利選択型しかないので金利上昇リスクに対してどのように対応するか（全期間 年１．００％の金利優遇はあるが）
・固定期間終了後に再度「固定金利選択型」を選択する場合には手数料５，２５０円（消費税込）が必要なこと
・それ以外にも結構手数料がかかること
・融資利率は申込時のものが適用されるが、申込受付日から６か月以内に融資を受けられることが条件であること
でしょうか。
当然、融資を申し込んで、内諾を得てから、建築に関する契約の締結→着工になりますよね。
「申込【受付】日から６か月以内に融資を受けられること」ですから、６か月以内に完成ではなく、金銭消費貸借契約、引渡し、引っ越し、抵当権の設定などなどまで終わってなければいけません。
簡単に建てられる家ならばともかく、少し凝った造りの家ですと、６か月以内の資金交付は難しいですよ。

ちなみに、私の地元（愛知県名古屋市）にありますＪＡでは、ただいま住宅ローンキャンペーン中で、同じく３年固定で、固定期間満了後1.00％優遇－という条件ならば、百五銀行よりも緩い条件で、当初３年間は1.20％です（確か、さらに、お米も５kg×６回もらえるはず。都会住まいなのでこれには惹かれる～）。
三重県の某ＪＡは３年固定の「基準金利」2.00％から1.00％の優遇とのことですから、適用金利は1.00％ですね。
岐阜県の某ＪＡはなんと最優遇の場合の適用金利が、３年固定ならば0.95％だそうです。

優遇ならば、３年固定1.30％は別に不思議な金利ではありません。
2.60％は店頭表示金利、いくつかの条件を承諾することにより優遇が受けられ1.30％という金利が適用される－というだけの話です。
特に、地域密着型の金融機関ならばよくあります。

お礼

とてもとても詳しいご説明をありがとうございます。
給与振込みは会社に頼めばやってもらえると思いますが、ちゃんと詳細を聞いた方がよいですね。
あとJAは近くにないので（うちも名古屋市在住）、気にはなっていたのですが、考えに入れてませんでした。
来年２月頃完成予定なので、あと少し頑張って動いてみたいと思います。

回答No.3

Yeti21

やはり優遇金利の可能性が高いと思います。

給与振込口座をその銀行で、
公共料金やカードの支払をその銀行で、
その他、色々な項目で各々何％優遇。
ただし、最初の固定3年間だけとか言うパターンが多いです。

優遇可能であればお得な場合も多いです。
ただし、当然ですが優遇終了後の金利にも注意して下さい。
よく説明を聞いて検討されれば良いと思います。

お礼

回答ありがとうございます。
３年後というとすぐの話ですので、その後もよく見越して考えたいと思います。
一度話を聞きにいこうと思います。

回答No.2

nrb

たんなる客寄せとしか思えませんね・・・・

長期国債の金利が１．６％代ですから

１．３％で客に融資するよりも長期国債買うほうが有利です

話が辺です

たぶん条件がついた優遇金利の可能性があります
・給料のフル込み
・公共料金の引き落とし
とか　条件があるんでしょうね

お礼

確か条件に「給与振込み」というのがありました。公共料金については書いていませんでしたが。
長期国債というのは知りません。銀行中心に調べていましたので。
一度そちらも調べてみます。ありがとうございました。

回答No.1

9ri

ちなみにどの銀行ですか？

補足

百五銀行です。東海地方といか、愛知と三重にしか店舗がないようです。