マンションを売りに出された経験のある方に質問です。

質問

どこから情報収集し、どんなことから手をつけていかれましたか？
というか買い替えの一般的なことを教えていただきたいのです。
というのも先日同じマンション内で売りに出された部屋を見に行ったあと、案内してもらった担当者さんと話していたのですが、「いずれ買い替えを考えているのなら絶対に早い方が有利です。」というのです。この下落激しい中、1000万損しても、です。本当なのでしょうか？もちろんこの先どう転がった所でマンションの価値が下がりこそすれ上がるなんてことが無いのはわかります。設備も建物も古くなる一方だし、まして特に駅近だとか最上階角部屋やら駐車場100％だとか有利な条件は一つもない中途半端さ。もし私が中古物件を探す立場だったとしても、この部屋に強く惹かれる魅力がないことは痛感してます。だからこそあおるかのような説明に敏感になってしまうのですが…。
査定価格も近辺の事例で決定してしまうから、最初なら強気で押せるというのです。そんなことを言われては焦ります。
結局見せてもらった部屋は見送りましたが、話はもっぱら「売る」ことばかり。とにかく売って賃貸に入る手もあるとまで言うのです。ふと思ったのですが、中古市場も需要と供給のバランスによる影響が強いはず。周辺は賃貸も多いので一次取得者にとっては小さめの手頃な中古は需要があるということ？先に売りに出た部屋は東南角部屋で高値だからか買い手がつかないまま遂に空家になってしまいました。人がいない家って傷むのでは？？もし自分が売るならあまり人目にさらされずパッと売れて欲しい。となると最初から価格も売れる設定にしないといけないのでしょうか。

何だか質問自体もまとまっていませんが、経験された方や業界関係の方がいらっしゃいましたら、手ほどきいただきたいと思っています。
どうぞよろしくお願い致します。

回答No.1

youchann · ベストアンサー

何をどうしたいかわからないのですが、現在の現状についてお話します。
売れる売れないは具体的なものがわからないと判断に苦しみます。

現在の中古の物件は、間違い無く下落傾向にあります。建築単価が下がったことで、新築の物件がかなり下がりました。ですので中古のマンションのローンの残高より安い新築のマンションは多いと思います。

誰でも、ローンの残高で売買することできれば売買は躊躇しないと思いますが実際にはそれで売買できるケースはまれだと思います。
極端な言い方ですが、業者は売買が成立すれば（金額がいくらでもあっても）構わないのです。最初はあなたの希望金額で売買をＯＫするが、売買が成立しないと、価格を下げることを求めます。それで、結局当初の希望より下げた金額で売買成立になるのではないでしょうか？

まず、あなたと同じ位の新築のマンションがいくらで売られているか調べてください。それと比較してあなただったらいくらで買いますか？
その値段が自分が売りたい金額と比べてどうですか？
そのへんを十分比較してください。

また今の状況はどうなのかな？支払が大変なのですか？それとも何か売らなくてはいけない特別な事情ありますか？そのへん考慮してください。

今は買う人は言い値で買えますが、売る人は指値で売るしかないそういう時代です。

お礼

>何をどうしたいかわからない
すみません、説明不足で。要は現在のマンションに不満があり一戸建てへの買い替えを希望しているのです。
小さいお子さんの騒音が気になる。こちらはテレビの音も小さくして気を使っている。自分が子育て世代になったとき、騒音を気にしすぎて神経がまいってしまいそう。もともと「いつかは一戸建て」という夢があった。管理組合単位なので自分のやりたいようにするのに時間がかかる。管理費修繕積立金はある意味ラクなので評価するが駐車場代は高い。通風採光があまりよくない。このように、ある程度予測できたこともあれば住んでみて明らかになった問題もあります。
まだ共働き子供なし住み始めて始めて３年目です。旦那さんのお給料だけで支払えるローンにしておいたので、むしろ繰り上げ返済を検討していた矢先に浮上した買い替え計画。売れなかったら住みつづける事になる。果たしてそれが納得できることなのかと自問するとやっぱり夢に向かってがんばりたいと思ったのです。それにずっと住み続けると決めれば返済だけに集中していられるけど、迷ってしまうと先へ進めなくて困っています。あせらず、でも時期を逃さず適切な売買ができることを望んでいます。それにはまず勉強かな、と。勉強しすぎてガチガチになる恐れもありますが…。

>業者は売買が成立すれば（金額がいくらでもあっても）構わない
なるほど、そうですね。成立してはじめて利益が出るのだから、当然といえば当然。それもできるだけ早く売れる方が宣伝費もかさまないということですね。ためになります。まったく業界のことを知らないので全てが勉強になります。新築の売り出し価格と比較して買いたいと思われる価格。なるほど～～。「今は売る人は指値で売るしかない時代」は、いつまで続くでしょう？たぶん当分？そんな気がしますね。

具体的に分かりやすくアドバイスいただきましてほんとうにありがとうございました。

回答No.4

the_abyss

こんにちは。経験談としてお聞きください。
マンションを手放しましたが、個人的には「いずれ買い替えを考えているのなら絶対に早い方が有利です。」は事実と思います。広告に掲載される価格と、実際に売買される価格には１００万は差があると思います。（うちの場合もっとありました。買い替えでしたので、別のサービスで穴埋め？ありました。）その情報は業界内にすぐ広がります。２０００万で広告掲載、実売買１８００万とか…。そうすると次の人は広告掲載から１８００万強からにしか…。なにかプラス要素（すぐ近くに大きな公園が出来るとか…）がなければ、そういうものだと思います。もし手放すことをお考えでしたら、参考にして下さい。しかしながら、ライフプランをきちんとたてておられるようであれば、それを中心にされれば良いかと思います。（やはり不動産屋は「売買成立させてなんぼ」ですから。）

お礼

経験談ありがとうございます。偉業を成し遂げた先輩として尊敬してしまいます。成約情報は業界内にすぐ広がるなんて恐ろしいですね。チラシの段階ですでに二番手三番手が下げざるを得なくなるとは…。ほんの少しの差でこうも条件が変わるのなら確かに早いほうがやっぱりいいのでしょうね。問題はふんぎり、気持ちの整理がつかないこと。おまけにこわがり。けれどいざというときは勇気をふり絞らなければ何も変わらないですね。

そうそう、ライフプランというほどしっかししたものでもないのですが、ここに住んでみて出てきた不満というのは、小さい子供さんのいる家庭に挟まれているとはいえ騒音がひどいということなのです。感じる個人差や住人のモラルも大きいとは思いますが、「ほんとに分譲？もしや欠陥？」とさえ感じてしまいます。今私たちは共働きで、こちらに子供でもできれば迷惑をかける側になるし、子供もいつまでも子供でないのだから我慢して…。とも思いましたが、我慢はできてもこちらが子育て世代になったとき気を使いすぎてまいってしまいそうと思うようになりました。気兼ねなく子供が飛んだりはねたりできる環境を求めているのです。もちろん駐車場代が高いとかいうこともありますけれど。

それにしても不動産屋は「売買成立させてなんぼ」というのは、やはりそれを痛切に感じましたか？
売る側と同じ気持ちで動いてくれるような所が理想ですよね。
色んな人に会ってみることにします。

貴重な回答をありがとうございました。

補足

＞やはり不動産屋は「売買成立させてなんぼ」かな、と思ったことがありました。築３年目だったのですが、別の不動産屋さん２件に相談したところ、「確かに早い方が有利ですが、早すぎるのでは？」とのことでした。平均10年、早くて７年目で買い替えを考えることが多いそうです。大規模修繕がひとつの目安ということで…。よっぽど手放さねばならない事情があるならいざ知らず、何が悲しくって売りさばかねばならないのでしょう。有利だということにばかりとらわれえて気持ちの追いつかないまま売買してしまうところでした。最初の担当者さんもあおる気はなかったかもしれませんが…。
しかし別の素朴な疑問が。「築浅」というのは一体何年目くらいまでを指すのでしょう？業者によって定義が違うのか、それともなにか明確な取り決めなどあるのでしょうか？？謎は謎を呼んでます…。

回答No.3

noname#154219

売却・買い替えについて
１査定ーいくつかの不動産会社に査定額を出させてみます。当然、業者によって違いがありますが高く出して後で売れなくて困ることや逆に低すぎることもあります。信頼できる業者の見極めがポイントです。
２売却依頼ー一社に専任とするか数社に依頼するかですが数社に依頼してお互いを競争させるのがよいでしょう。
３買い換えーやはり数社に依頼して広くよりよい情報を集めることです。
ただ前提としてあなたがどのようにお考えかということです。ただ処分したいだけだとすると値落ちの額にもよりますが自分のケースであれば売らないと思います。ご事情によってですが買い替えをお考えで事情によりしなければならない場合もあるでしょう。買い替えであれば
売るのも安いでしょうが買うほうも安く済みます。ただアドバイスとすればできるだけ新築もしくは築浅の方がよいでしょう。

お礼

なるほど。査定の複数依頼から適正価格を割り出すのですね。低すぎるなんてこともあるとは気をつけなくては。それなりに愛着もある家が不当に安く売り飛ばされるのもかわいそうな話ですよね。
さて売却依頼を専任にするメリットは何でしょう？というよりも買い替え物件を持っているかどうかの絡みで制限されるということですか？でないと競争原理の働く方がいいように思うのですが…。すみません、無知すぎて…。
そして買い替え。そうです、ただ処分したいのでなく、本当の目的達成のため早く行動に出るべきか、と悩んでいるのです。損して売って、価格の下がった物件を買いなおすというのは結局得なのか損なのか。はたまた諸費用が必要だから手持ちのお金は繰上げ返済して残債を減らしている場合ではないのかしらとか、ちょっと自分でも「なんでこんなに頭悪いの」と落ち込むほどいまいちピンときていません。お恥ずかしい話です。
とても冷静かつ客観的なご指摘ありがとうございました。

回答No.2

honjo_tanu

まだ売りに出してはいないのですが、半年ほど前から新聞の折り込み広告等、近所の売り出し物件のデータを蓄積しています。
相場はなんとなくわかるようになって来ました。
自分のマンションでオープンルームをやるときは必ず見に行き、参考にするとともに、営業の人の名刺をもらっておきます。

客をあおる業者は避けた方がいいと思いますよ。
何人か会ってみて、この人なら任せられそう、という人を見つけては。

お礼

相場…。うう、そうですね。相場を無視した価格なんてハナであしらわれるだけとは知りながら、こんなに下がってしまったショックは大きく、つい「家賃がまあ10万と考えて３年しか住んでないから360万の下落だったら納得なんだけど…。」と悲しい計算をしてしまう私です。賃貸で同レベルの生活ができるかというと？ですけど、やっぱりちょっと悲しい。
けれど半年も前から情報収集なさっているとは！見習わなくては！私もそのくらいの知識と心構えを準備していないと思い切れない性格です。
よい売買になりますように。頑張ってくださいね。私も後に続けるよう前進してみます。
回答ありがとうございました。