中古マンション＋リフォームを考えています。

質問

ずっと新築マンションを考えていたのですが、私たち夫婦は車を持っていないので
駅近で新築マンションを買うとどうしても高額になってしまいます。
あるきっかけで中古マンションだと手が届く物件もあるし、リフォームすれば綺麗になるという事を知りました。
さすがに築30年近くになると駅近でもある程度安くなってるみたいなんですがやはり心配です。
ある程度の目安として築10年・20年・30年としてどの辺を気をつけるべきでしょうか。
また、物件を見に行く時はココを見た方がいいとかありましたらアドバイスお願いします。

回答No.3

cetus07 · ベストアンサー

こんばんは！　No.2です。

>質問なんですがリフォーム分を値引いてもらったりも出来るんですか？
>現状渡しって多いって聞いてたので、値引きはしてもらえないものだと思っていました。

前にも書きましたが、ほとんどの中古物件の売り主は個人です。売り出し価格は、不動産屋に査定して貰ったうえで、最終的には売り主が決めます。また、実際にいくらでなら売るかを決めるのも個人の売り主です。
この売り出し価格は、オークションで言うところの「即落価格」です。つまり「この金額を出して買ってくれる人がいるなら即決しますよ！」という価格です。

harimaya5さんが、マンションを購入するのが初めてなのと同様、売る側もマンションを売るのが初めてという人が多くいます。売る側も人それぞれ、いろいろな事情を抱えています。
・とりあえず強気の値付けをしてみたけど、実は価格はこだわってない。
・なかなか購入希望者が現れず弱気になっている。
・新居が決まっていて、早く売ってしまいたい。
・それほど売る気はないけど、この値段で買ってくれる人がいたらラッキーという程度で売りに出している。
・ローンの残債などの関係で○○百万円以上で買ってくれる人がいないと売れない。
などなど・・・。

harimaya5さんが提示した価格で、売ろうと思うか思わないかは売り主次第です。粗探しばかりされて値切られても気分を悪くして断られることもありますし、すごく気に入ったのだけど予算的に厳しいという人に、思い入れのある部屋を大切に使って貰おうと大幅に安くしてくれることもあります。個人であるがゆえにビジネス感覚のない売り主も多く、それぞれの事情次第です。

値切ったら、もう少し待てば、もっと高く買ってくれる人が現れるかも知れないと断られることもあります。
なかなか売れないと、不動産屋がリフォームを進めてくることもよくありますが、リフォームしたからと言って売れる保障はないので、それなら、リフォーム代を値引いて売ってしまおうと思う売り主さんもいます。

売り主と買い主をつなぐ役割が不動産屋です。
前の回答で「売り主と買い主を結びつけて紹介料を取っているだけ」とちょっと乱暴に書きましたが、素人同士の売買に専門家の視点であとあとトラブルにならないようアドバイスをしてくれるのも不動産屋です。

購入の流れとしては、気に入った物件が見つかりharimaya5さんが買ってもいいと思ったら、購入申込書(買い付け)に購入希望金額やその他を書いて不動産屋に渡します。すると、不動産屋は売り主から依頼されている不動産屋に連絡して、売り主に交渉をして貰います。で、交渉がまとまれば、契約の日取りなどを決める運びになります。

それから、不動産取引の基本は下記のような関係になっています。
harimaya5　⇔　不動産屋Ａ　⇔　不動産屋Ｂ　⇔　売り主

不動産屋Ａは、harimaya5さんから仲介手数料(取引価格の３％＋６万円)を貰い、不動産屋Ｂは売り主から仲介手数料(取引価格の３％＋６万円)を貰います。

不動産屋Ａが売り主から依頼もされているのであれば、harimaya5さんと売り主の両方から仲介手数料(取引価格の３％＋６万円)が入ってくるので、２倍美味しいことになります。なので、harimaya5さんの希望よりも、売り主から売却を依頼されている物件を優先して紹介してくる不動産屋も多くあります。

しかしながら、実際にはどこの不動産屋が売りに出している(売り主から依頼されている)物件でも、harimaya5さんが依頼した不動産屋を通じて購入することができますので、営業マンといろいろと話をしてみて、印象、考え方、知識、情報、心象、フィーリングなどなどから好感を感じる人を見つけることも大切になってきます。

http://realestate.yahoo.co.jp/
などの「仲介マンション」で、お問い合わせ先となっている不動産屋は売り主から売却を依頼されている不動産屋（つまり、上に書いた不動産屋Ｂのこと）です。気になる物件があったら、harimaya5さんが依頼した不動産屋に相談してみることをお勧めします。
「取引態様」は、売り主と不動産屋Ｂが、どのような契約をしているかを示しています。
「一般　専任　媒介」のキーワードで検索すると参考になるページがいろいろと出てきます。
http://www.google.co.jp/search?sourceid=navclient&hl=ja&ie=UTF-8&rlz=1T4GGIC_jaJP242JP242&q=%e4%b8%80%e8%88%ac%e3%80%80%e5%b0%82%e4%bb%bb%e3%80%80%e5%aa%92%e4%bb%8b

それから、管理については、「マンションは管理を買え」という言葉で検索してみてください。
http://www.google.co.jp/search?sourceid=navclient&hl=ja&ie=UTF-8&rlz=1T4GGIC_jaJP242JP242&q=%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%e3%83%a7%e3%83%b3%e3%81%af%e7%ae%a1%e7%90%86%e3%82%92%e8%b2%b7%e3%81%88

そうそう、仲介手数料も上限(３％＋６万円)が決まっているだけで、値引くのは問題ありません。「上限が」という言葉を省略して、「仲介手数料は決まっている」と説明して値引きが出来ないように錯覚させる不動産屋もありますので注意してください。

つらつらととりとめもなく書きましたが、何しろ高価な買い物ですので、時間を掛けて勉強することをお勧めします。ネットを検索するだけでも１ヶ月もあれば、けっこう知識を付けられます。今の景気なら、あわてて購入しなくても損はないでしょう。むしろ、あわてて購入する方が損すると思います。

お礼

cetus07さんのご意見を参考にいろいろ探した結果
気に入った物件を見つけることができました。
ただ、売主さんの事情で値下げにはかなり苦戦しそうです(汗
不動産屋ががんばってはくれるようなので期待したいと思います。
本当にありがとうございました。

回答No.2

cetus07

こんにちは。

中古マンション＋リフォームも選択肢としては悪くないと思います。
新築、中古に限らず分譲マンションを購入するということは、「(金融商品である)土地と(消費財である)建物の共同オーナーになることであり、配当として、部屋(専有部分)という空間を自由に利用できる権利を手に入れること」と考えた方がいいと思います。

リフォームで自由になるのは、あくまでも専有部分だけであり、また建築協定などでリフォームも制限される場合もあるので注意が必要です。

分譲マンションを購入しても共同オーナーになったという自覚がない組合員(区分所有者)が多いマンションは組合運営がうまく回らず、マンション全体の価値がどんどん下がっていきます。また逆に、組合運営が活発なマンションでは、資産価値が維持される代わりに諸々の活動へ参加の義務が非常に負担になることがあります。新築の場合、０からのスタートですが、中古の場合、既に古参の組合員たちが組合の色をつくっていますので、その辺りの見極めも必要です。どういう方向に向かうか分からない新築の組合よりも事前に分かるので安心という考えもあります。

上記とも関連しますが、共有部分については、組合員の合意形成が必要なため、自分の思い通りにならないことも多々あります。築２０年、３０年んとなると、時代にあわせて建物や共用施設の改善なども組合で考えていくことになりますが、極力お金を掛けたくない人もいますし、お金を掛けても改善したい場所も十人十色で、なかなか話がまとまりません。

築年数が古くなると高齢者が増えたり、そこに住まずに賃貸しているオーナーが増えたりして組合運営に支障を来しているケースもあります。

共用部分の修繕の履歴や計画、修繕積立金の残高などを確認し、組合がきちんと運営されているかどうか確認してください。

それから、1981年に耐震基準が見直されていますので、それ以前に建築確認されている建物は注意が必要です。行政などの補助金を使って耐震診断をしているマンションもありますが、ほとんどのマンションは悪い結果が出るのを恐れてか、耐震診断がされていません。

古い大規模のマンションの場合、公団や公社などが分譲したものが多く、床面積の割に土地を広く持っている物件が多くあります。資産価値としては下がりにくく財産価値のあるマンションですが、このようなマンションでは、景気が浮揚してくると(金融商品としての)土地の価格があがるために、建物の耐久年数に関係なく、建て替え案が浮上してきます。建て替え話があがると、建物を維持するための修繕がないがしろになりやすく、また専有部分のリフォームにお金を掛けていたとして、建て替えとなれば、全てが瓦礫となってしまい、土地の価値だけが残ることになります。

また、土地が広く緑地が多いと、敷地を維持するための負担も大きくなります。

あとは、ほとんどの中古マンションでは、不動産屋は仲介、つまり売り主と買い主を結びつけていて紹介料を取っているだけで、売り主は個人であるということも十分に理解しておく必要があると思います。つまり、新築みたいに分譲会社からの購入とは全く違うということは意識しておく必要があります。

自分の場合、リフォーム済み物件を購入するよりは、購入後、自分でリフォームする方が、どこをどう変えたを自分自身でしっかりと把握できますし、自分の好みで選択できるのでいいと思います。リフォーム分を値引いて貰えるように価格交渉してみてください。

それから、新築と比較して中古は税制面で不利な点や、銀行の融資で不利な場合もありますので、よく確認してください。不動産は一期一会です。良い出会いがありますように。

お礼

共同オーナーって考えなんですね。
なるほど！
マンションの組合の事は気になってたんですが
どういうふうに質問していいのかも分からなかったのですが
組合の色でいいマンションか、そうでないマンションかっていうのも決まってくるんですね。
共有部分の事や耐震基準の事も了解しました！

質問なんですがリフォーム分を値引いてもらったりも出来るんですか？
現状渡しって多いって聞いてたので、値引きはしてもらえないものだと思っていました。

でもすごく勉強になりました。
教えていただいた点をきっちり見極めて購入したいと思います。

ありがとうございました。

回答No.1

tarotaro001

築年数が経過している物件の場合、まず水周りのリフォーム済みかが重要です。
これがリフォーム済みでないと、購入後、いつかは必ずリフォームすることになります。
しかもこういったリフォームは目で見えない割に数百万単位の費用が掛かるので見落としがちです。

あと、マンションそのものの修繕積立金が重要です。

マンションの場合、新築のうちは安い積立金が、築年数が経過していると共に値上がりしていく傾向にあります。

この２点だけはしっかり押さえておいたほうがいいと思います。

お礼

なるほど水周りですね。
でも数百万って怖いですね。

修繕積立金は注目しておきます。

土曜日に不動産会社に行くので気をつけておきます。
ありがとうございました。