入居時に大家が受け取る礼金について。

質問

マンションの1室の大家です。
4年前に初めて大家になり、その際の礼金は2ヶ月でした。
このとき不動産屋さんから、礼金は折半になると言われ礼金の半額を受け取りました。
契約から2年経ち、入居者が引越ししたため新たに募集をしてもらいました。
条件は前回と同じ内容でしたが、入居者がなかなか現れないので、
不動産屋のアドバイスを受け、敷金2ヶ月礼金1ヶ月で家賃をさげました。
その後、新規の申し込みがあり入居も無事に済みました。
ところが、不動産屋が礼金は1か月分しかもらってないので、
これはすべて不動産屋の分で大家の分はないと言っています。
礼金について文面では交わされず、4年前の契約の際に礼金折半としか聞いていません。
また、礼金を１か月に変更した際にも何も案内されませんでした。
不動産屋曰く「広告費を払っているので1ヶ月はもらいます」との事。
これって普通のことなのでしょうか？
大家側は礼金を受け取ることができないのでしょうか？
また、不動産広告費というのはそんなに費用がかかるものなのでしょうか？

また、入居後3日で給湯器が壊れました（コンピューター基盤とリモコン）
築年数が10年なので、修理は仕方ないとしても、見積額が5万円だそうです。
こちらの過去ログでは2～3万円との回答もあり、不動産屋のことが信用できなくなってしまいました。
実際のところはどうなんでしょうか？
なお、1年ほど前の家賃1ヶ月分と自転車の駐輪場台（2年分）が未入金のようです。
不動産屋を信用して毎月確認をしなかったこちらも悪いのですが、
こういった場合、延滞金は請求するものなのでしょうか？
このような件をお分かりになれば、教えていただけると助かります。
よろしくお願いします。

回答No.2

j1asano · ベストアンサー

１）礼金、広告料について、と
２）改修費について
３）未納家賃について

の３点で私見を述べさせて頂きます。

１）まず、「礼金」についてですが、これは家を借りたい人が契約時に家主さんに一回だけ支払い、解約時に戻ってこないものを言います。一般には解約時に返還する「敷金」とセットになっています。
（地方によっては保証金として受け取りその一部を「解約引き」として返還しない、としています。）
これらの金額は需要と供給のバランスで決められることが多く、地域や
時代で大きく変化します。

バブル崩壊以後、住宅の絶対数が不足していた時代は終わり、供給が需要を上回りつつあります。「借り手市場」という様相です。

借りたい方は少しでも安い物件に流れますから、１ルームマンションなどでは「敷金礼金ゼロ」をうたい文句にしているところも現れています。

一方、この「借りて市場」という現実は、借り客と不動産業者との間にも顕著に現れ、「仲介手数０．５ヶ月」更には「手数料ゼロ」を看板にしてきています。

実は宅建業法では仲介手数料は０．５ヶ月が基本でして、最初に１ヶ月支払うことを了承した場合１ヶ月でもよいとなっています。

仲介業者の実体として、以前は家主から１ヶ月貰う物担業者と借り客から１ヶ月もらう客付け業者が一つの契約で仲良くしていたのが、「借り手市場」の現実の中でその配分が変化してきているのです。

つまり、借り客からもらえる手数料の額が減って来ているのです。

物担業者は客付け業者に自分の扱う物件を優先的に客に斡旋して貰うために「広告料」を支払うようになりました。
宅建業法での手数料は上限１ヶ月ですので、苦肉の策として編み出されたのです。

で、物担業者は自分が受け取る手数料の中から「広告料」を支払うと自分が受け取る分は無くなってしまうので結局家主にしわ寄せが来ることになります。
勿論家主の承諾なくしては支払えませんが、広告料のでない物件は店晒し状態になっているのが現実です。

２）工事を不動産業者が請けて、施工業者に出している場合は当然ながら何割かの利益を乗せているでしょう。見積もりが納得できない場合は
調べるか相見積もりで他の業者に出すことも考えましょう。

３）その不動産屋と管理契約があるのならその契約書に家賃未納の場合の責任について記されていると思います。
管理契約などしてなくて、当然管理料の支払いもないので有れば家賃の回収の責任は家主にあり、直接借り主に催促しなければならないでしょう。

最後に質問には有りませんが、昨今、退去時の改修費用の請求について家主に厳しい判決が幾つか出されており、家主に厳しい時代になってきていることは事実ですね。

お礼

早速のご回答ありがとうございました。
昨今の不動産事情とその内情がよくわかりました。

その不動産屋はE-mailのやりとりができないそうで、彼らの説明に合点がいかない事があっても、
電話ではあまり突っ込んで聞くこともできず、ただ不満だけが残る状況でしたが、
j1asanoさんのご説明で彼等の言いたいことが何となくわかりました。

家主にとっては今は冬の時代なんですね。

不動産屋には管理も委託しているのですが、家賃未納の場合の責任についての記載は今のところ確認できない状況です。

いづれにしても、今回の件は私自身にとっても大変勉強になりました。
また、ご親切な回答者の方に恵まれて大変感謝しております。

今後もこちらのサイトをお借りして少しづつ勉強していきたいと思っています。

今回はどうもありがとうございました。

回答No.1

m_inoue

大家してます

質問の多いときは箇条書きにされると分かり易いです

＞広告費を払っているので1ヶ月はもらいます
＞これって普通のことなのでしょうか？

普通のことです

従来、業者は仲介手数料１ヶ月は入居者から頂いていました

近年「両取り」と言って大家からも広告料の名目で同額の負担を求める業者も増加しています

いやなら仲介業者を変更すれば良いだけでしょう

＞大家側は礼金を受け取ることができないのでしょうか？

受け取っています、その後で広告料を支払っているわけです

＞不動産広告費というのはそんなに費用がかかるものなのでしょうか？

いくら掛かろうと関係有りません、全然広告し無くても取ります

＞1年ほど前の家賃1ヶ月分と

管理委託契約に家賃集金の業務も含まれているなら業者の責任ですから督促しましょう

延滞金までは止めましょう、少額ですしただの嫌がらせ行為です

大家と業者は信頼関係が無ければなりません

信頼関係の壊れた業者とは手を切って他の業者に任せるべきです

契約だけでうまく廻る事は出来ません

入居者－管理会社
入居者－大家
大家－管理会社

全てに信頼関係が無くなれば契約自体を解除すべきです

お礼

早速のご回答ありがとうございました。
ご指摘の通り箇条書きにするべきでしたね。
（自分で読み返してもわかりづらいです。）

礼金1か月分を不動産屋に支払うのは普通の事なんですね。
最初の契約時の明細書に、「不動産広告費は礼金の折半分」とあったので、
今回も礼金1か月分の半分を大家側が受け取る事ができると思い込んでいました。
（今回の契約は入居者側は別の不動産屋に申し込んだ為だそうです。
前回の時は申し込みも私の依頼している不動産屋さんだったので、今思えば「両取り」だったのですね）

礼金の事と家賃の件（家賃集金も依頼しています）は、これから不動産屋さんと話し合いたいと思っています。

不動産業界の事を知らず、勉強不足で業者に任せっぱなしにした上で、不信感を抱いている自分自身がすこし恥ずかしくなりました。

m_inoueさんがおっしゃるように、不動産管理は信頼関係の上に成り立つ契約なんですね。

現在、物件から離れたところに居住している事もあり、管理会社を変えることは現実的でありません。
今一度管理会社と話し合い、信頼して今後の管理を委託することができればと思っています。

ご丁寧な回答改めて感謝いたします。ありがとうございました。