住宅ローンについて教えてください！！

質問

悩んでいます。
中古の公団住宅を購入しようと思い、ローンを組む予定です。
物件は築３０年ほどですが、２ＬＤＫ全部屋リフォームしてあるのでとてもきれいです。昨日見学に行ってきました。

但しローンを組めるかが心配です。
どうか教えてください。

●私は２７歳で派遣社員です。未婚です。
●勤務先（派遣先）には６年程勤務してますが、今の会社（派遣元）に移籍してからまだ勤続１年足らず。社会保険には加入してます。
●年収は４６０万円。
●物件は６３０万円。
●貯金はあるのですが、契約事務手数料・ローン諸費用・家財道具一式代・引越し代等で２００万近くなくなると思うので、５０万～６０万ほどしか頭金がありません。
●現在他に１００万ほどローンがあるのですが、それはこの際完済する予定なので、借金はなくなります。
●過去消費者金融やクレジット会社のキャッシングで借金したことがあります。（完済）
●銀行系のローンになると思います。（不動産屋の提携で）

自分の中では購入したい気持ちでいっぱいなのですが、心配です。
あさってまでに不動産屋さんに返事をするのですが・・・。
あと普通、手数料・ローン諸費用等は平均どれ位なのでしょうか？

よろしくお願いします！！

回答No.6

kanehachi

#４です。
６３０万の物件で諸費用１４０万円？？
リフォーム資金の一部がそこに入っていませんか？？
それとマンション全体の修繕計画はどうなっているのでしょう？大規模改修を控えていませんか？

今日が回答期限ですよね？
やっぱ今決めるのはやめといたほうが無難と思います・・・わからないことが多すぎます
よくよく聞くと６３０万の物件じゃ無いんじゃないですか？

お礼

ご回答ありがとうございます。
例の物件は白紙に戻しました。
あの後、そこの団地を昔から管轄している地元でも信頼のある良心的な不動産屋サンがあり、そこで聞いてみると…。
そこの部屋は水周りとガス関係が全くなっていないとの事。相場としては高すぎるそうです…。
そこの不動産屋サンに同じ団地内（200棟以上有ります）で全体の修繕が完了している物件で紹介してもらった所がありまして、630万円の部屋の1.5倍の広さでも安く交渉してくれると言われ、検討中です。
公団は汚いとかよく言われますが、そこは管理が行き届いているのでかなりきれいでした。実はいずれ実家（一戸建て）に入らねばならないので、１５年程度住めれば良いかなと思います。それまで賃貸で住むよりは安いので。引き払うときの引越し代位にでもなるくらいでかまわないと思っています。なので団地でも十分と考えてます。

ご回答いただいた皆様、とても良い勉強をさせて頂きました。ありがとうございました。

回答No.5

ceaser

＃１です。何か気になってまた見てしまいました。

＞不動産屋には６３０万円の他に手数料・ローン諸費用などで別途１４０万ほどかかると言われました。

仲介手数料は、普通３％＋６万です。とすると、ローン諸費用で１００万近くということになりますが、＃４さんの解説のとおり、それはありえないですね。

その不動産屋さんはあなたの足元を見てますね。別棟でお住まいで安心感を持たれているというのが、不動産屋のつけいってる点だと思います。

はっきり言って、ボッタクリです。不動産屋は、あまり信頼しない方が良いですよ。私も大手生保の名前を看板にした不動産屋で、痛い目にあいました。後で、そこは地域の三大ブラックの一つとわかりましたが。

回答No.4

kanehachi

物件の良し悪しはちょっとわからないのですが、
融資面についてコメントします。
差し引き５８０万円の借入に対し年収４６０万円であれば借入額・返済比率共に問題ない水準でしょう。

特に問題なのは勤続年数と担保価額です。
一般に勤続年数確認資料は保険証を使います。
貴方の場合、所属する会社が変わっていますので
公式には１年足らずの勤続年数と言う事になります。
最近では企業の人材流動化も活発で勤続年数もあてになりませんのでローン資格から外している銀行もありますが、暗黙で３年を目安としている事が多いです。
申込の際、事実上６年勤続されていらっしゃる事はPRされた方が良いでしょう。断言はできませんが一定の考慮はしてくれるかも知れません。

担保価値についてですが、言い換えれば物件の評価額です。築３０年のマンションであればリフォームされてあったとしても建物部分にはほとんど価値は無いと思われます。土地部分で５８０万を担保できるかどうか、がポイントになります。
他の方のコメントを見る限り難しそうですね。

キャッシング歴はマイナスの判断材料です。
ただし、程度の問題で少額で延滞も無ければさほど気にしなくて良いでしょう。

現在組まれているローンは本気で審査を通すつもりなら事前に完済し、完済証明を取っておくことです。
（繰上返済すれば大抵計算書をくれますので、それで証明になります。）ただし、それだけがパスする条件とは限りませんが、「この際」ですから返してしまっても問題は無いのでしょうね？

ローン諸費用は借入期間にもよります。
各銀行結構バラバラですが、大雑把には
保証料（３５年の場合融資額の２%程度。金利に含む場合は準備不要）・抵当権設定費用（１０万～１５万円）
その他、印紙代・銀行取扱手数料で５～６万
ってところでしょうか。
銀行とは直接関係ないですが、さらに火災保険・固定資産税等も考える必要が有りますよ。

お礼

ご回答ありがとうございます。
不動産屋には６３０万円の他に手数料・ローン諸費用などで別途１４０万ほどかかると言われました。
なんか高いような・・・。

回答No.3

yumiko123

築３０年の公団に住んでいました。賃貸でしたが、１年で退去しました。
部屋は一見綺麗でしたが、断熱材が入っていないため、外気温との差ですぐに壁は水浸しになり、カビだらけでクロスは捲れ放題めくれました。
そんな状態でしたので、友人を一度も家に呼ぶことはできませんでした。
６３０万の価値はないと思います。
手数料も入れたら相当額ですよね。

お買いになりたいのであれば、買えると思いますよ。
ローンも問題ない範囲と思います。

でも、住んだ経験から、築３０年の公団は無料でも住みたくないのが事実です。

よくお考えになって購入されたらいいと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
実は今現在、他の棟に住んでいます。
今までは問題は全くなかったのですが。
もう一度考え直してみます。

回答No.2

ceaser

＃１です。しつこいようですが、下記の回答を見つけましたので、ご参考です。
捉えかたはそれぞれの考え方一つですが。
後、古い物件は電気容量が足りないなどの問題もあるようですよ。

ただ、見て数日で結論を出さないといけないと言うのはリスク大ですね。不動産屋は、必ず結論を急がしますが、あなたにとって非常に大きな買物です。慎重にご判断ください。

参考URL：

http://oshiete.homes.co.jp/kotaeru.php3?q=1068496

回答No.1

ceaser

現在あるローンを完済するとは、審査を受ける前ですか？
それなら、そのローンは気にしなくていいと思います。
もし審査段階で残るなら、例えば、そのローンの利率が住宅ローンの１０倍くらいとすると、１００万×１０＝１０００万があなたの借り入れ可能額からひかれると考えてください。

今のご年収で、６００万くらいなら借りれると思います。ただ、築３０年の公団住宅というのは・・・
不動産業界では、築３０年を超える集合住宅はババ抜きのババ扱いだそうですよ。恐らく、買ってまもなく修繕する必要が出るでしょうし、いくらリフォームしてきれいであっても、住宅性能は今のものとは比べ様もありません。公団住宅ということで、安心感をもたれる方もいるようですが、実は公団の物件は信用できない（手抜き）と聞いています。
古いマンションを買うのはものすごいリスクがありますよ。物件自体が、本当に魅力的ならリフォームして売りに出すこともありません。まあ、その物件の管理組合がしっかりしていて非常に管理の行き届いていて、修繕計画にも漏れ落ちが無いといのであれば、一考の価値はあるかもしれませんが。
私なら、築３０年・公団というところで、絶対に手を出しません。
まだ、お若いのですし、もう少しじっくりお金を貯めて民間デベロッパーの物件をしっかり見極めてからにされることをお奨めします。

お礼

ご回答ありがとうございます。
もう一度考え直してみようと思います。