甥への住宅譲渡について税金の有利な方法を教えてください。

質問

甥ａに中古住宅の譲渡を考えていますが、幾つか教えてください。状況は次のとおりです。
(1)当該物件は母親1/2、私1/4、弟1/4の所有で、昨年3月に母親が亡くなりましたが、忙しさにかまけて相続手続きは放置したままです。（私1/2、弟1/2で相続の予定）
(2)甥ａは弟の実子ですが、弟が離婚したため弟の籍から抜けて彼の母親の籍に入っていました。（現在は結婚し独立しています。）
(3)甥ａへ当該物件を譲渡することは弟も同意しているため、私が代表して話を進めていますが、仲介者を入れずに本人同士で、年内をめどに売買手続きをすることにしています。
(4)当該物件は築３０年の中古一戸建てで、譲渡価格は固定資産税評価額÷0.7で考えたいと思っています。
以上の状況を踏まえて、質問です。
(1)まずは私と弟の相続を完了し、登記しておくすることが必要でしょうか。相続せずに売買行為はできないものでしょうか。
(2)譲渡価格は税法上妥当といえるでしょうか。
(3)身内同士のことなので、できれば税金が有利な方法で譲渡したいのですが、違法・脱法でない範囲で、うまいやり方はないでしょうか。
(4)また弟は、離婚の罪滅ぼしの気持ちもあって、できるだけ甥ａに有利な形で譲渡したい意向ですが、親子間で、上手な譲渡方法はあるのでしょうか。
以上、話が長くなりましたが、どなたかお教えいただければ幸いです。

回答No.2

mii-japan

概要は＃１の通りです

母親の子は、質問者と弟さん以外にはいませんね
もし、姉妹がいたり、無くなった兄弟の子がいればその方も相続人になりますので、質問者と弟さんだけ話を進める訳には行きません

弟さんが65歳以上であれば、相続時精算課税制度が利用できますから
質問者と弟さんで母親の遺産相続に関する協議書を作成し、弟さんが全てを相続するように決めます
（ここまでが相続）
次に、弟さんと甥の間の話になります
弟さんが65歳以上であれば相続時精算課税制度を使用し、弟さんの持分（1/4+/1/2）甥に譲渡します

次に、質問者が甥に持分1/4を譲渡します

登記手続きは、母親・質問者・弟の名義を一括して甥の名義にすることは可能です（手続きは司法書士に相談してください)

税金についてです
その住宅の評価額がどの程度かです
質問者の持分1/4が贈与税の控除額以内ならば、質問者が贈与しても贈与税はかかりません

相続時精算課税制度が使用できれば、これにも税金はかかりません

弟さんが、65歳未満の場合は、異なってきます
また、その土地が借地であれば、借地権の関係も確認が必要になります

専門家に相談することを勧めます

お礼

ありがとうございました。
土地は借地ではなく、相続人は私と弟の二人だけですが、私にも子供がおり、当該の甥だけを優遇できない事情もあります。したがって、私の相続分はきちんと相続し、その上で、贈与ではなく時価に見合った価格で甥に譲渡するつもりでいます。（固定資産税評価額から考えると、２０百万円弱といったところと思います。）
弟は６０未満ですが、相続時精算課税制度のことを良く調べてみるつもりです。

回答No.1

mukaiyama

＞(1)まずは私と弟の相続を完了し、登記しておくすることが…

相続は、必ずしも法廷どおりに配分しなければいけないものではありません。
相続人全員が合意すれば、1人だけに相続させても支障ありません。

つまり、お母様の持ち分はすべて弟さんが相続したとします。
その結果、あなた 1/4、弟さん 3/4の共有となります。

あるいは、お母様の持ち分は、孫である甥御さんが相続したことにしてもかまいません。
この場合は、あなた 1/4、弟さん 1/4、甥御さん 1/2となります。

＞(2)甥ａは弟の実子ですが、弟が離婚したため弟の籍から抜けて…

夫婦は離婚すれば赤の他人に戻りますが、親子の縁まで切れることはありません。
甥御さんが弟さんの実子であることに代わりはないのですから、『相続時精算課税制度』を利用すれば、弟さんの持ち分については、ほとんど税金の心配をすることなく、甥御さんのものとすることができます。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4103.htm

＞(3)甥ａへ当該物件を譲渡する…年内をめどに売買手続きを…

売買手続きはあなたの持ち分だけですね。

＞(1)まずは私と弟の相続を完了し、登記しておくすることが必要…

登記と相続は別物です。
しかも、登記するには登録免許税と登記屋の手数料がかかりますから、なるべく 1度で済ませましょう。

税金について詳しくは国税庁の「タックスアンサー」をご覧ください。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/index2.htm

お礼

ありがとうございました。
相続時精算課税制度についてもっとよく調べてみます。