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非常に困っています……（少し長文です）
私は、この秋に大学を卒業見込みの学生です。 そして、今住んでいる住居は、後１ヶ月程度で出て行くつもりでした。 しかし、そこで困った問題に直面しました。それは、「家賃」です。 実は、私の住んでいる賃貸アパートが「学生専用」という事もあり、中途退去が出来ません（一年契約）。それは、賃貸契約書の「特約」に書かれていたようです。しかし、その（中途退去）の場合の保証金等は特に明記されておらず、同じ契約書内の「間内退去違約金」を払えばよいと認識していました。 尚、賃貸契約書の中身はコピーで送られてきたのですが、「違約金」のページがはっきり見えません。これは、書類不備に当ると思うのですが……。 確認できた事は、 ・中途解約とその方法については、（恐らく）一般的な契約と同等である。 ・違約金はキチンと明記されている。 ・違約金は敷金返還権と相殺できる。 ・残り期間の保証金をするといった契約は、明記されていない。 しかし、管理人は「期間内の家賃を払え」と言って聞きません。理由は「特約」からくるものであり、違約金の事は、まったく聞き入れません。ちなみに、年契は口約束でも行った覚えがありません。 しかし、管理人は「期間内保証金（残り期間の家賃）」の一点張りです。 また、管理人は「知り合いの後輩を呼べばいいんだよ」と言うばかりで、無し崩し的に契約を履行させようという魂胆が見え見えです。 知り合いの後輩が少ない事も原因なのでしょうが…… 少し諦めかけているんですが、どなたか良い方法を知っている方がいれば、是非、知恵をお貸し下さい。
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質問者が選んだベストアンサー
住宅のカテにようこそ．．．（笑） 大家してます 特約がうんぬんはおかしいのは 「特約が無ければ1年間分の家賃の支払い義務が有る」 貴方の契約の場合、中途解約の特約が有るから 「１年間分の家賃を支払う必要が無い」 が正解です 違約金が書かれている以上それが契約です とはいえ、訳の分からない大家相手では話が前に進みません その物件を契約するときに仲介した不動産屋に仲裁を依頼されてはどうでしょうか？ 不動産屋はその辺りのことは承知していますので大家を説得してくれるかもしれません なお、家賃を滞納して敷金と相殺すると言うような考えはお止め下さいね、家賃と敷金は別物です ＞とても単純な（シンプル）な名案が閃きました。 これが気になります．．．（笑）
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＃１，４です。 ＃４を書いている間に＃２さんの補足欄に書かれた情報について 違約金の額が明記されたのなら、それが有効です。おそらく２つの相反する内容が記載されている場合、はっきりと片方が無効であることを明記している場合以外は、借り手が不利になる方が無効とされると思います。 ちなみに違約金というのは片方が契約違反をした場合の取り決めです。 一旦この取り決めをしておくと被害の大小にかかわらず、その額が取り決め額となり、変更はできなくなります。 なお、一般に賃貸契約をする場合仲介業者を利用することが多いのですが、学生専用の場合仲介業者がいないケースも多くあります（これも特殊ケース） 仲介業者がいたかどうかは結構重要な情報です。 これも明記しておいた方が他の回答も得られやすくなりますので補足してください。 仲介業者がもしいたのなら宅建業法が適用になり、重要事項説明と宅建業法第３７条に定義された文書の発行が義務つけられています（文書の発行義務違反の可能性も出ます）。 また宅建協会や役所の宅建担当部署など相談先も増えます。
お礼
ご回答ありがとうございます。 質問を補足します 「仲介業者はいない、です」 しかし、このケースだと私人間でのトラブルに該当する事を始めて知りました。勉強になります。
＃１です。 よく質問文を読むと、普通３月に卒業するケースが多い中、珍しいケースなのですが、秋（９月？）に卒業なのですか？ それを契約時点で大家に説明していましたか？ 学生専用ということですし、一般的なのと異なる秋卒業ということをはっきり説明しておいたのなら、もしかしたらそれを根拠に、契約上の瑕疵が認められるかもしれません。 契約の際にそのような説明をしておいたなり、書類を提出していたのなら、卒業をもって学生でなくなることが明らかであったことを理由に契約上の瑕疵とするなり、卒業までの短期の契約（１年未満の期間を定めた契約の場合契約期間の定めのない契約と見なされます）として扱ってもらえるかもしれません。 この点についても消費者センターなどで相談してみてください。 ここからは補足です。 期間の定めのある契約の場合原則中途解約はできないのですが、特約で別途定めることが多いです。一般的な特約としては、解約希望の１～３ヶ月の申し出ることを定めているのが多く、特に１ヶ月というのが一般的です。先のカテ（法律）の＃２さんの１か月というのはそのような事例を参考にしたものと思います。 でもこれはあくまで特約の事例として多いという情報に過ぎません。 特約がない場合＃２（この質問の方の）さんの回答にあるように、３ヶ月を違約金相当として認める判例が多いようです。 おそらくこれは期間の定めのない契約に対して民法第３１７条で決めている３ヶ月を参考にしているものと思います（この３ヶ月は住んでいてもよいし、退去して家賃支払うだけでもよい）
お礼
ありがとうございました。感謝します。
質問文を読みますと、 ・中途解約時の違約金は明記されている ・違約金は敷金返還権と相殺できる とありますが、契約書面でこの内容が明記されているのであれば、違約金を支払う、若しくは敷金と相殺すれば良いだけで、期間内保証金の要求というのはおかしくないですか？ ＞管理人は「期間内の家賃を払え」と言って聞きません これの根拠がよくわかりませんが、契約書に順じて考えれば単なる言い掛かりだと思いますが。 ＞「知り合いの後輩を呼べばいいんだよ」 こんな事を言われる筋合いは無いです。
お礼
ありがとうございました。 真剣に考えてみた所、とても単純な（シンプル）な名案が閃きました。 しかし、貴方様の言葉はとても心に響きました。とても感謝しています。
- mot9638
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こんにちは さっきのカテの時にも回答したものです。 NO.1さんのおっしゃるとおり契約できちんと「1年契約で解約不可」とあるのでしたら仕方がないです。 本来期間の定める契約は期間内の解約はできないのですが、 不動産賃貸契約に関しては中途解約の場合の違約金が明記されており、 それを支払えば期間内に解約できるのが一般的です。 （3ヶ月が一般的。3ヶ月の根拠はNO.1さんのおっしゃる「法律的」ではなく 判例として一般的であるのでという言い方が正しいかと） たぶん通常の契約では「期間内退去違約金」を支払うという 一般的な契約書フォーマットで、質問者様の物件に限り特約として 「期間内退去不可」となっているのではないでしょうか。 （そうじゃないとさっきも書きましたが矛盾しますよね） 「管理人と」と書いてありますが、「大家」「仲介不動産屋」と まずは直接交渉するべきだと思います。 さきほどのカテでどなたかお答えになっていましたが、 あまりにも片方に不当な契約は契約自体が無効にできることも あるはあります。 （不動産鎮定契約は「一般的に」3ヶ月前に退去すれば中途解約ＯＫですから） ただ、「学生向け1年契約をする代わりに家賃や礼金などが 相場より割安」など特定の契約内容に正当な事由があれば この限りではありませんが・・・
お礼
二回も回答して下さった事に関し、ありがとうございます。初心者なので、上手く質問が伝わっているかどうか、その事の方が心配でした(笑)
補足
二回も御回答して下さった事に関し、感謝致します。非常に丁寧に書いてありましたので、とても分かりやすかったです。 あと少し補足を ・違約金は「金額」がキチンと明記されている。 （別紙で、家賃等と一緒に記載されている） です。もちろん、「特約」が優先される事はわかっていましたが、金額が書かれていると、それの意味する所がわからないというのが本音…という感じです。
基本的に以下の点を誤解しているようですので、 まず、期間の定めのある契約は期間途中で解除することは原則できません（特約で別途定めることはできます）。 そして、仲介業者を利用しないで賃貸契約をする場合、文書化の義務はありません。口答で成立します。 またもし文書を発行するなら契約してすぐの時点です。契約してすぐの段階で契約書を受け取っておかなかったこと、確認しておかなかったことは質問者の大きなミスです。 ＞年契は口約束でも行った覚えがありません また期間の定めのない契約の場合、借り手からの解除の申し出は、申し出てから３ヶ月後に有効になります。すなわち法律上３ヶ月分の家賃の支払い義務はあります。 以上まとめますと必ずしも文書化の義務は大家になく、期間の定めがあれば、特約で定めている場合を除き、期間中の家賃の支払い義務があり、期間の定めのない場合は３ヶ月分の家賃の支払い義務があります。 違約金に関して金額が明記されているのならそれを支払えばよいと思いますが、質問文を見る限りではその内容について不明のように受け取れます。 違約金に関する特約内容がわからなければ何とも言えません。違約金＝契約期間の残りに家賃相当分となっているかもしれませんし。 今質問者がすることは １．違約金に関する取り決め内容を確認する ２．仲介業者がいたかどうか ３．以上をはっきりさせて消費者センターに相談に行く ４．期間の定めのない契約であることを主張して、３ヶ月分の家賃で手を打つ（残りの期間が３ヶ月以上ある場合） そのぐらいしか今の質問内容からではアドバイスできません。
お礼
ご回答ありがとうございます。自分自身の至らなさを再確認致しました。いい社会勉強になったと思います(苦笑)
お礼
現役の大家さんの回答待ってました！！とても貴重な話ありがとうございます。 別紙の契約書（違約金の金額が明記された物）には、 「実印とサイン（但しコピー）」がしてあるので、恐らく、「一般的な契約書フォーマット」とか「形式的な賃貸契約書」という言い逃れは出来ないだろう、というのが私の私見です。 シンプルな名案ですか…… ヒントは「利害の一致」です。そのまま書くと問題が発生するかもしれませんので、ご容赦下さい。