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不動産登記簿の見方を教えてください
知人（以下 本人 と記します）がサラ金を繰り返し、本人は詳しく言わないので、家族が心配し登記簿を取り寄せた所、内容がよくわからないので、どなたかやさしく説明していただけませんか。 土地 300平方米 建物 60平方米 以下土地、建物とも同じ記載です 甲区（所有権）の欄 権利者 本人のみで金融業者の名は記載なし 乙区（所有権以外の権利） 根抵当権の設定 極度額 1000万円 債権の範囲 金銭消費貸借 手形債権 小切手債権 債務者 本人 根抵当権者 xxx金融会社 条件付賃借権設定仮登記 条件 根抵当権確定債権の債務不履行 借賃 1ケ月 1平方米当り 金10円 支払期 毎月末 存続期間 効力発生の日から3年間 特約 譲渡、転貸ができる 権利者 xxx金融会社 質問 1.xxx金融会社はなんのために条件付賃借権仮登記をする のでしょうか。 2.借賃が土地建物とも1平米当り月10円とありますが、 金額にすると10円＊(60+300)平米=3600円はxxx金融会 社が本人に払っているのでしょうか。勿論本人が払う 利息に含まれているとは思いますが。 3.存続期間が3年間となっておりますが、これは本人が xxx金融会社から借金している返済期限が3年というこ とでしょうか。それとも返済期限とは無関係なのでし ょうか。 4.特約 譲渡、転貸ができる とありますが、xxx金融会 社の都合で別の会社に譲渡したり、貸したりするとい うことでしょうか。それはどういう場合にするのでし ょうか。
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抵当権というのは、債務者が借りた金が払えないときには、債権者は、競売を申し立て、競売された金額から、債権額を優先的に配分できる権利です。抵当権が実行されますと、抵当権の登記後に設定された賃借権も消滅してしまうのが、原則ですか、そうなりますと、抵当権の設定後に、賃貸する人がなくなります。そこで、抵当権と賃借権の調和を図るため、民法395条で、民法602条に定める短期賃貸借に限って、前よりある抵当権に対抗できることになっています。 質問の答になりますが、１．は、金融会社はこの登記をすることにより、不履行になったとき、この建物を借りることができ、その権利は602条の条件に当てはまりますと、他の担保権者に対抗できます。２．は、利息及び損害金と相殺することになます。３．は、民法602条の期間の制限が3年となっているからです。４．は、本来賃借権の譲渡、転貸は所有者の承諾が要りますが、この規定のあることにより、関係会社や他の管理会社に任すことが承諾なしにできます。 でも、近時の最高裁判決は、担保的な短期賃貸借は、解除できることを示しているので、現在では、あまり意味がなくなっています。
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金融業者が抵当権を設定した後に第三者(短期賃借人)が所有者と短期賃貸借契約を結んでしまうと、第三者は競売後も利用できるので、買い受けようとする人はそれを嫌う(追い出す手間を考えて)ために競売の価格が下落してしまい、抵当権者は競売代金から債権の満足を受けられなくなる事態が考えられます。こうした事態を避けるために仮登記をつけて短期賃借人を追い出せれば、問題ない建物として競売代金が上がり、債権も無事満足できるというわけです。しかし最高裁判所は、こうした仮登記は実際に賃借権としての実質を備えていないので短期賃借人を排除することはできない、と判断したのでこの場合の賃借権仮登記の意義はなくなったといわれます。 なお譲渡・転貸は、通常なら所有者の承諾を得なければならないとされているので面倒ですが、登記に特約の存在が公示されていれば承諾なしでも金融業者の勝手で譲渡・転貸ができるわけです。金融業者としては、賃借権を譲渡・転貸することで賃料が入るわけですから、そのお金目当てだったのだと思います。
補足
get-miyakoさん 早速お返事有難うございました。 この不動産はxxx金融会社から借金している本人が住んでいるので、譲渡・転貸の特約してもxxx金融会社は誰かに貸すことは出来ないし、従って賃料収入も見こめないと思うのですが如何でしょうか。 わざわざ賃借権の譲渡・転貸の特約をつけている目的がまだよくわかりません。 よろしくお願いします。
補足
shoyosi様 早速ご回答有難うございました。も少し具体的にお尋ねします。 1.サラ金会社は根抵当権をつけているのに、更に短期賃借権までつけるのは、これがついていると競売になった場合に、このサラ金会社以外のものが落札しても短期賃借権はついたままなので自由に使えないから、このサラ金会社以外のものが抵当権を設定したり、落札しないようにするためですか。 2.賃借権の転貸や譲渡の権利の特約条件を更につけているのは、返済が滞ったら債務者の承諾なしにいつでも、暴力団まがいのものに又貸しするぞと脅かしのためにやっているのでしょうか。 以上サラ金会社が何の為にこんなことをしているのか、お教え下さい。