無人の実家を賃貸として貸す場合の問題点について

質問

ここ数年、誰も住んでおらず廃墟となっている主人の実家をリフォーム後、賃貸として貸し出す話しが持ち上がっています。

実家は義父が亡くなった30年ほど前に義母と兄弟3人で既に相続済みです。義母は身体が少し不自由なので長女宅に身を寄せているためここ数年間は無人状態です。(購入後何も手入れをせず30年以上経つので当然荒れ果てています。)

リフォームすると言っても水回りだけでも300～400万は必要ですし内装や外装もとなった場合その高額な費用を誰がどれだけ負担するのか？仮に綺麗にリフォームしても借り手が決まるかどうかも疑問です。(田舎の住宅地で交通の便が悪い場所なので)管理はどうするのか？何か問題が起きたらだれが対応するのか？簡単に賃貸契約を結んで将来的に土地を売買する時面倒にならないか？

素人が考える不安材料はこの程度ですが、こういったケースで実際に他人に賃貸として貸し出す場合の問題点や注意点を具体的にアドバイスして下さい。

回答No.1

fuyur

仮に、リフォーム費用が500万円掛かったとして
その家は月額いくらぐらいの家賃が見込めそうですか？

都心から1時間弱位の立地にある、3LDK・2階建て木造住宅・築30年・土地30坪で物件にもよりますが、10万円位からあるのではないでしょうか。

仮に家賃が月額10万円だとして、500万円かけて利益が出始めるのが、単純計算で50ヶ月（約4年後）になりますね。
その時点で、築35年以上の物件になります。

そして中古住宅は、売るときには築何年かで判断され、リフォーム費用がかかっていてもあまり価格に反映されません。

次に、仮にリフォーム費用の5割を負担した人間が、単純に家賃収入の5割を得るとしても、ではその家の所有者に対する賃料はどうするのか？という問題が残ります。

将来、また相続が発生したときどうなるのか、という問題もありますね。

賃貸契約に関しては、あらかじめ期間を限定して貸すことができると思います。
但し、そうすることによって家賃を下げなければならないかもしれません。

管理は管理業務を行っている不動産屋や管理会社があれば依頼できると思います。
但し、費用が発生します。

借り手が決まるか、という問題ですが、借り手がいてもいなくても家賃のたとえば9割を保証して差額を自社の利益にする借り上げ業者がありますが、築30年以上の物件では難しいのではないかと思います。
すべてを一括で引き受けてくれる不動産業者が付くような物件であれば一番簡単だと思いますが・・・。

借り手があったとしても、家賃を何ヶ月も滞納していなくなることも考えられます。保証人を付けてもそちらもいなくなるという事もあり得ます。
友人の例ですが、転勤のため自宅を貸してその家賃をローン返済にあてていたのですが、数ヶ月以上の金額を回収できず大変な目に合いました。

以上が思いついたことですが、
要は賃貸物件の経営者として、いくらの投資に対し、何年間でどのくらいの利益が見込めるかとその確実性の度合い
そして親族間で発生する問題を事前に想定しそれに対し対処した上で実行するかが問題なのではないかと思います。
以上何らかのご参考になれば幸いです(^^;;

お礼

回答ありがとうございます。やはり色んな問題が考えられますね。ご友人のお話し、とても参考になりました。