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ローン中の家の売却
家を購入して２年になります。 銀行の住宅ローンで購入しました。 転職後に、急な転勤が決まり、引っ越さなければならなくなりました。 今の状態で、家を売却しても、住宅ローンが残ってしまいます。 こういった場合、家を売却することは出来ないのでしょうか？ 引越し先では、また転勤があるかもしれないので、家の購入は考えていません。
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このようなケースで二言目には「賃貸に出す」という発想が出てきますが、実際に賃貸に出す段階で余計な費用がかかってきます。 前の使用者（ご自身）が使ったままの状態では貸せませんから、水周りや内装のリフォームが必要ですし、賃貸中に不具合が出てくれば、家主負担で直さなくてはなりません。かといってそのようなメンテナンスをしない条件では家賃は低く設定されてしまいます。また、売却時点での状態は悪くなり売却価格は更に低くなります。 家を貸してローン残債を償却するまではかなりの年月がかかります。 金銭勘定は別としても、その間の心労やトラブルを考えるととても割りに合うように思われません。私は家を貸したことがありますが、もうこりごり、というのが実感です。 ゼロ金利時代に少なすぎる頭金で住宅購入をした方々の破綻がそろそろ出始めており、「賃貸に‥」という質問や回答が目立ちます。「家を売却しても、住宅ローンが残る」という根本的な原因は「頭金不足（＝ローン過剰）だった」という以外にはないのです。 「賃貸に‥」でほんとうに成功している例がどの程度あるのか非常に疑問です。 売却しても残債が残る場合は貯金をはたいてでも完済するか、あるいは売らないでローンを払い続けるかどちらか、がやはり原則です。
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>引越し先では、また転勤があるかもしれないので、家の購入は考えていません。 とのことですが、事例の紹介だけしておきます。 既に回答のあるとおり、家を売却しても借入額に満たない場合にはどこからか資金を調達してきて不足額を弁済することとなります。 ここで、現住物件を売却して新規物件を購入するという「買替」にあたって、「現住物件のローンの不足額＋新規物件の購入資金」を借りられるケースがあります。 各銀行のサイトで確認してみてください。 但し、月々返済額が多くなることとなるでしょうから、「返済能力があると認められれば」という条件付となります。
お礼
ご回答ありがとうございます。 一度銀行に相談してみます。
- MeMe2005
- ベストアンサー率63% (7/11)
住宅ローンがついた状態のままで売却は事実上不可です。抵当権解除後（残債完済）でなければ売却することができないからです。要はきれいな状態で売却する必要があるということです。 また、賃貸については各行の対応が異なります。相談してみてください。 ただ、現実問題として知人に家を貸す場合は別として抵当権が付いたまま不動産屋に賃貸希望を伝えてすんなりいくとは思えません。 理由は、抵当権とは金銭債権等の担保として不動産の交換価値を把握するものであり、債務者（借主）の債務不履行（簡単に言えば返済不能に陥ること）があった時は債権者（銀行）により不動産を競売されてしまうなどの不利益を被ることがあるからです。抵当権が存在する状態で権利関係（賃貸借契約）を結んでも優先権は抵当権、つまり万が一の場合、賃借人は退去を命じられるなど損害を被るリスクがあるということなんです。 ご質問者様の場合、引越し先で再び転勤の可能性があるとのことですので、預貯金を取り崩してでもローンを完済させ売却することがベターな選択だと思います。
補足
家族で話し合いを進めています。 皆さんの意見を参考にして、これからよい方法を考えたいと思います。 ご回答ありがとうございました。
転勤という理由があっても、民間銀行では賃貸に出すことを許可しない場合が多いです。 まずは銀行に相談してみてください。 通常は、売却しても残債が残る場合は貯金をはたいてでも完済するか、あるいは売らないでローンを払い続けるかどちらかです。
お礼
そうですね・・。 一度銀行にも相談をして見ます。 ご回答ありがとうございました。
- e_fudousan
- ベストアンサー率34% (115/338)
売却は自由にできます 問題は住宅ローンが残るという点です つまり 仮に３０００万円のローンが残っている物件で ２５００万円でしか売れなかった という事になった場合 マイナスの５００万円は手持ちのお金を出さないといけません つまり ここから１の方とかぶりますが その物件には３０００万円の抵当権設定があり それを外さないと所有権移転ができません つまり売れません しかし２５００万円でしか売れなかったので ５００万円をなんとかして出さないと 抵当権の解除できないのです このように残債が売却額査定より多く残る場合 大体の方は賃貸に出します 今回は転勤という大義名分があるので 堂々と賃貸に出して 家賃をもらい また ご自身でも繰り上げ返済をし 残債が売却額に追いついた所で 売りに出すというのはいかがでしょうか？
お礼
ご回答ありがとうございます。 今、家族で１番よい方法を話し合っています。 e_fudousanの意見も参考にして、もう一度話し合ってみて、よい方法を見つけたいと思います。
- yamanekotama
- ベストアンサー率18% (269/1462)
当面の打開策として、賃貸にしてローンの返済に充てられては？残債が僅かなら銀行に相談しましょう。 尚所在地が都内か大都市（大阪、名古屋）地内なら賃貸をお薦めします。～チャンスがきたら売却しましょう～
お礼
今、家族で話し合いをしています。 賃貸にすると、契約と違うので、すぐに返済を・・。 ということが、ローンの説明の際にあったような気がします。 １番よい方法を考えて行きたいと思います。 ありがとうございました。
- tarotaro001
- ベストアンサー率27% (513/1900)
住宅ローンを組むと必ず、家と土地に抵当権を設定されます。 これを解除しないと、基本的に売却できません。
お礼
ご回答ありがとうございました。 どんな方法が１番よいのか、家族で考えてみます。
お礼
ご回答ありがとうございます。 前職は転勤などが全くない仕事でしたので、まさか転勤後に、転勤になるとは思いもしませんでした。 正直、いまだに現実を受け入れられていません・・。 といっても、現実は現実ですので今みんなで話し合いをしています。 賃貸は私自身も抵抗があり、家族もあまりの力ではないのが現実です。 一度銀行にも相談してみようとおもいます。