自宅（中古戸建）を売却する際のポイントは？

質問

来春（'07年２月）に、現在住んでいる自宅（戸建）から新築マンションに転居する予定です。
そこで、この自宅をなるべく有利に売却（仲介）したいと考えています。
他の質問も拝見していますが、より多くの情報を得たいので、有益なご回答をお願いします。

自宅は築３０年で土地は４０坪、都市部ではありませんが住宅地の中にあり、東南角地です。西側は空き地、北側は戸建があります。これだけの築年数だと、おそらく「戸建」ではなく「古家付土地」の方が無難かもしれません。

今の計画は次のとおりです。

３社ほどの不動産業者に査定してもらい、およその相場をつかんでいます。そこで、そのいずれかの業者と専任媒介契約を結び、その上で、北側の隣人または西側の土地所有者に、まずは業者を通じて声をかけてみようと思います。

また可能であれば、売却ではなく貸家として運用することも考えていますので、この場合のアドバイスもお願いします。ただし築年数が古いため、借り手から入居後にクレームがつけられることも予想され、うまく運用できるか心配です。

回答No.5

19801214

moumouclub 様

ご専門家とは、大変恐縮しています。

ご質問の件ですが販売したのは、某大手の不動産業社です。その下請け業者に購入して貰いましたがその業者がどの様に販売されたか迄は、此方としても関知する必要も有りませんでしたので全く解りません。
要は、此方としては早く約束の金額が現金化できればそれで良い訳ですので。

「業者が購入すると言うことは、仲介で売ればもう少し高く売れたと思いますよ…」。
そうだったかもしれませんね。しかし某大手の不動産業者が有ったればこそ
販売できた事も大きな要因の事実と解釈しています。
事実本音価格も割っていませんし、信頼性は、有りましたし。

「何もしません。案内もサクラを使う事もしばしば…(-_-;)」
此方としては、その為にＴＥＬ、メールで状況確認はしていました。
それでもサクラなら仕方が無いでしょうね。
確かにＴＥＬで販売活動をしていないと感じた所は、此方でリストより消去
した業者も有りました。

「２５社も媒介を出すと不動産業者は決まったらいいなぁ・・・・・」
業者さんには、一般媒介とだけしか話していません。
それでも何処から聞きつけたか解りませんが一般媒介に当社も参加させて貰いたいとの問い合わせが2社ほどＴＥＬが有り一般媒介契約を結ばせてもらいました。

「客付主体の会社に専任でお願いするのが一番だと思います」。
其れは、売り手側の価値観と思いますが、私なりには、出来るだけ情報は
広く沢山の方が有利との価値観を優先しましたので私なりには、此れで良かったと今も思っています。

私には、専任媒介ではどうしても情報量は、限られてきます。
幾らこの仮に1500万の値段以上でと言っても1400万の客が有れば専任業者に
この辺で手を打ったらと言いくるめられませんからね。
其れは、此方としても一番避けたい所でしたので・・・。

お礼

No.4さんへの回答という形での、補足説明ありがとうございました。おっしゃるように少しでも高い金額であることが望ましいですが、絶対に譲れない適正な価格は確保しておきたいと思います。
他の専門家の意見もお聞きしてみたいですね。なかなか不動産業者に聞いても、どこまで本音かわかりません。なので、ぜひぶっちゃけた本音の意見を、です。

回答No.4

moumouclub

>ＮＯ1さん
業者に売却されたと言う事ですが、購入業者はその後どのように販売していましたか？
業者が購入すると言うことは、仲介で売ればもう少し高く売れたと思いますよ…。
ちなみに、２５社も媒介を出すと不動産業者は決まったらいいなぁ～♪くらいで、何もしません。案内もサクラを使う事もしばしば…(-_-;)

質問の件ですが、高く売りたいのであれば、希望金額を仲介業者に伝えその金額以外では売る気は無いと伝えることです。
それで、仲介業者の反応を見れば良いと思いますよ。
不動産業者は客付主体（家を買いたい人を見つける）と物元主体（家を売りたい人を見つける）の会社があるので、しっかり業者を見極めて、客付主体の会社に専任でお願いするのが一番だと思います。

お礼

専任媒介か一般か、むずかしいところですね。
確かに専任の方が、（これも商売ですから）なんとか売却をしようと懸命に動いてくれそうですね。それに情報は登録されますから、専任であっても結局ニーズの高い情報なら、他の業者もチェックするでしょうし。
ただ、人気がそれほど無いエリアや物件の場合は、専任で決まるかどうか、気になります。
私としては、適切な金額で隣人に購入してもらうのが理想的だと思っているので、そのようなご経験がある方の経験をお聞きしてみたいです。

補足

専任媒介契約の場合、媒介契約後7日以内に「REINS」（レインズ）に登録しなければならない、とあります。

一般媒介を多数行う場合と、専任媒介でレインズによって情報が流通するのと、どちらが効果的（より高く買ってもらうことが目的）でしょうか？

※「REINS」（レインズ）
国土交通省が定めている不動産情報流通システム（Real Estate Information Network System）の略称。不動産会社間をオンラインネットで結ぶことにより、迅速に情報交換を行います。不動産取引をスムーズにするとともに、「価格の適正化」や「サービスの向上」を目的としたものです。
他の仲介業者へも情報が公開され、購入希望者を広く、早く見つけることができます。

回答No.3

19801214

ＮＯ1です。

私の場合運が会ったのかもしれませんでしたが、
しかしやる事はやった感じがあります。
相場と他人の価値観は、又違います。
欲しい物件なら無理でも買います。

ご成功をお祈りいたします。

お礼

ありがとうございました。

これはいわゆる「一般媒介契約」ですね。かたや「専任媒介契約」もあります。一長一短があるようです。

ご経験者の方や、不動産業者さんの”ぶっちゃけ”なご意見もお聞きしたいと思います。

ご覧のみなさんよろしくお願いします。

回答No.2

19801214

NO1です。
個人では、銀行の審査も有りますし時間が掛かり且つ銀行がＯＫが出るかどうか解りませんからね。

私の場合、坪単価　不動産屋の評判価格では良くて120万と言われていました。広告販売価格坪150万で出しました。当然売れる見通しは、全く有りませんでした。それでも高いと言われながら10件程の問い合わせがありこの問い合わせを見逃さない事ですね。絶えず25社の業者（不動産屋）とは此方からＴＥＬ、メールして状況を察知してその内、坪130万位ならの情報が出てきたので決めた次第。相場より坪10万円高く売れました。此処がポイントかと。
勿論、坪100万とか120万ならとかそう言う情報も多かったです。
自分の妥協線をシッカリしておけば問題ないと思います。
其方の不動やさんも早く商売したいと思って居ますから1800で出して
1600で決着すれば程度かと思います。
お話の物件は、日当たりも良さそうですし自信を持っても良いのでは、
無いでしょうか？？
それから売りに焦らない事半年くらいのスタンスで業者とコンタクトが取れれば良いと思いますが・・・。
業者も必死ですから宣伝活動を積極展開しています。
していなければ此方から「やる気有るの？？」と言えます。

近隣は、全く考えませんでした。欲言うなら全国からでも情報が欲しいでしたからね。私の業者は、大体全国展開している業者が多かったです。

思い切って業者多く募って2000万円の広告を出してみては？？
最悪価格は、下げる事が出来てもあげる事は出来ませんからね。

お礼

再度のご回答、ありがとうございました。
そうですね、金額についてはシビアに考えて少しでも高く売却できる方が良いに決まってますから、適正価格を見極めつつ堂々と売り込みたいと思います。

ただ回答を拝見していますと、坪単価が100万円超とのことで、私の場合とは少し事情が異なるかもしれませんね。こちらは坪単価35万くらいが相場らしく、40坪で1400万。ただ東南角地・西側空き地のため、＋αがあり1600万というのが、査定の根拠のようです。

年内に売却先が決まればよいので、まずはある程度の金額で売り出してみようと考えています。

回答No.1

19801214

私も5年前に築40年の家、土地（約30坪）を売却しました。
路線価と不動産相場とは、当然違いますが有利な方を考えて25社程業者を募りました。（エクセルで管理）不動産売却にも専任とそうでないものが有ります。
築40年ですと家の価値は全くありません。土地だけの価値です。
より多くの情報は、インターネット特に大手の業者目当てに業者を集めました。不動産価格の広告を入れたいので売却金額を幾らに？？の質問に
高望みして売れそうでない金額を提示各不動産屋に同価格の徹底を周知しても貰い。各社広告を入れてもらいました。10件以上の問い合わせが有りました。価格が高いの情報が多く有りましたが良い顧客でそこそこの価格であれば決着したい気持ちが有りました。
2ヶ月後位に業者からＴＥＬあり業者（下請け）で一軒話ありの報告でした。
相手は、個人でなく業者でした。良い価格が出れば決着付けたいと思い
売れそうで無い金額を当然下回りましたが内心妥協できる金額でしたので
何度かのコンタクトで決着しました。売却金額的には、満足しています。

貸家は全く考え無かったので良い回答が出来ませんが築30年ですと
特に水周りを含めて大分のリフォームを覚悟しなくてはならないかと思います。家賃は、不動産屋と相談かな？？
私のポイントは、
1.顧客は、出来れば個人より業者を選べ。回収が確実
2.専任を選ばず業者（情報）は、多くに越した事無い。
3.高価な価格で宣伝。相場金額だと沢山の名乗りが出た場合交通整理が出来　なくなる為。
4.現状引渡し条件を付ける。

お礼

さっそくのご回答をありがとうございます。

２５社とはすごいですね。そして最終的には業者でしたか。確かに業者の方が個人よりも確実ですね。

ただ、多数の業者に声をかけた場合、すぐに買い手が見つかればいいのですが、そうでない場合は売れ残りとみなされて足元を見られそうですが、どうでしょうか。

あと、近隣（とくに隣地）の方への売却は考えませんでしたか？業者を介してうまく話がまとまれば期待できそうなのですが。

賃貸に関しては、ご指摘のとおりですね。現状かなり傷んでいます。しかしリフォームする余裕も無いので、貸家とするには難しいかもしれません。

補足

不動産業者複数の査定では、適正な価格は１６００万円、売出開始価格は１８００万円との提案を受けています。

この自宅は約１０年前に２０００万円の中古物件を購入したもので、１０年間居住したことを考えれば価格が下がるのは止むを得ないと考えていますが、なんとか１８００万円あたりで売却したいと考えています。

１６００万円を切るのは避けたいと思います。
なおローン残債は約１２００万円です。