より高い値段でマンションを売却するコツは？

質問

いつもお世話になっています。

今年末に戸建てを新築することになり、今住んでいるマンション（築７年）を売却しようと思います。
場所は地方都市の都心で南向き７７平米程度（３LDK)、１５階建ての５階部分です。

お聞きしたいのは、
(1)売却するときになるべく高く売れるようなコツや気をつける点は何でしょうか。
(2)子供なし、家人も私もたばこを吸ったりはしないので、比較的キレイに使えていると思いますが、何カ所かクロスやフローリング、キッチンのガスレンジに傷があります。
これは張り替えてから売りに出した方がよいか、買われる方がお好きなクロスにできるようにその分値引きするという交渉をした方がよいか。
(3)売却交渉は空室になってからの方がいいというこちらの掲示板での回答もみたのですが、できれば（残ローンもあるので）なるべく早く交渉したいと思っています。
その際気をつけることはありますか。

漠然としていて申し訳ありませんが、補足要求してください。売却経験のある方、不動産業界の方、その他お気づきのことがある方は何でも結構ですので教えてください。
よろしくお願いします。

回答No.4

gotcha1203 · ベストアンサー

こんにちは。

まず、どの点に関しても、買う側の立場になって考えるとどうした方がいいのかわかってくるかと思います。

＞(1)
もし、時間があれば、一度同条件に近い物件を近くで探してみて(購入者と偽って)、今現在市場にでている物件を把握することが大事かなと思います。

質問者さんのマンションを基準にして、駅まで徒歩何分かかるとか、平米数等、違いを見比べて、最終売却希望価格を設定した金額を媒介業者(仲介業者)に専属専任で媒介契約(物件を売るための契約)をすることをお勧めします。

＞(2)
基本的に、希望価格より値交渉が入っていくらか下がると思いますので、張替え等はしなくていいと思います。
ただ、外観は綺麗にしておく方が、見る側としても印象はいいはずです。

＞(3)
引渡時期(所有権移転時期)は、今回、戸建新築中ということを媒介する業者の方へ一言いっておくだけで大丈夫ですが、マンションを売る為の媒介業者と戸建を買う為の媒介業者(又は売主)が異なる場合には、両業者へ言っておかないと、マンションを売った後に残債が残る場合は、所有権移転ができませんので(資金があれば別ですが)、新築を買うと同時にマンションの残債を抹消しますので、担当の方に、新築の引渡時期にマンションの方を引渡したいということを言っておいてください。

と言うのが、流れになっている訳ですが、それ以前に、マンションの売却金額＋上限借入金額(戸建)＝新築購入金額(諸費用もお忘れなく)になれば、問題ないと思いますが、7年前に新築マンションを購入されたのか、中古を購入されたのかによって残債の金額が変わってきますので、新築であれば、この話は難しいと思います。

お礼

詳細なお答え、ありがとうございます。

インターネットなどでの近辺の売り出し価格を見ていると、私が売れたらいいなあ（マンションのローン残プラスα）と思っているのより高かったりするので、期待はしてしまうのですが、実売はまた違ったりするのでしょうか。

＞外観は綺麗にしておく方が、見る側としても印象はいいはずです。

キッチンなどは今までより念入りにお掃除するようになりました(^^ゞ

また、資金のことも教えて頂きありがとうございます。
実はこのマンションのローンは私が独身時代に新築で購入して私１人の名義で組んでおり、
次の戸建てのローンはダンナの名義でくむことになっているので、売却額は直接戸建てのローンには関係しないのですが、できたら「売却額－マンションのローン残」でいくらか捻出して戸建てローンの繰り上げなりに回したいと思っています。

いずれにしても買う側の立場にたってみることですね。ありがとうございます。

補足

もし良ければ教えて頂きたいのですが、
＞媒介業者(仲介業者)に専属専任で媒介契約(物件を売るための契約)をすることをお勧めします。

一般ではなく、専属専任にするのはどんな点がメリットなのでしょうか？

回答No.6

noname#24030

多くの賃貸では、退去後、清掃、リフォームが終了するまで
部屋を見せてもらえません。
入居者には、キレイになった部屋の状態がイメージできないからです。

築７年という事は、貴方が気が付かないだけで
それなりに汚れているはずです。

まず清掃業者は必ず入れましょう。
素人がいくらがんばって掃除しても限度が有ります。
プロのレベルには遠く及びません。

築7年でしたら、クロスにヤケがはいっていると思われます。
購入者の意向を聞くのではなく、張り替えましょう。
洋室、和室、通路はともかくリビングのクロスは黄ばんでませんか

清掃、クロス張替え（全室としても）費用は50万もかかりません。
もし同じ間取りで2100万のあまりキレイでない部屋と
2150万のキレイな部屋が売りに出されていたら、
普通は2150万の部屋が先に売れます。
つまり、売却予定価格にそのまま上乗せでかまわないのです。

たまに、家具やカーテンをそのまま置いて売却される方が
いますが、決してプラス要因にはなりません。
前の住人の生活臭のある物は嫌われます。
置いておいて良いのは、エアコン、照明位です。

よく不動産屋さんが
「現状のままで結構です、すぐに売れますから」
こんな事を言います。
信用してはいけません（笑）
数ヵ月後、値下げ要請やリフォーム要請が来ます。

では、がんばってください。

お礼

お答えありがとうございます。

＞もし同じ間取りで2100万のあまりキレイでない部屋と
2150万のキレイな部屋が売りに出されていたら、
普通は2150万の部屋が先に売れます。
つまり、売却予定価格にそのまま上乗せでかまわないのです。

そうですね。私が買う立場でもそう考えます。
参考にさせていただきます。
ありがとうございました。

回答No.5

gotcha1203

再度こんにちは。

媒介契約の説明をします。
媒介は、専属専任と専任と一般とに分かれます。

・専属専任と専任の契約期間は、３ヶ月を超えることはできません。　一般は制限はないです。

・業務処理状況の報告として、専属専任は1週間に1回以上、専任は、2週間に1回以上の報告義務があります。

・指定流通機構への登録
ネットワークへの物件の登録ですね。
専属専任は、契約をした日から5日以内(休業日は省く)、専任は、契約をした日から7日以内(休業日を省く)、一般については任意となっております。
登録をした際に、登録内容を記載された書面を渡すようになっております。

一番重要な点を説明します。
一般媒介は、重複して他社へ依頼もできますし、質問者さんが購入者を探すこともできます。

専任媒介は、他社へ依頼することはできないが、自分で購入者をさがすことはできます。

専属専任媒介は、重複して他社へ依頼できないですし、ご自分で探してきても契約できません。

一般と専属専任のメリットですが(私のイメージですが)
、一般より専属専任の方が、上記にありますように、業務処理状況を報告する義務がありますので、依頼した会社が、どういった業務がされているか把握できることです。　一般の場合でしたら、報告義務が任意なのでどう動いているかわかりません。　一般でのメリットは、依頼を重複できる分、買い手が見つかるのが早い場合があるかなと思います。　　しかし、物件により様々ですのでメリット・デメリットは一概に言えないと言うのが現実です。

お礼

再度詳しい回答をいただき、ありがとうございます。
媒介契約についてよくわかりました。
ダンナとも相談してよく考えたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.3

porilin

１です。
実際の中古不動産の動きをトレースはしているわけではありませんが、耐震強度疑惑の件で、中古マンションの動きが鈍化しているとニュースで見ました。
ウチは３０００万くらいで買った物件を築１０年で最初は１４００くらいで出して、耐震構造偽造がニュースになる１ヶ月前くらいに１１００で売れました。
(もちろんウチはそういう物件ではありませんでしたけど)
疑惑後まで売れなかったらどうなったかと今でも話題になります。
さすがに１年も売れないと周囲も心配して、「使用していないとどんどん劣化するから不動産やに売却(７００くらい)しては」等といわれたりもしました。

お礼

再度のお答え、恐縮です。
耐震強度疑惑ですか・・・(・_・>)
たしかにイメージ悪いですね。
ありがとうございました。

回答No.2

axlrose88

仲介の不動産屋の担当者に　いつまでに　いくらで売れたら　お礼として別に　○○万　を渡します。　と言ったら　一応は　いらない　ような事をいいましたが、　実際、希望価格で指定した期日より１、２日多いだけで売れました（一般にいう　営業日で数えたら期間内）。　
もちろん　お礼は　渡しましたけど。

お礼

素早いお答え、ありがとうございます！

「目の前にニンジン」でしょうか、営業マンも気合いの入り方、変わりますよね(#^.^#)
また何か思い出されたら教えてください。

回答No.1

porilin

私も戸建てを建て、マンションを売りました。
まず、今売るのはかなりタイミングが悪いと思います。
綺麗にしておくのは当然で、マンションの場合は照明設備は残しておくべきだと思います＞暗くなるから
ちなみに住んでいる時から売りに出したほうがいいそうです。
家具の跡とかが見えないので綺麗に見えます。
ウチも綺麗に使っていたほうですが、やはり家具を置いてあった場所が白く残りますので。
周りに競合する売買物件がある場合は価格勝負な部分がありますが、そうでない場合はめぐりあわせが大切だと思います。
ウチは売れるまでに１年かかりました。
張替えはしなくていいと思います。
競合物件が無い場所なら買いたい人は壁紙が綺麗かはあまり気にしないでしょうし(もちろん使用状態が汚いのは駄目ですが)
がんばってください

お礼

素早いお答え、ありがとうございます！

「今売るのはタイミングが悪い」ということですが、具体的にどんな点なのでしょうか。よければ教えてください。

また、照明は気が付きませんでした。がんばります！