住宅ローン（１５００万、３５年）借りるとすれば？

質問

マンション購入を考えています。
住宅ローン（１５００万、３５年）で組もうと
思うのですが、どういった組み方をしますでしょうか？

判断材料とさせてください。
ちなみに私が考えてるのは、３５年固定５０％＋３年変動５０％で、リスクを回避させようと思っています。

別に決定するわけじゃないのでアドバイスをいただけたらと思います。

回答No.3

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当していたＦＰです。

年収350万円－ということならば、私は迷わず全額、全期間固定金利をオススメします。
35年全期間固定－ということは、フラット35のご利用でしょうか？
35年全期間固定ならば、フラット35・SBIモーゲージ利用、1500万円借り入れ、35年返済、年利2.521％、元金均等償還、ボーナス返済なし－という条件ならば毎月の返済額は54,000円弱で、毎月の返済額を４倍（215,172円）しても、年収の12分の１（291,666円）より小さいですから、返済可能と考えます。

> ３５年固定５０％＋３年変動５０％
というのは、
(1)超長期・35年固定金利
(2)変動金利の変形である固定金利選択型の３年固定金利
の２本立て－ということでよろしいですか？

この場合の「リスク」は「金利上昇リスク」ですね。
そのリスクを考えて超長期固定と短期固定を組み合わされるのも１つの手段かとは思います。
私は、先にも申し上げましたように、全額、全期間固定をオススメしますが、どうしても、超長期固定との組み合わせを考えたい－と仰るならば、変動金利をオススメします。
確かに、短期固定で３年ですと、新規借入時の最優遇金利適用ならば、金融機関によっては0.8～1.0％程度の利率になり、「お得」と感じられるのは否めません。

ですが、当面３年間の間に金利が上昇するリスクはどの程度お考えですか？
３年固定は最優遇金利適用後の年利0.8％、変動金利は最優遇金利を考慮せず年利2.375％で、途中、返済開始から２年目に金利が上昇基調になった－と想定して軽く計算してみました。
最優遇金利は、あくまでも新規借入の場合のみの特典ですから、それ以降は特約がない限り、店頭表示金利が適用されます。
全期間にわたって、店頭表示金利よりマイナス何％という特約があればいいのですが、それを考慮せずにした計算です。
パターンは
(1)当初３年固定、年利0.8％、35年返済で750万円借入、３年目の金利見直し時に金利が上昇していたため、以後4.0％の全期間固定に変更した場合（２年経過した時点で店頭表示金利は3.0％になっていたが、固定期間の途中なので対応できず。）
(2)当初変動金利、年利2.375％、35年返済で750万円借入、２年経過したところで金利が上昇基調となったため、以後3.0％の全期間固定に変更した場合
の２つです。
(1)の場合の完済までの支払予定利息は550万円強となりますが、(2)の場合の完済までの支払予定利息は450万円強となります。
『当面３年間の間にどの程度金利が上昇すると考えるか』でこの(1)と(2)の捉え方も違ってきます。
例え変動金利にも最優遇金利が適用されても、現在の店頭表示金利で0.2％の差があるということは事実です。
３年の間、次回金利見直し時までには金利はさほど上昇しない－と考えるならば３年固定を、３年の間に金利上昇がある－と考えるのならば変動金利を選択するのが、２本立てにした場合の金利上昇リスクを考慮した上でのよりよい選択－ということになります。

ところで、２本立てにした場合、ご利用予定の金融機関では２本分の初期費用がかかりませんか？
私の勤務先ではそうなのですが…。（登記などの費用は別ですが。）

お礼

詳しい回答ありがとうございました。

SBIモーゲージは魅力的ですね。
検討してみようと思います。

回答No.2

okame7237

＃1さんのおっしゃるっ通り、各々の資金計画で決まるので、現状ではなんともいえません。
ただ、一般論とするならば、低金利の現状と、高金利への備えの双方を考えたいい案だと思います。
　ただ、これに年収や自己資金、繰上げの有無、手数料についてとかあるので一概にはいえないでしょう。

お礼

回答ありがとうございました。

月々の支払いを６万を少し越える程度に抑えたいのですが、３５年固定と、３年固定との割合が難しいです。

回答No.1

noname#15038

借入額と年数だけではまったく何のアドバイスもできま
せん。
年収はどれくらいなのですか。
頭金はいくら入れるのですか。
1500万はあなたにとってどれくらいの負担なのですか。

住宅ローン商品はそれぞれ違っていて、誰にとっても
良いローンというのはないのです。
単純に長期と短期を併用すればリスク回避できるという
わけではありません。
例えば年収1000万の人が1500万借りるならば、併用
プランの方がリスクが高くなるのです。
短期で返してしまった方がずっとお得です。
逆に年収400万の人が1500万借りるなら、できれば長期
固定がいいでしょう。併用するにしても50％も3年固定
にしてしまうのはハイリスクです。

お礼

回答ありがとうございました。

確かにおっしゃる通りですね(^^;
情報が少なすぎますね。

年収は３５０万です。頭金は５００万円ですが
それを相殺して１５００万と考えています。
１５００万は金額が大きすぎていまいち実感がわきません。

長期固定の方がいいんですね。
良くマンションのパンフレットにでてるのは
変動１％とかで計算してるのであてにならないですね。
長期固定を重視して考えてみようと思います。