マンションをキャッシュで購入した場合の損徳とリスクについて

質問

投資用ワンルームの購入を考えています。
将来的には母を住ませてるつもりですので運用益にはこだわっていません。
すごくシンプルに考えて金利がもったいないので手持ち資金でキャッシュの購入を考えています。
当面の何年かは賃貸に出そうかと思っています。

(1)世帯年収がおおよそ１０００万くらい（私700+妻300）
税制的にキャッシュあるいはローンどちらがよいのでしょうか？
またもし空いてしまったら数年後母を済ませるつもりです。

(2)ローンがなければ管理費等の費用以外発生しないように思うのですが
　他に考えられるリスクはありますか？
　すごく稚拙な質問ですが、例えば私の部屋からの出火で
　マンション全体を焼失させてしまったりとか。
　リスク度合いによっては妻名義の購入も考えています。
　（私所有の不動産があるため）

以上素人な質問で恐縮ですがよろしくお願いします。

回答No.4

hide_123 · ベストアンサー

（１）について
税制的には、不動産所得が他の給与所得と通算することが可能です。
大雑把に言いますと、年収７００万円（給与所得）の場合、不動産所得が
１００万円あったとしますと、これらを合わせた８００万円から、年間の
経費を引くことができます。不動産経営で主な経費とは、固定資産税等、
ローンの金利、減価償却費、購入時の諸経費、その他維持管理費です。
経費計上で、賃貸収入以上に計上できれば、所得は低く申告できますので、
所得税を確定申告で戻すことができるようになります。
さて、ローンを組んだ場合のメリットですが、
１・金利部分も経費計上できる。
２・レバレッジ効果がある。
ということです。
２については、例えば１０００万円のマンションを購入したとしても、
現金を１００万円しか出していなかった場合、あなたは１００万円の
出費で、１０００万円分の投資効果（家賃収入）を得ることができる
と考えるのです。これは定期預金や株式投資でいう利回りとは意味合い
が全然違ってきます。不動産投資で、利回り５％などと良く言いますが
ローンで購入した場合は、１００万円の出資で、１０００万円に対して
の表面利回り５％が得られるというレバレッジ効果があるということも
考えてみると良いのではないでしょうか。
現金購入のデメリットは、つまり手元から現金をこの例の場合
１０００万円全額出資するということです。
よほどの富裕層の方であれば別ですが、通常はこの現金の支出が一番の
デメリットだと思いますよ。
現金は手元において、投資ができますので不足の事態にも対処がしやすい。
だから、一般的に投資をする人の多くは、現金購入ではなくて、ローンを
組むのです。ご参考に。

（２）について
空室のリスクが大きいですかね。
それを亡くすために、堅実な人は一括借上げなどを使います。
これは、空室のリスクはない代わりに、業者が代わりに借上げますので、
賃料収入は、相場よりも３割ぐらい低くなります。

お礼

利回りの考え方について今までの疑問が晴れました。
ありがとうございました。
大多数の方がローンを組む意味は分かっていたものの
レバレッジ効果の意味合いも大変分かりやすく回答いただき
感謝しております。

回答No.3

noname#15038

投資用で本人居住でもなくワンルームで、ということならばローンを組んでも住宅ローン控除の適用にはなりません。
というか、住宅ローンは組めません。
投資用の高い金利のローンになってしまうと思います。
ローンを組むメリットがあるとすれば、完済前に死亡した
場合に団信が弁済してくれるという場合だけです。

現金で買うことのリスクは別にありません。
現金で買うにしてもローンで買うにしても、火災保険は入っておきましょう。
ローンを組む方が火災保険は多少安くなる、というくらいのメリットはありますけどね。
賃貸に出す場合は賃借人が火災保険に加入するようにすればいいと思いますが。

奥様の名義で購入するのは、ローンで買うなら上に書きましたように高い金利の投資用ローンになってしまいますし、もし旦那さんの貯金から出すならば贈与税が発生します。
キャッシュで購入されるのが得策かと思います。

お礼

キャッシュ購入のほうが圧倒的に得な事が分かりました。
ありがとうございました。

回答No.2

walkingdic

(1)世帯年収がおおよそ１０００万くらい（私700+妻300）

>税制的にキャッシュあるいはローンどちらがよいのでしょうか？
税制上．．．ローンにするメリットはありません。住宅控除を受けられたとしても金利負担の方が大きいですし、そもそも適用外ですから。

>(2)ローンがなければ管理費等の費用以外発生しないように思うのですが
維持修繕費では積み立て以外の一時的な負担がある場合もあり、また専有部分の維持修繕費は自分ですのでご注意下さい。（積立金とは別ということです）

>　他に考えられるリスクはありますか？
金銭的に損にならないように事前に計画してあれば問題ないです。

思いがけない負担といえば、国民健康保険加入の場合にはそれによる

>すごく稚拙な質問ですが、例えば私の部屋からの出火でマンション全体を焼失させてしまったりとか。
通常は火災保険でサポートされます。
重失火の場合はその借りている人の負担になるでしょう。

>リスク度合いによっては妻名義の購入も考えています。
>　（私所有の不動産があるため）
妻が自分の資金で購入するのでなければそれは贈与になるので巨額の贈与税がかかりますよ。

どちらが自分の資金で購入するのかという問題であれば、どちらでもという答えですね。

お礼

ローンのメリットがないこと、リスクについてよく分かりました。
ありがとうございました。

回答No.1

6dou_rinne

投資用なら以前はわざわざ借金して収入と相殺できるということがありましたが、いまはもうその手は使えなくなったようですし、当然住宅ローンもできませんから金利も高くなるので、現金購入のほうが特になるでしょう。
費用としては管理費・修繕積立金、固定資産税等もありますし、賃貸なら居住者が変わるときには室内のクリーニング費用等も必要でしょう。
ただ、いちばん問題なのは借り手がいないことでしょうが、住む人がいるのであれば気にしなくてもいいかもわかりません。

お礼

ありがとうございます。
そうですよね、母が住むということも選べるので
問題にならなそうです。