住宅ローンの審査

質問

私たち夫婦＋義母で、二世帯住宅（中古）の購入を考えております。
現在は、別々に住んでますが、住所は夫の実家（義母が住む借家）で登録しています。
（住所上は同居と言う形になっています）
物件は、１２６０万円で、返済期間は１５年くらいの予定。
昨年の所得は、夫が２９０万円、私が２４０万円、義母が１２０万円です。
今年の所得見込みは、夫が３６０万円、私が２２０万円、義母が１２０万円です。
合算でいくと、借りれない金額ではないと思うのですが、問題がいくつか。
(1)夫が今年の６月に亡き義父の跡を継ぎ社長に。
　（現会社での勤務年数は３年８ヶ月）
　会社の経営状況は、昨年は黒字申告、一昨年・一昨々年は赤字申告。
　私と義母も、今年の６月から同会社に在籍。
(2)夫が３年程前に銀行からのローンの返済で遅滞をした事があったとのコト。
　その関係で、ブラックになってるかもしれない。
　そのほかにも、消費者金融からの借入実績が結構あるらしい。
　（現在は完済しています）
住宅ローンの申込者を夫に、連帯保証人を義母にと考えてますが、借入は可能なのでしょうか？
難しい場合、他にいい方法があれば、教えていただけないでしょうか？
夫以外は、所得の問題以外はクリアなので、名義を変えることも考えたのですが、その後に名義変更した場合の贈与税や相続税の関係はどうなるのか。
親子リレーって言うのがあるらしいのですが、上記同様の問題点が。
現在、私が妊娠７ヶ月なのと豪雪地帯に住んでいるため、できれば年内に購入したいと思い、皆様のお力をお借りしたいと思っております。
どうかよろしくお願いいたします。

回答No.1

hsci0830 · ベストアンサー

関西の不動産会社員です。

まずは、新しい家族を迎えられる事、おめでとうございます。ｏ(・"・)ｏ

しかし、なかなか厳しいと言わざるをえない話に思えますね・・・。

お話を拝見しまして、ローンを借りる際の問題点が非常に多いのです。。。

【１】恐らくご主人では銀行ローンは難しいです。
(1)社長という事は会社の決算書を３期分銀行に出しますが、２年間の赤字という事で銀行にはねられる可能性は高いです。
(2)銀行系のローンで３年前に延滞歴がある
(3)消費者金融に手を出してしまっている（しかも結構な数との事）

【２】奥様でのローンの心配な点
(1)勤務先が今年から同会社に入っている。
(2)妊娠７ヶ月との事ですが、銀行にとっては、出産の為退職するのでは？収入がなくなるのでは？という疑問が出るので、会社が給料をどう扱うのかがポイントになるかと思います。

ローンの金額、実際の収入だけで判断すると返していける自信はあるかと思います。
ただ、銀行もシビアなもので、赤字の会社に対してはものすごく冷たいです。
赤字という事はいつ倒産するかわからない、そんな会社の人には貸せないというのが本音だと思います。

そこで、可能性についてですが
【１】会社の取引銀行に相談する。

【２】諸費用と自己資金２割を用意して公庫に申請する。
（ただし、ご主人で銀行系カードで延滞という事で否決になる可能性はあります。）ご主人名義で無理な場合、奥様と義母名義で可能か銀行に相談してみる。

【３】奥様と義母でローンを組む（奥様の妊娠の件が気になりますが）

【４】２年程購入を待つ
（これから会社が黒字という前提ですが、会社の赤字は見えなくなるので。また、３年ほど前のローン遅延情報も銀行によっては５年程で消えるので。）

仲介会社さんにも相談してみてはいかがでしょうか？
不動産会社と銀行とのつながりでウルトラＣの技も出るかもしれません。

無事にローンがつく事を祈っております。

お礼

ご回答ありがとうございます。
やはり、厳しいようですね・・・。
仲介業者に頼りたいところなのですが、これが、全然頼りにならなくて。
書類提出後に銀行から書類不足の連絡を受け、銀行に持参したら、他にも書類の不備が続出。
ちょっと、仲介業者に対して不安を覚えているところです。
物件の当初の取扱銀行が会社の取引銀行でもあったので、とりあえず、夫と義母の共有名義で申し込みをするコトにしました。
その銀行では、決算書類の提出が過去2年分だったので、もしかすると・・・？
無事、ローンが組めるとイイのですが。

回答No.3

walkingdic

>色んな銀行に申し込むと、銀行側に嫌がられるからやめた方が良いと言われたのですが、そうなのでしょうか？
あまり数が多いといやがられるでしょうね。
だって自分のところで本当に借りるつもりかわからないのに時間と手間暇をかけて審査しなければならないのですから。銀行内部ではコストはかかっているのですからね。
精々２～３件にとどめるのがよいでしょう。勿論全部落ちたのであればその上でというのは全く問題ないのですが。

回答No.2

walkingdic

まず、

>現在は、別々に住んでますが、住所は夫の実家（義母が住む借家）で登録しています。
これは違法（住民基本台帳登録法違反、５万円以下の過料）なんですけど、、、

>住宅ローンの申込者を夫に、連帯保証人を義母にと考えてますが、借入は可能なのでしょうか？
わかりません。こればかりは銀行の判断です。
(2)の状況も正確にはわかりませんが(1)の状況もかなりマイナスになると思われます。

>夫以外は、所得の問題以外はクリアなので、名義を変えることも考えたのですが、
この意味がわかりません。夫以外が購入するということでしょうか。
つまり義母とご質問者という具合に。それであれば(2)の問題はないですね。(1)の問題は全員に関係しますが。

>その後に名義変更した場合の贈与税や相続税の関係はどうなるのか。
何故そのようなことが必要なのかわかりません。何故贈与が必要なのか。
する必要はないでしょう。必要ないものをしたとなればそれは贈与税がかかります。

正直言いますといくつか銀行などに相談されるしかないでしょう。
会社を経営しているようですから、その取引銀行などに相談して見てはどうですか。

お礼

ご回答ありがとうございます。
会社の取引銀行に申し込んでみることにしました。
他にも、一つ申し込んでみたのですが、どうなるか・・。
仲介業者には、色んな銀行に申し込むと、銀行側に嫌がられるからやめた方が良いと言われたのですが、そうなのでしょうか？