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マンション床下の所有権について（長文）
築30年を過ぎる古いマンションです。質問はマンションの床下の所有権ですが、以下のような深い事情があり管理組合で専有か共有かで議論がまとまりません。 １．１階の住宅の１戸で、老朽化によるものかどうか不明だが床フローリングが傾き、工務店の調査の結果その１戸全体では最大６センチの傾きがあることがわかった。 ２．傾いた家の住人は床を支える木軸は床下にあり、共有であるから修理費を管理組合が出すべきであると主張。 ３．そのほかの１階の住戸は調査の結果傾きは見られなかった。また、聞き取り調査では傾いていない住戸の住人も以前傾いてきたため、自費で修繕したことがあることが判明。 ４．自費で修繕している住人がいることから、また管理会社の意見が専有部分ではないかということで今現在傾いてる住戸の住人を説得、管理組合理事会でも占有であると決議をした。 ５．決議したものの、傾いた住戸の住人は次のように主張。自費で修繕した住人は共有か専有かよく分からないまま自分で判断したもので、管理組合にその時点でどうすべきか判断を仰ぐべきであったし、費用負担したから床下は専有とは限らない。また、床下には上層階の給排水管等もあり、あくまでも共有であると考える、床下が専有だというならば、床下専有部分を通る給排水管の撤去か使用料金を求める、とのこと。 非常にややこしい話ですがマンション床下部分が共有か専有かは法律等で定めがないのか、あるいは管理組合の決議で決定すればよいのかお教えください。
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質問者が選んだベストアンサー
「 建物の区分所有等に関する 法律」では、明確な定めがされていません。 ・「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。 ・「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第４条第２項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。 つまり、まずは「どこが専有部分か」を確定し、それ以外が「共有部分」になる、ということです。 では、「専有部分」とは何か、となりますと、 『特定の所有者が、排他的に使用する部分』 ＝壁・ドア・サッシで外部と仕切られている部分となりますね。 天井と床部分はどうか。 壁と同じ考え方で、「構造物」で仕切られた内側が、排他的に使用できる部分です。 床や天井自体は、部屋の所有者が自由に手を加えられますので、専有部分になりますが、隣接の部屋との間になる構造物は、全所有者の同意なしに手を加えられませんので、これは「共有部分」になります。 天井・床も、「構造物」で仕切られていますので、その構造物＝コンクリートが、専有部分の境となります。 二重構造であれば、それぞれのコンクリートの部屋側までが専有部分、二重の内側は共有部分です。 ご質問のように、１階の床であれば、床材は当然専有部分、床下から基礎打ちのコンクリートまでも専有部分、コンクリートは共有部分です。 コンクリートが打っていなければ、地面までが専有部分になります。 次に、 ＞床下には上層階の給排水管等もあり、あくまでも共有であると考える についてですが、これは色々な説がありますが、最終的には、最高裁の判例から、以下の考え方になると思います。 ・床下・天井内にある配水管のうち、本管や他の住戸への供給のためにある『管自体』は、共有物。 ・その住戸に使っている枝管、およびそれを通すために使っている部分は、専有部分。 ⇒つまり、床下は専有部分。もし本管などが通っていれば、その管のみが共有物となる。 最後に、これらの法的な判断や、判例を別にしても、管理組合で、床下を「専有部分」と定義する決議をし、且つそこを通る給水管などの設備の使用料は無償とする、と定めれば、その決議は有効であり、各所有者は従わなくてはなりません。 ・・・こんな説明で相手の方が納得すればいいでしょうが、訴訟になっての判決までこの通りかといわれると、「回答に対する自信あり」は、つけ切れませんので、ご了承下さい。
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- terakunn0728
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法律の面などは、以下のURLをご参考にしていただき、具体的な総会決議等の前にセンターへ相談へ行かれるといいと思います。 http://www.mankan.or.jp/html/faq/01_02.html 私の私見では、床スラブ上の造作（床根太を含め）は専有 部分で合理的と思いますが。
お礼
ありがとうございます。教えていただいたホームページもよく読んで参考にさせていただきます。
お礼
ありがとうございます。同じ床下でも専有と共有と部分により別れる、という判断もありますね。参考にさせていただきます。