固定資産税と登記日・建築年月日・家屋調査について（長文です）

質問

住宅を新築のため、工事請負契約をかわすところです。完成予定日が１２月２６日で、引き渡し予定日が同３０日の予定ですが、年内に入居することはできるが、全部が完成するのは年明けになるとのことでした。この場合、家屋の固定資産税（１８年度分）はどうなるのでしょうか？土地は今年の春に購入済みです。住宅ローン減税を受ける必要はありませんし、現在住んでいるところを、急いで引き払う必要もありません。ずるい考えかもしれませんが、年内に入居しても住民票を移すわけでもないし、未完成なのだから、登記を１月２日以降にすることにより、１８年度の家屋の固定資産税を免れることが可能なのではないでしょうか？住民票の移動との関係はどうなのでしょうか？家屋調査が済んでなければよいのでしょうか？登記日と建築年月日は違うとのことですが、どのように違うかもよくわかりません？アドバイスよろしくお願い致します。

回答No.2

matthewee · ベストアンサー

１．土地と家屋の評価額の比重を検討すべき。
　固定資産税は、土地と家屋についてそれぞれ別個に評価額が決められ、課税されます。トータルとして税額を少なくする方法を考える場合、土地の課税標準額と家屋の課税標準額との関係を検討してからでないと、結論は出せないと思います。

　例えば、土地の面積が２００m2と仮定した場合、土地の評価額が１億５０００万円、家屋（住宅）の評価額が３０００万円の場合、税率１．７％として土地の税額は４２．５万円（＝１億５０００万円×１／６×１．７％）、家屋は５１万円（＝当初３年間は１／２に減額）の合計９３．５万円と試算できます。
　土地が住宅用地の場合（＝土地面積２００m2以内）、税額を求める課税標準額は、評価額の１／６に減額されるという特例措置があるため、土地の固定資産税額は相当下がることになります。

　しかし、住宅が建っていなければ、住宅用地の特例措置が適用されないので、土地の固定資産税額は、２５５万円（＝１億５０００万円×１．７％）と試算できます（＝家屋がない場合よりトータルでの税額は多い）。

　要するに、土地の評価額が家屋の評価額に比べ相当高い場合は、課税標準日である１月１日までに住宅を建てて、住宅用地にしたほうがトータルとしての税額は少なくなります。
　逆に、土地の評価額が低く、家屋の評価額が相対的に高い場合には、１月２日以降に家屋が建ったという“事実”にすべきだと思います。

２．家屋の評価額が相対的に高い場合。
　固定資産税は、１月１日現在の土地、家屋の所有者に課税されますが、課税は現況主義であり、登記の有無とは関係がありません。未登記建物であっても、固定資産税は課税されます。

　ですから、来年の１月１日時点で、課税権者である市町村長が家屋と認めれば（＝実際の評価は市町村の資産税課が行う）、登記の有無に関係なく課税されることになります。

　しかし、広い市町村内を少数の資産税課の職員で網羅することは現実には不可能であり、家屋の新築や増築、滅失は法務局から提供される登記簿のコピーで把握しているのが現状です（登記後１０日以内に法務局は、市町村に登記簿の写しを交付しなければならないと地方税法で規定されている）。
　課税の根拠を確実にするためにも、市町村は登記簿の記載を尊重して、課税に反映させています（その意味で、「登記がないと課税されない」という誤解が生じる要因になっている）。

　１２月中に法務局で登記が受け付けられたら（＝年末年始の休みがあるので末日ではない）、その写しは１月上旬に市町村の知ることになりますから、１月中に家屋調査に来て、１８年度分から課税されることになります（その代わり、土地には住宅用地の特例措置が適用され土地の税額は安くなる）。

　なお、固定資産税は課税権者である市町村長が一方的に土地、家屋の評価額を決めて課税する賦課課税方式を採用しています。所得税や相続税のように、納税者が申告する課税方式ではないのです。
　ですから、登記日を少し後にすることは、決して「ずるい考え」ではなく、脱税でもありません。現況課税できるのに、それをしない市町村の資産税課職員の職務怠慢にすぎないからです。

　建築確認の部局と資産税課とは、オンラインで結ばれていることはなく、建築確認から「そろそろ家屋が完成するころだ」と当たりを付けて資産税課が家屋調査に来ることはないと思います（もしかすると、そんなシステムを構築している市町村があるかもしれないが…）。
　また、住民票の異動や入居と固定資産税の課税とは全く連動していません。空き家であっても、それが家屋としての形態を有していれば課税されるからです。内装が未完成でも、外回りの工事が一部未了であっても、現況で家屋と認定されます。

　「登記日」とは法務局に登記を申請した日であり、それとは別に「登記原因日」は家屋が完成した日ということになります。通常は、登記原因日のほうが前になります。登記上の建築年月日が、登記原因日として登記簿に記載されます。

お礼

大変丁寧なアドバイスどうもありがとうございます。当方は田舎の農村部であるため、土地の評価額は２７５万程と安いです。一方、家屋の工事代金は、本体のみで２６６５万（税込み）の予定です。建築業者は、現在住んでいるアパートの大家さんで、正式な請負契約はまだ結んでおりませんが、基礎を張るなど工事は始まっています。年内に入居できるようにして、棚を作ったり、ロフトを作ったりするのは年明けになるということのようです。

回答No.4

zeizei2000

再びNo.3です。農村部で地価が安いということでしたら、家屋分の税額が土地の減額分より多くなりそうですので、年明けに完成した方が税額は安くなると思われます。

前の回答でも触れましたが、家屋が課税対象になるかどうかは、登記の新築年月日も参考にはしますが、それだけで判断されるものではありません。建築工事中であっても少し早めに登記されるケースもあり、またその逆のケースもあります。登記が絶対的なものとして判断するのであれば、未登記家屋は永遠に課税されず、滅失しても滅失登記をしなければ課税され続けることになります。
（登記により判断されるのは所有者の認定に関してで、これは1月1日時点の登記名義人というルールなので、例えば売買契約が年末で登記が年明けになった場合は、前所有者に課税されます。）

ということで、年末から年始にかけて、完成か未完成かを現地調査などで確認する作業が行われていると思います。調査をただ待っているだけでは勝手に外観だけで判断されるかもしれないので、役場の固定資産税担当に連絡して、年明けにも工事をしているというところを、はっきりと確認してもらうのが良いのではないでしょうか。完成後ではいつまで工事をしていたかわからないので工事中を確認してもらうことが重要です。（だれが見ても未完成と判断できる状況であることが前提です。入居済だと住宅として使用できる状態であり完成と判断される要素のひとつにはなります。）

お礼

お礼が遅くなってしまい申し訳ありません。業者さんは住宅ローン控除のため、無理をしてでも年内に入居できるようにしようとしていたみたいです。年末に工事が済んでいない旨と、完成予定・家屋調査の日の連絡をしてみようと思います。年末でバタバタしてでも、家族が新居で新年を迎えたがっているので、それでダメだったらしょうがないですよね。アドバイスどうもありがとうございました。

回答No.3

zeizei2000

>年内に入居することはできるが、全部が完成するのは年明けになるとのことでした。

引渡し後の工事とはなんでしょうか？外溝工事であれば固定資産税には関係ありません。入居することができる状態であれば、登記に関係なく、家屋は完成していると判断される可能性が高いように思います。役所の固定資産税担当は、年末年始あたりに完成しそうな家屋は、特に慎重に確認するはずですから。

そして、No.2の方の回答にあるように、家屋が完成していれば土地の税金が大幅に安くなるので、土地単独での課税よりも、家屋が完成していると判断された方が、税金の負担は少なくて済む可能性が大きいです。

今から工事請負契約で年末に完成ということは、工期の短さからすると軽量鉄骨系のプレハブ住宅でしょうか。だとすれば、土地の評価額がよほど安い地域でないかぎりは、家屋分の税額が土地の減額分を上回る可能性は少ないと思いますが。

いずれにしても土地や家屋の状況がこの場では把握できませんので、ひとつのアドバイスとして受け取ってくださいね。

お礼

アドバイスどうもありがとうございます。多少無理をして年内に入居できるようにして、棚やロフトなどは年明けになるとのことのようです。家はFPの家で、現在住んでいるアパートの大家さんが建築業者になります。土地の評価額は２７５万程。家は本体のみで２６６５万（税込み）の予定です。

回答No.1

zorro

固定資産税は、１月１日現在で所有し登記が終了しているている者に対して課税されます。登記を完成後にすると課税は、１９年からということになります。

http://www.city.kishiwada.osaka.jp/hp/m/m20d/005qa.html#02

お礼

早速のアドバイスありがとうございます。法的に可能であるならば・・・と思いまして質問させていただきました。経済的にもギリギリなもので。