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マンションの売り時は？
新築マンションを購入したのですが、売りたいと思っています。まだ住んで数ヶ月です。でもカーテンなど一式はオーダーでそろえちゃいました。 今の家を賃貸に出して、私たちが他の賃貸に住むってのを考えたのですが、やっぱり家賃が高い割りにはかなり狭いので、それもなんだか嫌です。 今の物件を売って新しい物件を購入したいと思っています。絶対、損はするのはわかっています。 できるだけ損を少なくしたいのですが、いつが売り時なのでしょうか？ 新築のうちに売っておいたほうがいいのか、5年くらいは住んでから売ったほうがいいのか、どうなのでしょうか？現在子供はいませんが、将来、子供が小学校に上がるまでには売りたいです。というか、子供はなかなかできなくて、今後もできるかわからない状況ですが。 1ヶ月くらい前、うちのマンションを購入したい人がいるという広告が入ってました。やはり売るには早いほうがいいのでしょうか？
- sesami2002
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- hirosayodaidai
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マンション売却した経験がありますが、購入したい人がいるという広告は、残念ながら嘘ですよ。 実際我が家が売りに出ていて、なかなか買い手が決まらないのに、そんなチラシ毎週のように入ってましたから…。 ホントにいるなら、すぐに飛びついてくると思いますよね。 私も一時は信じて、とぼけて電話してみましたが、担当がいないとかいわれて、結局こちらの連絡先をいわない限り、具体的な話をだして来ませんでした。 売却の時期についてはこれは大変難しい問題だと思います。 我が家は５年弱で売りましたが、どうしても欲しい物件に巡り会えたので、そちらを先行して売却を開始しましたが、なかなか売れず気をもみました。 結果的には４ヶ月後になんとか売れましたが、結構値下げしましたし… でも、周りの人から聞くと１年はざらとかいわれ、４ヶ月なんてラッキーだったらしいです。 その時はホントつらかったですけど…。 sesami2002さんもどうしても欲しい物件がないのであれば気長に売りに出すのも手かもしれません。 （その際は必ずたたかれますから、高めに金額を設定した方がいいです。） 個人的には土日の度に拘束され、他人に家をみられる、あの経験はあんまり長くはない方がいいと思います。 とりとめなくてごめんなさい。
＞業者ではなく、買いたいって人に中華業者を挟んで売るのがいいようですね。 その場合なら下がり率としては、一割より少ないと考えていいのでしょうか？ それはまったく違うと思います。 需要あっての売買ですから。 売れなければ限りなく値下げしなければ ならなくなると思います。 具体的にどれくらい値下がりするのかはその筋に 詳しい人にご回答いただければありがたいのですが、 ほんの一例をあげますと。。。 以前、私が興味を持った物件で、築10年、水周りの 設備のみリフォーム済みで、空室、立地はとてもよく マンション自体は超人気物件、価格は2850万という 物件がありました。 でも内覧してみると、壁や床がどうしても汚くて、 買う気になれなかったのです。 結局この物件は私は買いませんでしたが、いつまでも 売れないで残っているなとは思ってました。 後日、仲良くなった不動産屋さん（大手）とその物件 の話をしたのですが、「あれはうちが買ったんだよ、 ここだけの話、2300万で。業者が買うとこれくらい 安くなっちゃうよ」と教えてもらいました。 その1ヵ月後、その物件はリフォームされ3200万で売り 出されました。 リフォームといったってあとはクロスと絨毯の張り 替えだけなのに、すごい上乗せだなーと思いました。 これは一例ですが、業者に買い取ってもらうには かなり叩かれるという事、それに空室でフルリフォーム 済みでないと売れにくいようです。 買い替えで、先に次に買う物件を決める場合は、今の 物件を売却できることが前提ですから、期限を決めて、 その期限までに売れなければ仲介業者が××円で買い 取る、という契約を交わします。 もちろん、この××円はかなり安くなります。 それがいやならば、先に今のマンションを売ってから 次の家を買うことになりますが、その場合、一度賃貸 住宅に入る費用がかかってしまうということです。
>住宅買取業者に売りたい時期に確実に売却する場合（買い手がついていないが、業者に売却）、かなり値引きされてしまうのでしょうか？ 叩かれますねー。 まず業者だと1割以上引かれる上に、現状渡しでは 売りませんから、リフォーム費用も引かれます。 業者に売るのは最後の手段ですね。
>新築マンションを購入したのですが、売りたいと思っています。 >まだ住んで数ヶ月です。でもカーテンなど一式はオーダーでそろえちゃいました。 >今の家を賃貸に出して、私たちが他の賃貸に住むってのを考えたのですが、 >やっぱり家賃が高い割りにはかなり狭いので、それもなんだか嫌です。 >今の物件を売って新しい物件を購入したいと思っています。 >絶対、損はするのはわかっています。 >できるだけ損を少なくしたいのですが、いつが売り時なのでしょうか？ 売り時は、周辺の新築物件の値動きできまります。今の時期はおそらく 新規物件の価格が横ばいもしくはさがり気味でしょう。 完成して数ヶ月としても、土地の仕入れは３年ちかく前です。今売り出しの 新規物件は、早ければ、今年土地取得のものです。地価の差も価格に出ます とにかく、新規の坪単価（販売価格÷占有面積）を見て動向を押さえます。 売り時は、競合が少ない時期ですが、３年以上経過したら、これはもう 新築との競合は考えなくていいです。というか新築の１．５割か２割引きの世界ですね。 ＞新築のうちに売っておいたほうがいいのか、 どのくらいの倍率で抽選を抜けましたか？ 倍率がつかず、申し込み順で買ったのなら、そんなに早く売っても高く売れる可能性 は少ないです。 倍率は昔の人気です。公庫のつみたて君が入らずに５倍以上ついていたら なるべく早い時期のほうが、売値は高いでしょう。 ＞5年くらいは住んでから売ったほうがいいのか、どうなのでしょうか？ 物件が超都心で、価格が安定して値落ちが少ないと読めるならそれも可です。 とにかく、５年後の予想価格を自分で弾いてみるしかないですね。 そうはいってもあてずっぽうでは意味がないので、現在の周辺の築５年物件の 価格が当初からどれだけ下がっているか、少し仲介業者にヒアリングをします。 具体例はデータがいくらでも業者の手元にあります。 ＞現在子供はいませんが、将来、子供が小学校に上がるまでには売りたいです。 それって、５年先ではなく８年先ですね（＾＾） ＞というか、子供はなかなかできなくて、今後もできるかわからない状況ですが。 なら１０年先ですか（＾＾） ＞1ヶ月くらい前、うちのマンションを購入したい人がいるという広告が入ってました。 ＞やはり売るには早いほうがいいのでしょうか？ 仲介業者さんを３社選んで、それぞれ見通しを聞きます はっきりした回答は得られないでしょうが (1)今売り出したらいくらで売れるか (2)５年後売り出したらいくらになると予測されるか また、このエリアでの５年前の物件平均坪単価はいくらか いまその物件が坪単価いくらで中古市場に出たか (3)１０年後売り出したらいくらになるか また、このエリアでの５年前の物件平均坪単価はいくらか いまその物件が坪単価いくらで中古市場に出たか 要するに、マンション坪単価の指数というのはエリアごとにだいたい 大雑把な値動きが株価チャートのように年ごとにグラフにかけるのです。 基本的にマンション価格に影響するのは地価と建設費ですが、地価は 緩やかに下降か横ばい、建設コストはゆるやかに上昇。 それに経年劣化の価格低下を加えるのです。 (4)このエリアの今後１０年の新規供給は活発か頭打ちか そういうことを読みながら売れば完璧ですが、運もありますね。 マンションは住まいであって投機でないですから、ご自身の都合で 選択されたほうがいいでしょう。 下がり相場なら一刻も早く売る。不動産は株と違って小幅な反発などないです。 上がるなら、大きく横ばいが続いて緩やかにあがりますが、今後は 都心と周辺部の格差がひろがります。 そういう意味で人気のエリアかどうかを判断すべきです。 年間を通じて一番売れるのは２月から３月にかけて あとは夏休み 引越しの都合で買主があせるから。 高く値をつけすぎると売れないです。最初から少し安めの値をつけて引かない姿勢のほうがうまくいきます。客は競合物件との比較で安ければ買いますから。
お礼
>どのくらいの倍率で抽選を抜けましたか？ 抽選はありませんでしたね～早いもの勝ちでしたから。 いろいろ相場を調べた上で、売り出すのがいいですね。売りたいと思っているのは主人もですが、かなり損をするのとローンの問題とかあり、主人は売却に反対しています。 新しい家も探したいのですが、なかなか本気にはなってくれません。でも住宅情報誌とか主人が持って帰ってきたりするんですよね。。 最悪、売り手が見つからなくても業者が買い取ってくれるという方法がありますので、その手で行こうかと思っていますが、やっぱりそうなるとかなり買い叩かれるのでしょうか(>_<)
売り時というのも難しいところですね。 好立地等条件が良く、即完売しているような物件であれば欲しい人はいると思いますので、売り物件がまだ出ないような時期に売りに出せば新築に限りなく近いような価格で売却出来る可能性も有り得ると思います。 車でもそうですが、単純に考えれば築10年よりは5年、5年よりは1年の方が高くは売れるでしょうね。 ただし売り買いというのは基本的には需給の問題ですから正確には何ともわかりませんが。 ちなみに融資等を受けて抵当権が設定されているのでしたら、売却した資金で不足する場合には債務額分は補填する必要が出てきます。
お礼
残念ながら、即完売はしてないんですよね・・・今は完売していますが。。。。。。。。 即完売した物件って魅力ですよね。最初に見に行ったマンションがそうでした。倍率は20倍とかの部屋もあり、モデルルーム一般公開から2ヶ月ほどで即完売でした。一般公開前に優先分譲で半分くらいは売れていたんですけどね。 ウチのマンションは未完成時期で6割くらいしか売れてませんでした。でも建ってから続々と売れたようです。実物を見たい人も多いんだなと思いました。 今、検討しているのが、建売の一軒家か、既に建っている新築のマンションなんです。 やっぱり建ってみないと間取りとかだけでは想像がつきませんから。 ただ、建っているマンションで空いている部屋といったら、人気がないわけですから、今のようないい部屋には めぐり合えない気がします。（部屋自体は気にいってますが、周辺環境に問題がありました） ローンについては、抵当権はついてませんから、大丈夫なのですが、次に銀行から借り入れるときは今より利息は絶対上がるので、それも大きな問題です。
時間的な損得分岐点を予測するのは難しいですね。 購入するのにかかった諸費用と、居住中のランニング コスト（管理修繕費、固定資産税、専有部分修繕費、 ローン利息など）、売却時の手数料などと、物件の 値下がり額を合わせて毎月の家賃にしていくらになるか。 また次に買う物件の市場も、高くなっていたり金利が 上がっていたりすると、それもまたマイナスポイント になりますね。 早い方が買い手はつきやすいかもしれません。 今はちょうど買い時ですし、水周りなどの設備がまだ 新品のうちの方が売りやすいです。 これが中途半端に５年くらい住んで、まだまだきれいで あっても一応中古になってしまうので、リフォーム費用 として100万ほど値下げしなければならなくなる場合も あります。 ただ、早い時期に売るのは値下がり率という点では 一番損かもしれません。 将来の住宅市場が予測できないのでなんとも言え ませんが、売ると決めたのならば早い方がよいと思います。
お礼
買い替えの時に今より金利が上がるのは免れない事実かもしれません・・・・ 今はものすごく優遇されておりますので。 >ただ、早い時期に売るのは値下がり率という点では 一番損かもしれません。 問題はここなのです。5年くらい住んでから売却というのは、それなりに値段が下がった分、住まないともったいないというのも少しあるのです。 でも、いいところが見つかれば、すぐにでも売りたいです。 住宅買取業者に売りたい時期に確実に売却する場合（買い手がついていないが、業者に売却）、かなり値引きされてしまうのでしょうか？
- hsci0830
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関西の不動産業者です。 恐らく新築間もないという事で他には誰もご売却はされていない状態だと思います。 売却の時期としては正直早ければ早い方がいいとは思います。もし、時間を置いていて、他に同じマンションの方が売りに出されるとその価格が参考価格になってしまいます。 いろんなご事情で売却に出されるでしょうから、早く売りたいという事で価格をかなり下げて売りに出されると、その方の事情はあまり関係なくその価格が事例になってしまうのです。 以上のような見解から、いい値段で売りたいのであればなるべく早くをお奨めします。 売れやすい時期としてはやはり１２月～２月ではないでしょうか。 ３月に引渡しをする事からローンの手続き等にかかる日数を逆算するとこの３ヶ月は不動産会社にとって一番忙しい時期となります。
お礼
そうなんですね。やはり売るなら早いほうがいいんですね・・・・ まだ新築なので、確かに売りに出している方はいらっしゃいません。だから、もし売れば第一号ってことになりそうです。
補足
ところで、新築で間もない場合、どれくらい値下がりするものなのでしょうか？ 駅まで徒歩圏内（10分以下）2wayアクセス可能。都心まで15分程度ですごく便利なところですが、閑静ではありません。 以前に、このマンションをほしがっている方がいらっしゃいましたが、その後どうなったのか、わかりません。マンション自体、完売はしておりますが、人気というほどの物件でもなく、未完成の時点で6割くらいの売れ行き。そして、物件が建ってから続々と売れ始め、2～3ヶ月の間にすべて売れてしまったようです。 このような物件ですが、いかがですか？
お礼
そうですか・・・・ やはりたたかれますか。。。 やっぱり業者ではなく、買いたいって人に中華業者を挟んで売るのがいいようですね。 その場合なら下がり率としては、一割より少ないと考えていいのでしょうか？