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新築マンション キャンセル物件について
入居予定の方がキャンセルされたので、当初の販売価格より安く（元々の値段で購入された方の手前、値引きは出来ませんので、諸費用分を会社が持ちますとの説明がありました）購入出来ますとの説明を受け、物件を見に行きました。こういったケースは、現在のマンション事情から多いのかも知れませんが、一生に一度の大きな買い物ですし、このような会社を通してマンションを購入するのは如何でしょうか？説明では新築扱いなので、銀行ローンも物件の１００％借り入れでき、仲介手数料もなく、管理会社からの補償も他の入居者と同様との説明なのですが...。物件自体は気に入っているのですが、あまり決断を延ばす事も出来ませんので、急ぎ回答をいただければと思います。宜しくお願いいたします。
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関西の不動産会社員です。 ○キャンセル住戸・・・・ キャンセル住戸等引渡し直前のキャンセルが出た場合の値引き販売は大手でもそうでない場合でもよくある事だと思います。 なので、値引きだから心配、という事はないです。 ○銀行ローン１００％について・・・ 不動産会社と銀行の提携（提携でない場合でもよくありますが）によって、１００％どころか諸費用まで大手都市銀行では当たり前のように貸してくれます。 公庫やフラット３５は８割までが原則ですが、１００％までの足らず分を銀行ローンで補填してくれますので、心配ないです。 借りれる金額が問題というよりは、借りた金額をきちんと返せるかを念頭におけばいいかと思います。 金利も将来的に上がる可能性もありますので、それを踏まえつつ、繰り上げ償還をできるのか等検討してみて下さい。 ○契約の口頭のみ・・・ これは心配です。 と言いますか、契約書はないのでしょうか？契約書もなしに契約行為というのは理解できません。 公庫にしても銀行にしても契約書もなくローンは組めませんので、ご注意下さいませ。 以上を踏まえても魅力的な物件ならば買った方がいいでしょうし、不安が強いようなら、この件で勉強できたと思って次の物件を見た方がいいと思います。 譲れる事は何か、譲れない事は何かを考え、完璧な物件はないという事だけは意識して見れば、必ずいい物件に当たると思います。 がんばってください！
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- nachiguro
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お返事ありがとう御座います。 なるほど、管理会社の保障は賃貸付けの話だったのですね。そうするとかなり大手の管理会社でかつ宅建を所持しているところと見て良いでしょう。 何か変なサービスかと思ったので、心配しましたがこのような賃貸付けのサービスは最近あることですからあまり心配することではないですね。 ３さんへ ご無礼致しましたが、実際この業者の内容および見聞をされたことはあるのでしょうか？ 一個人の意見は結構ですけれども、私自身その業者もその検査方法も実際見ての回答ですし、過去ログに同じような質問も出ていますけど それでもというのであれば謝ります。けんかしたいわけではありませんので。 ゴメンなさい。
- k-ayako
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ついでですみません。 「キャンセル物件」の多くはこの「ローン審査に通らない」で担当者の「１００％ローン」を鵜呑みにしていざ、契約で現金がない・・・といったパターンや勤続年数や退職までの年数で全額は借りられなかったというパターンだそうです。 ちなみにあたしが家を買ったときに同じ状況で2組の若夫婦が泣く泣くキャンセルしていました。そんなウチも実はギリギリでしたが。 クレジットカードのキャッシングをゼロにしなさいとかクレジットカード自体ダメとか言われることもあるのでローンのことは契約前に詳しく聞いておきましょう。
お礼
恐らく私もギリギリかと思います。クレジットカードは聞いたみたところ、やはりキャンセルしたほうがいいと言われました。貴重なご意見有難うございました。
- k-ayako
- ベストアンサー率39% (1225/3109)
１００％ローン・・・ たとえば３０００万の物件で３０００万、借りられます。 でも保証金が必要な場合は別ですし、住宅保険料も別、登記費用も別ってことで少なくとも１００万、引越し費用は家具などを考えればさらに現金が必要です。（いわゆる諸費用はローンでは借りられません。借りるなら諸費用ローンが別途必要） また職業や勤続年数が影響してきますね。だれでもＯＫではありませんので早めに確認した方がいいですよ。
ＮＯ．３です。 私の載せた参考ＵＲＬについて高いと仰る回答者さんがいますが、契約したあとで後悔する？嫌な思いをする？より私は賢いのでないかと思い載せました。 極端な言い方をすればハズレ？を買わずにすめばそれにこしたことはないと思います。 あくまで一個人の意見ですので他の回答者の批判をするのは止めてください。
- nachiguro
- ベストアンサー率33% (621/1841)
こんにちは 元管理会社の者です。 正直言えばパスですね。 理由 (1)キャンセル物件自体問題は無いのですが、管理会社の補償って言うのが引渡しまで、或いは入居後一定期間の管理費等の補填って事でしょうか？ これを謳って言うのでしたら完全にＤＱＮです。 元々マンション引渡し（一番最初の購入者が売主から渡された時点で）管理組合の費用（戸別管理費等・管理会社の管理委託費）の発生が起算されるのが通例です。 しかし、売れ残りやキャンセル物件の場合は通常、売主は区分所有者が決定するまで、管理組合に納入する義務が生じます。（但し積立金基金などの内容はこの限りではない） この内容を鑑みれば管理費等の補填当然の事であり、それを謳い文句にするのであればそれしか「売りが無い」とすると情けない話ですが… また入居後一定期間の管理費等の補填については、必ず問題が付きまといます。この問題は平成９年に当時東京半蔵門に本社があった関東圏のデベロッパー「菱和ハウス；ロイヤスルテージシリーズ」という会社が同様な営業スタンスで行っていましたが、管理費等のトラブルで管理会社が管理組合資金を持ち逃げしてデベロッパーの運転資金に流用し、平成１０年に破産宣告を受け、平成１４年ころ横浜地裁で当事者による和解勧告を受けた事がありました。 (2)銀行ローン１００％ 最近の金融状況は判りませんが、通常は公庫８０％、他自己資金というのが通例とされていましたが、銀行１００％と言うのは本当なんでしょうか？ 少々私には信じられません。 ※この点に関しては金融の専門家に（利害関係のない第三者）に可否を聞いた方が良いでしょう。 (3)契約の説明も口頭のみ 高額取引である以上、全て面倒でしょうが文書化させた方が良いでしょう。 私自身賃貸へ引越しをしますが、リフォーム関連のみですけど全てＦＡＸでのやり取りを行い、全て書面を残しています。 勿論メールでも構いませんが、文書に残す必要性はありますし、営業が売りたいというのであればそれくらいのことはする筈です。 その他 管理規約は標準管理規約と何処に相違点があるか？ 長期修繕計画はあるか？ あるならば、戸別修繕積立金の改定計画に無理は無いか？ １０年目の外壁工事で一時負担金などの不足金は生じないか？ 設備関連仕様でエレベータ保守はメーカー系のフルメンテナンスか？ ※これ以外でもいいのですが、管理会社・売主の姿勢としてメーカー系ＦＭが一番住人に対して礼を尽くしている あとここですがｗ http://www.sakurajimusyo.com/expert/tatemono-tyousa.html あまり意味ないですね。内覧会やチェックを入れて６万でしょ。それにコンサル料（顧問料）を入れるだけでメチャ高いですね。 もし気になるのであれば、パチンコ玉とデジカメと青焼図面（特に配管）を持っていって、２回内見すれば大方の所は判りますしね。 今更施工変えろといっても竣工完了しているわけですからなんとも出来ないのが事実でしょう。 規約のチェックでしたら私が無料でやりますよ！ 以上参考まで
お礼
丁寧な内容のご回答有難うございます。専門家の方のアドバイスは、さすが分かり易く、大変役に立ちました。感謝です！お伺いした内容について、さっそく確認してみます。 ＜管理会社からの補償＞について補足いたしますと、万が一、転勤等の諸事情で賃貸マンションとして貸し出した場合、賃貸人が付かない期間も含め、管理会社から最低家賃補償が受けられるといった内容のものでした。（管理費については現在の持ち主である販売会社が当月分については、既に支払っているとの説明でした。）
＞このような会社を通してマンションを購入するのは如何でしょうか？ ご質問を読ませていただいた限りでは、ご質問の意図するところがよくわかりません。「このような会社」とはどのような会社のことなのでしょうか・・。 それともキャンセル物件を購入すべきか、ということなのか？値引きはしないが諸費用分は会社が持つ状況で購入すべきか？ということでしょうか？ キャンセルと言っても謳い文句の可能性も高いですよ。残り少なくなるとたまに使う手法です。「売れ残り物件」というよりは「買主都合によるキャンセル物件」と呼んだ方が印象は悪くないですから。 情報が少なく何とも言えませんが、そのマンションをトータル的に見て魅力的だと思えば購入すれば良いしそうでなければ止めれば良いだけで特別なお話では無いと思います。
お礼
確かに難しく考え過ぎだったかも知れませんね。もう一度家族でトータル的に考えてみます。（あまり時間はありませんが）
高い買い物なので私ならパスですね。 立地条件を除けば同じような物件はまだ他にも建つと思うので。 不安なら、少しでも疑いの心があるのなら下記サイトのような専門家に診てもらうのも手です。 http://www.sakurajimusyo.com/expert/tatemono-tyousa.html
お礼
そうですね、なるべく時間を掛けるべきとのことですね。専門家の意見を聞くのも確かに必要と思いました。どうも有難うございました。
- himawari223
- ベストアンサー率15% (296/1951)
こんばんは 知り合いは、同じようなケ－スで、５００万もおまけしてもらったと言っていました。 しっかり建っているのでしたら、買い得だと思います。登記さえ、キッチリおわれば、縁がなくなります。 管理会社の補償ってよくわかりませんが・・・
お礼
こんばんは。早々のご回答、誠に有難うございます。物件も気に入っており、担当の方も丁寧な方なので、このまま話を先に進めてみようと思います。（まずはローンの審査に通ることが条件ですが...）
補足
登記簿上、元の売主である建築会社と私との間に、現在の持ち主（現時点では未登記）である販売会社が中間に入るらしいのですが、その点は問題ないのでしょうか？お手数ですが、ご回答いただけますと助かります。宜しくお願いいたします。
- umedama
- ベストアンサー率31% (503/1575)
バブルがはじける寸前に分譲。入居時はバルブ崩壊のマンションに住んでいます。大量にキャンセル物件が出ました。 確かに、そのような販売をされていました。（大手です）クーラー、カーテンやオプションを付けてもらうとか・・・・たまたま、その部屋の住人と知り合いになったので判りました。が、販売会社が初回の分譲で購入された方に「キャンセル物件におまけをつけました～」とは触れ回りません。住人も他言無用と言われていました。
補足
販売会社ですが、新しい会社（設立が２年前）で、東京都知事（１）となっている点がチョット不安なのです...。契約の説明も口頭のみで曖昧な点も、少し引っ掛かります。確かに照明、エアコン、カーテン、食洗器等サービスは魅力的なのですが...
お礼
物件については大変魅力的なので、提携先銀行でのローン相談をお願いしてみることにしました。また、契約書については、審査までに用意するとの説明が担当者の方から頂けました。確かに完璧な物件って難しいですよね。今回は間取り、日当たり、立地と、良い条件はかなり揃っている物件と思っています。今回いただいた回答は大変参考になりました。有難うございました。