新築マンションの販売したいんですが・・・。

質問

急な転勤に伴い、新築3ヶ月で引っ越しをして１年９ヶ月が過ぎました。昨年は１年の転勤予定だったので、空気が済む状態で(1ヶ月に1回掃除に帰る程度使用)今年になり、元の場所には戻らない状態になりました。そこで４月～売り広告など仲介業者（不動産屋）に入っていただき見にこられる方などいらっしゃいますが、さっぱり売れず、不動産屋からも前ほど連絡がなくなりました。口をはさむことではないのかもしれませんが、媒体を見せてもらいコメントがあまりにもひどすぎて・・・。『最上階日当たり良好！』って普通当たり前ですよね。そのままずるずると時間が過ぎ、初めてな事なので、賃貸に出すかこのまま売りで出すか、また不動産屋を変えるのか、どうしょう・・・。とホトホト困っています。賃貸と売りの両面で行ってもいいのでしょうか？一応築２年目に突入しているので、このままの状態では外観ばかりが古くなっていってしまうと本当に困っています。やはり不動産屋を変えたほうが良いと思いますか？教えてください　ｍ（＿　＿）ｍ

回答No.2

nachiguro · ベストアンサー

１です。　お返事ありがとうございます。

さて、最近のマンションを購入する顧客の傾向としては大きく分けると３つの傾向に分かれると私は考えます。

(1)
所謂都心回帰のパターンの増加により、交通アクセスを重視していること。
この代表例としては東京ならお台場のマンションや六本木ヒルズのような（あれは賃貸ですが、イメージとして）東京地下鉄駅周辺のタワーマンションに代表されるパターン。

(2)
都市近郊タイプで１００平米近くの永住型マンションの存在。
代表的には幾つかありますが、主に財閥系やＪＶ方式を取り３００世帯近くを１大コミュニティ化してビッグプロジェクトを組んでいるタイプや閑静を売りにしているタイプ。基本は永住型で高級感を売りにしている。

(3)
関東なら東京以外を中心に２０００万円台を中心として６０平米を中心に２０代～３０代の一次所得者層を狙った
格安物件。基本的に永住志向は無く、借地権のマンションも此処に含んでもいいだろう。

kurukumiさんの物件が何処にいてどのパターンに当てはまるか判りませんので何とも判断しかねる部分はありますが、（プライバシーの問題もあるので補足要求はしません）基本的に(3)にあたるマンションは、こう言ってはなんですが資産性の価値も、管理会社の価値も一部においても(1)や(2)には敵わない部分は多分にあるでしょうね。例外はありますが

しかし、売却する場合はマンション売却の基本線として

・交通アクセス
・間取りの魅力（田の字はあまり魅力は無い）
・ブランドイメージ（好きではないが、Ｄと言うデベなんかは人気あり）

は先述の通りです。その他に管理組合の運営状態も問題になることは書きました。

そこで寝かせた方がいいのかの回答についてですが、これは判りませんというのが正解だと思えます。
確かに基本情報が無いなんて事はいいませんがｗ、少なくとも家で居住していないと、家の退化は加速度的に進行する事実はありますし、居住すればそのメンテの費用（専有部分）だってかかります。
その反面、家賃収入によって償却できる事はありますが…

ただ半年で売却が巧く行かないのであれば、多少戦術を変えてみるのは有効かもしれません。
ランニングコスト（ローンを支払っているのであればローンと管理費等）を計算し、管理費は上昇率を長期修繕計画を基に積算し、地域の家賃との平米単価を計算の上、設定試算して同時進行が可能なのであれば同時に行ってみるのも一つの方法かも知れません。
仲介業者によってはその方法を採択している業者もありますし、或いはオープンハウスをチョイスした方がいいと提案してくる業者もいるかも知れません。

少なくともいえるのは、管理面での試算は組合の定期総会資料などから自分でもある程度出来る筈ですし、家賃設定の希望金額は地域不動産屋のウィンドウを見れば解かると思います。
後は売却との絡みですが、様々な業者にあたりその提案の中で自分が今まで採択したもの、それで無いものの分類（専任媒介・一般媒介・マイソク）をしっかりと行い、その中で提案者の内容が濃く納得できるもので、且つ損をしない事に積極的な提案を貰える業者を、コンペ方式で行ってみたらどうでしょうか？
解からなければ、自分がその物件がどういうスタイルなら手に入れたいか？と言う反面教師的な考えも良いかも知れませんし、よく聞いてみるのも一つだと思います。可能な限りベストパートナー的な担当から多種多彩な提案と自分の希望を伝える。これが理想ではないのでしょうか？

お礼

お礼が遅くなりまして、恐縮でございます。ご返信、有り難うございました！
　この物件は利便性(交通の便)や立地(地方ですが地元では中心地)ですので、それに溺れていた面はあると思います。確かに誰を対象にするのか等のマーケティングは必要ですね。
　非常に参考になりました！有り難うございます！

回答No.6

UFO123

＃３です。　＃４さんがご指摘の通りです。
都心に近い立地の良い小さな投資用物件です。　質問者さんの地域がよく分らなかったものですから当てはまらない回答になったかもしれません。

ただ、もう半年も経っているし、内見者もいなくなってきているのでは、市場にも売り物件と認識されていないかも知れませんね。今の業者にはもう限界のような気がします。（値段を下げて、もう少し様子見ましょうなどと引き延ばされても、やめたほうがよいのでは？　私はそれで結構失敗してます。）

地域、規模、用途によって、業者選びも変わってくるのは当然です。＃４さんは専門家でいらっしゃるのでかなり参考になると思います。
いろいろな業者に当たってみて、頑張って下さい。

ただ、専任契約するなら、なるべく短いほうがよいと思います。

お礼

専任契約は短期間でですね。有り難うございました！

回答No.5

noname#16167

No.4です。
寝ぼけてNo.3さんの回答を読んでいませんでした。
失礼しました。
補足すると、想像するにNo.3さんのケースは
1.ご売却された不動産が希少性の高い物件であった
2.No.3さんがバイタリティーがあり相当な手間・暇を惜しまなかった
のいずれか、もしくは両方でしょう。
質問者さんの不動産は状況からして残念ながら1の可能性は低いと推定されますので、一般媒介はお勧めしません。
一般媒介では単独の広告チラシをやってくれる業者はまずないでしょう。
HPへの掲載・複数物件の合同チラシへの掲載程度です。
それよりも質問者さんのマンションは現空（居住中でない）なのですから、チラシ投函→オープンハウスの手法をとるべきでしょう。
現空は中古マンション（質問者さんのケースは新築未入居ですが）としては最高に売りやすい状況です。

お礼

追記、恐縮です。有り難うございます。売りやすい物件とのご指摘は、励みになります。マンションも標準仕様ではなく、当時はオプションでかなり手を加えました(全室エコカラット等，トイレもエコカラット！)ので、同じ中古でも付加価値は高いと思ってはおりましたが、ちょっとは自信を持っても良いのだろうと思えてきました。有り難うございました！

回答No.4

noname#16167

新築マンション販売（売主）の営業してます。
最近はネットの普及に伴い、中古物件の流通はかなりオープンになりましたが、それでも仲介会社及び担当営業マンの力量には明らかに差があります。
質問者さんのマンションがどのエリアにあるのかにもよりますが、都市部のマンションなら大手（財閥系・電鉄系等）郊外なら地元の有力会社というのが業者選定の基本的な方向性でしょう。
「買い」の顧客数が違うからです。
※ターミナル駅の物件等の場合、最近エンドユーザーよりファンドのほうが高く買ってくれるので、証券会社系も選択肢。
まず現在の業者と売れない理由がなんなのか話し合ってみましょう。
そこで不信感が払拭できなければ、業者（契約期間内は変えられませんが）もしくは担当者を変えるも選択肢です。
業者を変える場合、複数の業者に話しを聞くのはあり（手間を考えると数社で充分）ですが、最初は媒介の契約をとる為いい話しかしない不動産屋が多いのも実態です。あまりおいしい話（査定値が他社より異常に高い）はかえって要注意。
いずれにしても、複数の会社に売りにだす一般媒介はやめたほうがいいです。売りの力を全くいれてもらえません。
ちなみに賃貸にだした場合は、資金が必要になった場合当然しばらくは売れません（前述のとおり都心の高利回り物件は最近ファンドが買い漁っているので別）ので将来的な展望をよく検討すべきでしょう。

お礼

ご教示、有り難うございます！　ファンドですか。思いも付きませんでした。地元の新築マンション＆中古物件の両方を扱っている企業に現在お願いをしているのですが、先方の自社ブランド物件ではないため、優先順位が下がってるのかもしれません。元々の購入動機が、まだ独身時に『自分が永住する』，『将来は、結婚し、子供を含め家族数は３名か４名(４名の場合は自身の親と同居も)』，『長男だから仏壇を将来置く事になるだろう』，『将来できるであろう子供の世代には最小限の資産しか残さない＝家は自身の趣味性と消費財の意味』という考え，想いだけで考えて購入しましたので、全く売る事は考えていなかった次第です。色々な選択肢を検討してみます。有り難うございました！

回答No.3

UFO123

専門家の方の詳しいご回答は大変参考になりますが、数件売買した一経験者（ユーザー側）として感じたことを書かせてもらいます。
結論からいうと、「売りたい」、「貸したい」場合には、いくつかの業者に直接行って頼んだほうがいいですよ。このまま放っておけば、ただ日にちが経つだけです。
初めは一生懸命やっていた（？）業者も、２ヶ月ぐらいすると連絡もこなくなってしまいます。引き合いがあるのは、初めの1ヶ月ぐらいのような気がします。

4月からということは3ヶ月は過ぎていますから、専任媒介契約にしたとしても、当然期限は切れているはずです。（更新契約していなければ）
一般媒介にして、地元と、中小と大手という感じで数社頼みに行けば、売り物件を預かることで、喜んでやってくれます。
依頼者の顔を直接見ることで信頼も親しみもわき、手数料も入ることなので、大抵は一生懸命やってくれます。買い手の層も広くなります。

私も初めはよく分らなかったので、業者の言うなりに専任で任せて、売れない（貸せない）で、やきもきしていましたが、ネットで問い合わせたり、直接行ったりして自分で動いて初めて任せておいたのではだめだということがわかりました。　　数箇所頼むと、かなり早く決まります。

それから、少し値引きも大事だと思いますが・・・。

お礼

ご教示、有り難うございます。最近、富に先方の熱意（？）が冷めたのか、能力のなさ(？)かを体感しておりました次第です。色々な手法を考えてみようと思います。有り難うございました！

回答No.1

nachiguro

こんにちは　元管理会社の者です。

管理会社の立場から仲介業者の方に物件の価格はどの様に決まるのですか？と聞いたところ

本人の売却希望価格、沿線単価、間取りが基本指針ではありますが、その他に管理体制も大きな要素だと言っていました。
確かに不動産の売却方法に関しては参考ＵＲＬで方法論が良く書かれておりますので、参考になさってはいかがかと思いますが、管理面から見た場合売りとなる物件は

○管理組合の未収が少ない
○長期修繕計画（多分あると思いますが）にある資金計画で１０年目の外壁工事で「一時負担金や借入金が無く、現在の積立金からムリな改定倍率が無い事」

まあ、長計自体変更の可能性はありますが、ムリな改定倍率が無い事は非常に重要なファクターかとは思います。
また、資金計画の目安は概算で１０年目後に戸別で１００万円位貯まるのが良しとされています。まあ、６０万位のベースであれば今の内に売却が良いでしょうし、長計に無理が無いのなら資産性を加味して（後は建物自体の利便性なども考慮しての話ですが）賃貸付けでもいいかと思います。

最終的な判断は難しいですし、全く逆の方法の考え（資産性が高いなら固定資産税も高い。だから売却）と言う考えもありますので、そこはkurukumiさんの財布次第だとは思います。

参考URL：

http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1630834

お礼

早々のご返答ありがとうございます。
本当に・・・勉強不足だと思いました。

ご掲示くださった、管理組合の事など、全く考えていませんでした。相場は色々調べて検討して出しましたが・・・。

参考のＵＲＬ見せていただきました。情けない話しですがチンプンカンプンとはこのことです。
先ずはもっと計画性を持つことと、色々勉強する必要が先だと思いました。でも、平行して売ることや賃貸での事も検討したいと思っていますが、しばらく、寝かせた方がいいのでしょうか？
仲介業者と相談するべきだと思いますか？
任せきりではヤッパリダメなのでしょうか？

質問攻めにして、申し訳ございませんが、教えてもらえませんか？

ご返答お待ちしております。

最後になりましたが、的確なご返答ありがとうございました。