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住宅購入の手付金について
この度、マンションを購入することになりました。 そこで質問があります。 当然、キャッシュで買えるはずはないのでローンを組むのですがローン審査が通ったら手付金がすぐに必要といわれました。ちなみにローン審査が通ってから契約となります。 質問の一つ目は 手付金はそんなにすぐに用意する必要があるのでしょうか？ 二つ目は 手付金の金額は２０％ということなのですがどこもそんな感じなんでしょうか？ 大きな買い物でもあり、動くお金が大きいので不安は隠せません。 よろしくお願いします。
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質問者が選んだベストアンサー
最初に、手付金の意味ですが、不動産はおっしゃるように大きな金額の買い物ですので、ご質問者のような買い手の心配と同時に、売り手側にも心配があります。 契約をしたけれど、ちゃんと購入してくれるのか、資金は大丈夫なのか、もしキャンセルされたら、本来買ってくれていたはずの他の顧客を逃がしてしまったのではないか、等々・・・ そこで、売り手も買い手もお互いの心配を解消するために、「手付金」という保証を行うわけです。 売り手は、物件を他の人（例えば、途中でもっと高く買いたいという人が出てきたとか）に売ろうと考えた場合、手付金を返却した上に更に同額の金額を相手に支払わなくてはなりません。 買い手は、物件の購入を止める（他にもっといい物件が出てきたとか）場合には、手付金を放棄しなくてはなりません。 そして、契約を履行しようとする意思を変えない金額として、20％という率が定められているわけです。 以上から、 質問の一つ目の答え：手付金を支払うまでは、売主は契約を締結しないでしょうし、契約を締結しないうちは物件を押えることが出来ません。 他者には簡単には売れないであろうと考えていれば、急いで払わなくてもよいのですが、マンションであれば、そんなに「売れにくい」物件を購入はしませよね。 ですから、購入の意思が固まれば直ぐに契約＝手付金の支払いをすることが必要です。 質問の二つ目の答え：20％は、宅建業法上で定められた上限です。ただ、20％とするのは極めて一般的ですね。金額の交渉は可能ですが、最低10％は必要でしょうし、残りも中間時に支払うように求められるケースが多いでしょう。 最後に、＞動くお金が大きいので不安は隠せません ですが、不動産業者はいくつかある「保証協会」に加入しているのが普通で、業者に万一のことがあった場合には、その保証協会が手付金を保証します。 加入しているかの確認と、手付金支払い時に保証書を受け取ることに留意してください。（下記URL参照）
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一つ目については回答が出揃っているようなので、 二つ目について注意点を参考までに、 もし手付金に「贈与」が110万円以上含まれていれば別問題あり。 住宅取得資金の贈与の特例を受ける為には、取得した年の12月31日までに入居することが条件なので、 完成が翌年の物件であれば手付金を110万円＋手持ち資金迄にすることが必要です。
不動産取引では、金額が高額になるため、宅建業法などでいろいろ制限を設けています。 質問１（手付け金支払時期）について 宅建業者は不動産取引の専門家であるため、一般には専門家と一般人の取引となります。自分に有利に話を進めやすいので、宅建業者に対しては宅建業法でいろいろな制限を設けています（仲介する場合も同様です）。 不動産取引では、一般の取引と異なり手付けは契約時に支払うお金として定義されています。 契約前に支払うのは名称の如何にかかわらず、手付け金ではないというふうに解釈することになっています（一般には予約金とか申込拠金などという）。 また、売り主が宅建業者の場合、手付け金の後払いは、不当な契約に結びつけやすいので、宅建業法で禁止されています。 すなわち、法律上、手付け金は契約時に支払うことになっています。ローン審査が通ったら契約ということですので、「ローン審査が通ったら手付金がすぐに必要」というのは、若干不正確な表現ではありますが、正しいことをいっていると思います。 質問２（手付け金の額）について 手付けというと法律上いくつかの意味があるのですが、宅建業法で不動産取引の手付けは全て「解約手付け」とすることが決まっています。 解約手付けというのは、相手が履行の着手をする前なら、理由に関係なく手付け放棄（買い主）、手付け倍返し（売り主）により契約を解約できるものです。 この金額があまり低い学ですと、簡単に解約できることになります。これは買い主から見ると、選択の自由権が広がりますが、一方売り手側は契約した相手よりも良い条件で買ってくれる相手がいると、解約してそちらに売ることができるという買い手に不利な状況に至る危険性もあります。 そのため、安すぎず・高過ぎずの金額に設定するのが望ましいです。 ２０％というのは、売り主が業者で、買い主が業者でない（一般人）の場合、宅建業法で定められた上限です。 質問文からは判断できないのですが、おそらく購入するマンションは新築だと思います。この場合、売り主はまず宅建業者ですし、質問者は一般人のようですから、この上限の金額を示してきたものだと思います。一般的にも上限を設定する業者が多いようですし。 売り主が宅建業者の場合、手付け金は完了物件なら１０％を超える額、未完成物件なら５％を超える額に設定することをお勧めします。 というのはこの金額を超える場合、業者は法律で定めた方法で、預かった金額の保全措置をとることが義務つけられているからです。 万が一売り主が物件引き渡し前に倒産しても、保全措置がとられている場合は、その金額が返金されることが保証されるからです。
ケースバイケースなので一概には言えませんが、だいたい次のような段取りになると思います。 ローン事前審査通過 ↓ 重要事項説明 ↓ 本契約（手付金支払い） ↓ ローン申し込み ↓ 手付け放棄期限、ローン解約条項期限 ↓ （融資許可）銀行と金消契約 ↓ 融資実行、所有権移転、抵当権設定、物件引渡し 手付け放棄期限というのは、その日までならば手付け放棄することで解約ができるということです。 それを過ぎると、さらに違約金が発生することもあります。 この期限などは本契約の時に契約書に書かれているので、きちんと確認し、納得してから押印しましょう。 手付金の額は確かに高いのですが、これには理由があります。 買主が手付け放棄により、契約を解除した場合、手付金が売主に渡ります。ここで、仲介業者によっては「金銭の授受を持って仲介手数料が発生する」とする場合があります。 これは契約の時にきちんと確かめてください。 つまりこの場合、買主から売主へ手付金が移動すると、仲介手数料3％＋6万円も双方、支払わなければならないということです。 そうなると、売主にしてみれば、買主の都合で解約になったのに手数料を払わなければならなくなり、さらに時間をロスしたことで大きな損害になります。 そのために、手付金を高く設定するのです。 10％にしておけば、仲介手数料を支払って時間をロスした分を差し引いても、まあお釣りがくるかなという感じです。 逆に売主の方から解約する場合、手付金の倍返しが普通です。 これは同じ理由です。 買主側も仲介手数料を払っているので、手付金をそのまま返してもらったのでは割に合わないからです。 つまり質問者さまのケースでは20％というのは、よほど解約してもらっては困るということでしょう。 手付金の額は買主も希望を言うことはできますが、売主が承知すればの話です。 上に書きましたことは、すべてのケースに当てはまるわけではありませんから、契約はあくまでも書面での約定がすべてです。 上記のことに注意しながら、期限や違約金の取り決めについて、よく確認してから契約してくださいね。
■手付金はまさしく本契約前の「手付」ですので、他人に買われてしまわないように渡しておくものです。 ■手付金を払っておけば、他人が横取りすることはできませんが、手付金なしのまま契約をせずにいる場合、他の人がさっさと契約してしまっても基本的には文句が言えません。簡単に言うとそういうことです。 ■手付金額は物件や業者でいろいろなので、高いとか安いとかは一概に言えません。業者側のリスク回避のためには多めとなります。 ■本契約前までのキャンセルにおける手付金の取り扱いについてはよく確認してください。
