教えてください！繰上げ返済・・・（長文デス）

質問

お世話になります!
今住宅購入を考えています。夫（３６歳）と私(２８歳：専業主婦）は今月９万の賃貸で２人暮らしです。以下のような返済計画をたてているのですが、考えすぎてわからなくなってきました（＞＜;）
物件：4120万　頭金：650万　借入：3470万
別途(1)諸費用：150万(2)新車購入費用：250万（車検が先日終わったので２年後？）(3)新居の家財・カーテン等：150万(4)残す貯蓄：800万
として夫は今現在の貯蓄からこのように考えています。
返済は公庫（りそな）のフラット35【2.56%】でボーナスなしで月々125,000円位になりました。でも夫は年齢のこともあるので25年返済として仮定し、毎月その差額(約３万)を繰り上げ返済の為に別途貯金していこうと言っています。将来の子供の事等を考えて手元に残すお金を多めにとっています。私自身も夫の考えはよくわかるのですが、私的にはあと少し頭金を先に入れておいたら・・・と思うのです。ここで、みなさんに質問なのですが、
(1)将来の為の貯蓄を多めに残しておいて少しずつ貯蓄して繰上げ返済すべきか、先に頭金をもう少しいれて少しでも月々の返済を少なくし早めに繰上げ返済していくべきかどちらが賢いやり方でしょうか？
(2)また35年ローンを25年ローンに近づける為にはどれぐらいのペースでいくらためていったらいいのでしょうか？1年で100万かえすのと２年貯めてから200万返すのではどちらが得なのでしょうか？イマイチ計算方法がわからなくて困っています。。。
知識が乏しくて本当に恥ずかしいのですが、実際に繰上げ返済をされている方、ＦＰの方がいらっしゃったら何かアドバイスください！よろしくお願いします！！m(\_\;;)m

回答No.4

hoken24 · ベストアンサー

ＦＰを呼ばれたようなので出てきました。

年収等がわからないので一般論で頭金の目安は物件の１／３。返済は年収の１／５から１／４。
住宅ローンは新生銀行でこういうものもあります。９月中。
http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/cam0411.html

＞別途(1)諸費用：150万(2)新車購入費用：250万（車検が先日終わったので２年後？）(3)新居の家財・カーテン等：150万(4)残す貯蓄：800万

車はもう２年延長など考えてはどうでしょうか？
車をローンで購入した場合の利息と住宅ローンの利息も比較してみると良いでしょう。
カーテン費用は工事費の中にはいりませんか？住宅メーカーにもよりますが？某社は予備を多めにとって後からあまったの費用を戻してくれました。
予備費３００万円なら
借入は２４２０万円だけという計算で良いですか？

＞不測の事態ですかぁ。ダンナが結構その点を気にするの＞でなかなか話が進みませんでした。

返済中は所得補償とがん保障は付けて下さい。
３６５日とか７３０日補償されます。かなり安い場合が多いです。
緊急予備費として１００万円以上確保すれば良いと思います。（所得補償がある前提です）。緊急用の貯蓄も減らせます。例えば、１００万円か２００万円を必ず残し、１００万円ごとに繰り上げ返済するなど。
なお、会社員なら傷病手当金で給与の６割は保障されます。

実際のキャッシュフロー表と金利、利息の計算をするとご夫婦で納得できると思います。

不安でしたら数千円でＦＰに相談キャッシュフロー表を作ってもらうことをおすすめします。お互い具体的なものが見えないのに時間をかけたり悩むのは無駄ですし、利息だけでもかなりの効果がでるはずです。

なお、高年齢者雇用安定法の改正がありますので、ご主人は会社員なら６５歳まで働けます。
実際は６０歳定年、再雇用で年収は下がると思いますが０円よりはだいぶん楽なはずです。

参考URL：

http://www.mhlw.go.jp/general/seido/anteikyoku/kourei2/

お礼

アドバイスありがとうございます。本当にFPの方が出てきていただけるとは・・・＾０＾　カーテン費用等は工事費には入らないんです。デザイナーズ住宅の売り建てなので。。。それにしても頭金は物件価格の１/3とは。。。ちょとキツイですね。所得保障っていうのは保険ですか？ちょっと調べてみます。高齢者雇用安定法っていうのも全くしりませんでした。また二人でもっともっと調べて勉強します！ありがとうございました！

回答No.7

nozomi20041114

4120万の金額に対して頭金が少なすぎ。
月12万も返せるの？

回答No.6

ooyakedo2005

ＦＰ資格取得者兼住宅購入経験者（３年前）です。
（１）について
結論的に後者です。その方が将来のキャッシュが確実に残りますよ。私もローンを借りる際、エクセルで相当シュミレーションして見ました。頭金を７００万円～１２００万円まで１００万円きざみとし、その場合の毎月返済額はどうなるか？いつごろいくら貯まって繰上げ返済できるのか？？その効果は？？等々。具体的に当方の場合、諸経費込みで３０００万円だったのですが（平成１４年３月竣工）、頭金１２００万円で残額３５年ローンと致しました。（公庫１２００万円・２．６％、財形５００万円・固定５年１．４４％、職場から１００万円・１．１％）貯蓄残額は１５０万円としました。因みに購入当初の家族状況、夫婦+平成１４年４月生まれ長男でした。
（２）について
これは（１）の結果を踏まえ、エクセルで綿密なシュミレーションを致しました。当方の場合平成１５年１月、平成１６年１月、平成１６年１２月に繰上げ返済し、ローンは全て完済しております。また、繰上げ月が１月なのは１２月末のローン残高に応じて所得税の住宅ローン控除があるからです。
以上のように相当無理をして繰上げ返済致しましたが貯蓄残額は１００万円を切らないようにだけ注意しました。当方は夫婦共働きで、健康でしたし、生まれてきた子供もアレルギー等なく健康でした。不測の事態がなかったので何とか乗り切りましたが貯蓄残額は慎重にお決めになってください。
あと、エクセルはフリーソフトなどではなく自分でシュミレーション致しました。その方が勉強にもなりますよ。

お礼

丁寧な回答ありがとうございます！とっても勉強になりました。ローンは分割していろんなところを組み合わせて借りられたのですね。そういう方法もあるんですよねぇ。。。一本でかりることしか考えてなかったです^0^;;それにしてももう完済ですか～っ？？うらやましいです。不測の事態も起こらなかったとのことでそれもすばらしいですね！！23日に購入か否かの返事をだすのでそれまでよーくいろんなシュミレーションをしてみます。ありがとうございました。

回答No.5

kirara3970

私もＦＰの資格持っていますので、ちょっとだけ補足します。
＞頭金は物件価格の１/3とは
年収が多ければ（返済にゆとりがあれば）必ず１／３必用でもありません。
多い方が楽なのは言うまでもありません。
それでも１０００万円は頭金としてできそうな気がしますが、
具体的に計算しないとなんともいえません。
フラット３５の3,290万円以内にもおさまりそうですね。

所得保障は損害保険ですが、団体扱いなどで自動継続できるものが良いでしょう。

＞ケンカばかりでした
ケンカするならどこかに相談した方が良いと思います。
住宅ローンだけなら金融機関でも相談にのると思います、

お礼

お返事遅くなって申し訳ありません。Kirara3970さんもFP持ってるんですねぇ。すごーい！アドバイスありがとうございます。そうですね、頭金はもう少し入れてもいいと思います。所得保障の件は調べてみました。住宅購入の際には必ず入りたいと思います。とっても勉強になりました＾０＾；；

回答No.3

gamigami

売り手の人間ですｗ。
手持金が多いので正直複雑にお考えのようですね。
ではもっと複雑に。（うそうそ！）

フラット３５での融資限度額は売買価格の８０％まで、つまり3,290万円までです。

頭金は830万円以上であれば、フラット35のみでＯＫです。
足りなければ、併用で住宅ローンを借りることになります。

次に、申込人の年収条件があり、
35年返済　元利均等で　年収570万円以上(申込人＋合算者ありで可)
25年返済　元利均等で　年収715万円以上(同)
となります。
多分２馬力なのでこれはクリアされているかと思いますが、資金計画が間違ってるので、そこから見直してください。

お礼

早速お返事ありがとうございます。gamigamiさんは住宅販売の営業さんですか？やっぱり複雑に考えすぎですよねぇ？私は結構楽観的なんですが、ダンナは先の先を読むタイプでなかなか意見が合わずケンカばかりでした。でも買うのは彼だし、、、私も色々考えたんですが。で、限度額の事すっかり忘れてました（汗）年収条件は今のところなんとかクリアしてると思います。でも資金計画が間違っているとのご指摘・・・やっぱり頭金に入れるお金が少ないって事ですかねぇ？トホホ・・・

回答No.2

RYO-03

うちも借入後、繰上返済を順次していく予定で計算しました。（2年間の繰上返済）
100万×2回若しくは200×1回

上記の場合だと、手数料が2回かかることを加味しても
100万×2回の方が総支払額が少なくなりそうです。

お礼

早速お返事ありがとうございます。RYO-03さんも今返済中でがんばってるんですね！我が家も順調に繰上げが進めばいいですが、、、購入決定したらがんばります！

補足

公庫の場合は繰上げ返済の手数料がかからないと聞いたんですが。。。RYO-０３さんは銀行の方で借りられたんでしょうか？

回答No.1

9ma

多めに借りて、貯蓄を増やして、早期弁済するのと、最初から少なめに借りるのとどちらがよいかということですね。

その２つを、単純に比較すると、後者、少なめに借りる方が、金融的には当然有利ですね。

前者、多めに借りて貯金の方は、金融的には少し損ですが、何か不測の事態が起った場合には、貯蓄を崩して対処するという自由度を得ますね。

したがって、その間に不測の事態が起るかどうかが、２者選択の鍵になります。また、不測の事態が起ったときに、親戚から借りるとか、自己解決以外の方法があれば、また、答えは変わります。

直感的には、借入額が非常に大きいですから、これを小さくすることのメリットは大きいのではないかと思います。

お礼

早速のお返事ありがとうございます。やっぱり借入れが少ない方が有利なんですねぇ。。。不測の事態ですかぁ。ダンナが結構その点を気にするのでなかなか話が進みませんでした。少しずつ解決していきたいと思います！