曖昧な管理会社

質問

6月に、生まれて初めてマンションに住み始めました。

入居前4月頃、バイク置き場が無かったので、売り主に掛け合い
5月の住民総会でバイク置き場を設置するよう提案をし、
その内容は売り主子会社の管理会社が決め、「駐車台数は2台、希望者が多数の場合、私も含め抽選とする」という事で可決しました。

このマンションは、管理業務を管理組合が管理会社に
委託するという事が初めから決まっており、議案は8月の末に、組合の理事と管理会社が理事会を開き住民にアンケートをとりました。

しかし、その際、後から同じように止めたいという住民が出てきたという事で、2台から5台へ増設する予定
に、その為には予定地である平置きのゲスト駐車場を立体駐車場に移行させるという内容に変わっていました。

結局、アンケートは、バイク駐輪場に賛成か反対か
平置き駐輪場の移動に賛成か反対か、区画を希望するかという内容になっていました。

そして現在9月、引っ越してから3ヶ月になりますが
平置きの件が反対多数という事で、9月末に再度、
理事会を開くまで保留になるようです。

私は、前住所にバイクを置いたままで引越し、そのような為、この議案は早急に決議して欲しいとお願いし
アンケートにも、12月予定の次期総会より先行して
決議する旨が書いてありました。

何よりこちらから問い合わせないと詳細を教えてくれない、返答がはっきりしません。
ダメならダメではっきりすれば、こちらもバイクの
売却や近所での駐輪場探しも出来ますが、この様な
宙に浮いた状態では、何も動く事が出来ず、困って
います。

管理会社とはこんな物なのでしょうか。
ダメなものはダメであきらめるのが、マンションって
ものなんでしょうか。
よろしければご回答頂ければ幸いです。

回答No.7

nachiguro · ベストアンサー

こんばんは　５です。外出先でなおかつ問題のあるＰＣだったものですいません（＾＾；ゞ

さて、問題点を馬鹿馬鹿しいとは思いますが、基礎の部分から考証致しましょう。

まず、分譲マンションですよね？
分譲マンションであれば、当然管理組合（以下組合と略）というものが存在し、管理組合員はマンションという建物を専有部分の比率によって所有権（区分所有権）持って、コミュニティを形成するものです。
そして、決まり事の最高決議機関は組合総会であり、理事会はその総会への議案の素案を作成する機関なのです。

簡単にいえば、組合という船の舵取り役と言っても良いでしょう。
しかし、マンションに住まれる方は皆さん勤めに出られたり、建築物の知識・設備知識をはじめ、会計知識など煩雑な業務が多いことから、その業務代行を行うべく存在しているのが管理会社であり、管理会社の存在意義は「組合の代行業務」主業務であります。
また、管理会社のフロントマン（物件担当）は組合と良好な関係を保つべく、基本フォーム（管理会社作製の管理規約（標準管理規約がベースですが）、長期修繕計画、諸設備の保守）にマンション居住者の声を中心に、フロントが提案をしつつ、そのマンション独自のカラーを染めていくのも、フロント業務の醍醐味と言えるでしょう。

今回、tamaiceさんのバイク問題はそんな居住者の声を反映させての問題だと考えます。

さて、文章を熟読させていただきましたが、まず判断できるのは既に組合の設立総会は終了しており、方法はどうであれ、互選により役員の選任は終了していますね。
そうであれば、規約原本の問題もあり設立総会の議事録は確実にある筈ですし、無ければおかしい筈です。
無ければ管理組合の預金通帳も作れません。（管理者の証明が出来ませんから）

これからは標準管理規約（下記ＵＲＬ参照）を前提にお話いたします。チョッと古いですがｗｗｗ

その事から考えれば、５月の住民総会は恐らく設立総会のことと判断致します。（入居前と判断して）
ならば、総会開催の２週間前までに総会召集通知がtamaiceさんの元に届けられている筈ですし（４０条及び４２条）今回の議案であれば、原動機自転車場増設と書かれていますが、正確にいえば

共用部分の用途変更「元来無い場所からの増設」（微妙ですが４５条３の二の特別決議に抵触）
「バイク置場の使用細則の制定」（４６条四）
「管理費等の増収並びに賦課徴収方法の変更＝管理費等の予算案変更＝設立総会時に第１期の予算案を変更か？」（４６条三及び５５条２）

ですので、このことを鑑みれば住民総会は恐らく管理会社の人が総会議長をやったのではないのでしょうか？
だとすれば、特別決議４５条３項“組合員総数の４分の３以上及び議決権総数の４分の３以上で決する”にて採択する内容だって知っている筈ですしその内容を知らずに総会開催する事自体、非常に問題あると思います。

また、総会の内容については議事録の記載義務があり、その点については４８条に書かれており、通常総会終了後管理会社が素案作製し、議長と議事録署名人が内容を確認の後署名・押印した後、組合員全員にコピーを配布するのがノーマルなやり方です。（原本は紛失の恐れがあるため管理会社で正式に保管してありますのでご心配なく）

以上が基礎的な事ですが、今回の場合を考証しますと他の方の管理組合の主体性に疑問という意見について半分賛成出来、半分は管理会社の怠慢も言えるでしょうね。
但し、この様な材料が出ていない時点での回答ですから仕方ないといえば仕方ないのですが…

今回の件で問題点は

(1)５月の総会で「実質」管理会社作製の議案書がしょぼ過ぎる。
→総会には全員出席というわけではないのですから、tamaiceさんの内容の議案書ではあまりにも不十分すぎます。
私も経験あるのですが、議案書を沢山書けというのではないのですが、今回は先述の問題があるため使用細則案も議案書に載せるべきでしょう。それを考えれば、最低でも使用細則案１枚、地図１枚、修正予算案１枚、議案書概要１枚は必要でしょう。

(2)管理会社が非常に甘すぎ
→何処だか判りませんが、設立総会にしては何もなされていませんし、臨時総会にしても問題の解決にはなっていないし会社自体に問題がありそう。一概に理事を責めるのはどうかと思う。
恐らく一次所得者中心のファミリーマンションではないのでしょうか？

(3)改正された細則の紙はもらっていません。
これと“議事録は管理人に要求すれば見られるのでしょうか？”こそ「？」です。
組合員＝区分所有者は議事録を所有する権利＆保管義務があります感心があるならそれは持っていなければ、なりませんよ。ひょっとして配布されていないのかな？

このことから組合側が言葉は悪いですが「分からないから何でもあり」という方向になってしまったのではないのでしょうか？
これは他の皆様が言っている「組合主体だから理事がしっかりせい！」というのに異議を唱え、管理会社が組合を育ててない（管理会社の知識不足）を唱えたいですね。

ただ、解決の方策としては９末の理事会で理事が方向を定め１２月まで待つか、火種覚悟で周りの組合員を同志にして４２条を適用し理事長に総会開催の請求を突きつける方法もありますね。
あまり勧めませんが…

あとゴメンなさい。
５さんの駐車場を駐車場ですけど、規約及び細則に来客用駐車場の規定があれば、例え別表内であってもいずれかの改訂が必要になりますので、管理会社の立場としては総会開催が必要ですと言わなければ、管理会社失格ですね。即替えるべきでしょう。コンサルタント失格です。

私もこの道で１０年近くやってきましたが、一度も組合から解任された事はありませんでした。それだけは私の勲章と言えます。

あと、差し出がましいかも知れませんが、規約は熟読してください。解釈が分からなければ、いつでも規約絡みで質問いただければ、分かる範囲でお伝えいたします。

参考URL：

http://www2m.biglobe.ne.jp/~yokohama/yokohama/kktan.html

お礼

わざわざ、場所移動してまでご回答頂いて大変感謝しています。

仰っている事ドンピシャでびっくりです。
確かに、分譲マンションで、設立総会であり、管理会社の人が総会議長をやっていました。

問題点の感想ですが、（1）あー、そうなんだ・・・と（2）まさにその通りです、理事さんは責めていませんよ（3）配布されていないです・・・

結論としては、１２月まで待ちます。

規約を読みましたが、来客用駐車場の規定はありませんでした。

この管理会社は、売り主の子会社で、親子会社とも
いわゆる一族企業です。そういう点でルーズな所が多いのは間違い無いと思います。

今回は無知だった自分にも悔しくなります。
仰る通り、しっかり規約にも目を通し、区分所有法も
勉強してみたいと思います。

図々しいですが、また、分からない事があったら質問するかもしれませんが、宜しければつきあってやって
下さい。

回答No.6

nachiguro

こんばんは　元管理会社の者です。

正確にお応えいたしたく存じますので、５月の住民総会の決議事項の要点（議事録記載事項）をお教え頂けませんか？

問題点を確実に検証いたします。ｍ(_　_)ｍ

お礼

わざわざ専門家の方までお答え頂き恐縮です。

議事録記載事項との事なのですが、第一回目の
住民総会では、元々バイクに関する条項が無かった
ので、新たな項目として作った筈です。

私たち住人に渡されたのは、「原動機自転車場増設について」の提案者の名前、駐車区画は2台との文言、駐車場所を示したマンション内の地図という簡単な説明文2枚でした。

それ以外は、他の方が質疑応答で「希望者多数になった場合はどうするのか」という質問に管理会社側が「抽選を行います、提案者でも抽選から漏れる事もあります」という口答での説明、拍手によって可決という物でした。

改正された細則の紙はもらっていません。

恐らく、議事録は管理人に要求すれば見られるのでしょうか？

せっかく、検証して頂けるとの事なのに、己の詰め
が甘く配布物を探しても、理事の方の名前さえ見つけ
られない状態でお恥ずかしいです。

こんな内容で宜しければ、ご回答下さいませ。

回答No.5

spock4

＃３です。質問を読み間違えていたようです。すでに２台のバイクを置くことは決まっているのですね。そして、平置き駐車場と立体駐車場ががあり、平置きをつぶしてバイク置き場にするということなのですね。
それですと、管理組合がすべきことは、速やかに２台分の抽選を行うこと。そして、バイク置き場の増設についての賛否の結論をだすことですね。
増設について賛成が多数であれば、極論で言えば、駐車場を駐車場として使用するのですから、総会は関係ないような気がするのですが、使用区画の変更だけですので。
管理規約の内容がわからないのでこれ以上はコメントできませんが。

お礼

お礼遅くなって恐縮です。

まさにその通りだと実感します。
当たっても、はずれても、少なくとも気持ちはすっきりすると思います。

しかし、7人もいるなら近所に一括でバイク置き場を
借りられれば全員が止められる気もしてきますが、よけいなお世話なのかもしれません。

回答No.4

mio_design

貴方が理事に立候補して、大鉈を振るうって方法もありますよ。新築マンションであれば、だれかが最初に理事はやらなければならないのです。理事は押し付けられ不憫だからと理事ではなく管理会社の対応を恨むのは、ちょっと筋が違う気がします。理事になれば、対応の悪い管理会社に対して、より強い立場で改善を要求する事だって出来ます。
私は昨年理事長を経験しましたが、いくつか自分が困っていた事を議題として総会にかけて通しましたよ

私なら、「バイクの駐輪場を増設する事で理事会の収入が増え、将来の大規模修繕の費用にあてれば各世帯の費用負担が減りますよ」とか「放置すれば、違法駐輪が増え、美観を損ねれば、結果としてマンションの資産価値が下がります」とか理由説明を行った上でアンケートやりますね。反対する人は、基本的に自分と関係のない議題にはＮＯと言う傾向が有ります。反対出来ない理由（資産価値が下がるとか）やお得な理由（理事会の収入が増える）等を説明すれば、案外納得してもらえますよ。

補足

再度のご回答お手数をおかけします。

理事の件ですが、この部屋は私の名義ではなく、母と妹の共同名義になっています、私は同居人という事に
なる部分で立候補の資格があるのか、また、理事が選出された後でも出来るんでしょうか？

mioさんが書かれた文言はすでにアンケートにのっており「敷地内にバイク置き場を増設する事により盗難防止に繋がり、年間30,000円の収入財源が確保できる事から、ゲスト用駐車場を平置きスペースから立体駐車場に移動し、現在のゲスト用駐車場をバイク置き場として利用する方法で協議検討しています」とあります。

それにしても、ゲスト駐車場移動については半数が反対、区画も5台に対し7台の希望者と厳しい状態です。

回答No.3

spock4

＃１の方がおっしゃるとおり管理組合の問題です。そもそも質問者様のマンションの規約では、バイクの扱いはどうなっているのでしょうか？
止めることについて禁止規定がないのであれば、置き場所の有無にかかわらず止めることは可能です。（うちのマンションがそうでした。止める場所が決まっていなくて危険なので、置き場所を作って、使用料を徴収することにしました。）置く場所を指定するだけでしたら理事会で可能ですが、うちのマンションのように区画線を引いて使用料を徴収するのでしたら、総会決議が必要です。さらに質問者様のところのように工事を伴う場合には、共用設備の変更と言うことで、特別決議となり居住者の（総会出席者ではなく）２／３の賛成が必要となります。
なので速やかな決着を目指すのであれば、
１，置くことが禁止でないならば、暫定的に置き場所を指定してもらう。（規約改正までの）
２，恒久的に置くために、バイク駐車スペースの確保と使用料を検討してもらい、規約の改正として総会で決議してもらう。
３，そのために他のスペースを改造等しなければならないのであれば、総会では工事は工事として切り離した議案にしてもらう（できれば違う理由付けで。例えば駐車場の拡張が必要とか）。
といった感じでしょうか。

補足

ご回答ありがとうございます。

バイクを止める事についての禁止条項はわからないのですが、アンケートを引用すると「・・ゲスト用駐車場脇に2台設置(月額500円：利用期間は1年間)する事を賛成多数により承認しました。」とあります。

また、ゲスト駐車場は、住民の方の知り合い等が一時的に止める為の場所であり、それをすでにある立体駐車場に移動するだけなので工事は必要ありません。

アンケートについてはこの様な文言も「過半数の賛成を得られれば、個々の経済的理由から先行的に上記案
を採用します、正式な承認については年内開催の臨時総会に上程致します。」

ただし、上記とはゲスト駐車場の移動、2台から5台への増設です。

本来、これが暫定的措置になる筈なのでしょうが、その暫定的措置を、後1ヶ月先延ばしにするというのですから理解が出来ません。

回答No.2

zeizei2000

平置きのゲスト駐車場を利用又は利用するかもと思う人の数が、バイク利用者の数より多いでしょうから、多数決で決めようとすると実現は困難でしょうね。

そのあたりで理事の方も板ばさみになって結論がだせないのではないでしょうか。

マンション管理の主役は管理組合ですので管理会社には決められないことです。理事の方々はあなたを含めた組合員の代表として、なんとか組合員の総意を反映した形にしようと、難しい対応に苦慮されていることが想像されます。

あなたも、当然ながら組合員の一員ですので、批判する方向ではなく、なにかアイデアを出されるとか、理事の方々に協力して手助けになるよう、動かれたらどうでしょうか。

お礼

ご回答ありがとうございます。
下の方の回答に書いたのですが、理事の方も管理会社に指名され強制的に理事にさせられているので、非常にご苦労だと恐縮していますし、批判するつもりはありません。あくまで批判は、非協力的な管理会社に対してです。わたしも良いアイディアがあればいくらでも協力したいのですが、今の所、お手上げ状態なのと
元々無理にやらされている、理事の方のお宅に押しかけるのも迷惑がかかるのではないかと思い、どうしようか悩んでいる次第です。

回答No.1

mio_design

管理会社は、あくまで規約に基づいた管理業務を行うだけです、共用設備の変更など規約の変更を伴う場合は、総会を開いて管理組合が居住者の総意基づいて決定します。なので、結論は管理組合が出す事項なので、それがはっきりしないうちは管理会社も回答しようがないのでは無いでしょうか？
なので結論を急がせるのであれば、これは管理会社ではなく管理組合の理事たちに掛け合うしか無いと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
管理組合の理事の方は、管理会社が総会で強制的に
決めてならされた状態で、管理会社も面倒な事を引き受け、理事の方々には最小限の手間しかかけないというふれこみだったので、直接お宅に行くのは気が引けています。