- ベストアンサー
不動産に詳しい方教えて下さい。
(1)6年前程に1件屋を購入。（私22歳、夫24歳） ゆくゆくは専業主婦になると思い、贈与税の事も考慮し自宅は主人名義にした。 頭金何百万かは私が出した。 ボーナス払いなし、支払いは月9万弱の35年払い。 (2)2年半前に離婚した。 案１ その際に、私への名義変更を考えた ⇒100万程名義変更ににお金がかかると銀行の方に言わ れる。 ⇒名義変更すれば、その時点で減税が受けられなく なる。（固定資産税だけ払う形になり経済的に辛い） ⇒名義変更しても私の収入でが残りの支払いのローン が組めるか微妙。 案2 家を売却し残ったローンを二人で折半し借金を抱 える ⇒子供も引き取ったし、貯金も少なかった。 案3 今はこのままにし、私に再婚相手が出来た地点で、 私かその再婚相手へ名義変更する。 (3)結局、案１、２はお金がかかるので断念し、案3の状態で離婚しました。 (4)今お付き合いし再婚を考えている人がおり、家の事を真剣に考えなければならなくなっています。 質問(1)名義変更は私にすると本当に100万程かかるのでしょうか？もし再婚相手に名義変更するともっとかかるのでしょうか？ 質問(2)先夫から自宅を購入する（残りのローン金額で）という形は出来るのでしょうか？ その場合は不動産屋を介さないで出来るのでしょう か？（売買が決まっていて不動産屋さんに頼んで仲介料だなんて馬鹿みたいですし・・・・）どういった手続きで、どれ程お金がかかるのでしょうか？ 質問(3)売買した場合、先夫も何か出費的な物はあるのでしょうか？どれくらいのものでしょうか？ 質問(4)売買した場合は、減税対象になるのでしょうか？ せっかく頭金も支払ったし、先夫はどうしようが自分の出費さえなければいいみたいです。 お知恵をお貸しください。 こういった相談はどこへ行けばいいでしょうか？
- みんなの回答 （5）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
その他の回答 (4)
横レスですが ⇒贈与とは名義変更の事でしょうか？ 土地・建物の所有権の移転（名義の変更とあなたがおっしゃること）には ３種類の原因によるものです (1)売買 (2)相続 (3)贈与 (4)離婚に伴う財産分与 相続も、贈与も税金の対象となります。 つまりもらった人はタダで得してますから、税金とられちゃうわけです。相続のほうが 基礎控除が大きいですけどね。 ＞売買になると、今まで先夫が支払っていた固定資産税を支払うんですよね？ 売買にかぎらず、所有権を取得したものが固定資産税を払います。 ＞売買した場合は、私達に減税は適用になるのでしょうか？ 先夫さんから、再婚相手さんが購入したばあいのみ、ローン減税は適用です。 ＞⇒多分ローン残高3千万弱です。 金利固定ですか？変動２．３％で計算しても残債は２３００万円くらいになりますが・・・ ＞⇒私達が銀行へローンを組み3千万を住宅ローンでなくでしょうか？ ＞⇒先夫に私ローン終了させる⇒売買を行う⇒名義変更し、 ＞ローンを住宅ローンとして組むでしょうか？ 違います。売買を行うには、残債を返済しなくてはいけません。 売却価格が残債以上であれば、それでもって、抵当権を抹消できますが 不足するなら、先夫さんが自腹をきらないと売れません。 順序は (1)売却代価を手にいれる (2)それで抵当権抹消 (3)所有権移転登記 (4)新たなローンの抵当権設定 それと、今の住宅ローンをあなたが引き継ぐ話はまったく別のことです ＞土地と建物の謄本は管轄登記所でだれでもとれます。 ⇒どこで取れるのでしょうか？ 法務局です。でも権利証はあなたのところにありませんか？
補足
回答ありがとうございます。 私と先夫との間では、離婚当初に、再婚が決まった時点で、自宅の処理を行うという事にしています。 なので・・・贈与税とかの関係もありますので(1)売買 か(4)離婚に伴う財産分与で自宅の処理をその時点で行いたいと思っています。 多分1年くらいの間には入籍する予定でいます。 Ｑ１ちなみに離婚から時が経過していますが、再婚時に（４）財産分与という形で私名義に自宅をしてもらう事には問題はないでしょうか？ Ｑ２その場合は単純に名義変更にかかるお金100万、減税は受けれないという事になるのでしょうか？ 名義変更したら、ローン残高の支払いや固定資産税の支払いも自動的に私になるのでしょうか？（別途手続きが必要なのでしょうか？別途費用がかかるのでしょうか？） レスありがとうございます。 すみません。漠然としていて、何をすればいいのかが解らないので、もう少し質問していいでしょうか？ >違います。売買を行うには、残債を返済しなくてはいけません。 解りました。今先夫が銀行から借りているお金2300万円程を全額返済しないといけないんですよね？ でも、そんな大きなお金はないし、銀行に住宅ローンを組んでいるから２重には借りれないです・・・ >売却価格が残債以上であれば、それでもって、抵当権を抹消できますが 売却価格とは私達に先夫が売る金額でしょうか？ 私も先夫も売却時点でのローン残高で売買と考えていたのですが・・・ 残債以上とはローン残高の事ですよね？ >不足するなら、先夫さんが自腹をきらないと売れません。 先夫は貯金もほとんどないし、お金はは住宅ローンを組んでいるので借りれません。 下記の様な方法で大丈夫なのでしょうか？ 順序は (1)売却代価を手にいれる 先夫の貯金（あっても数百万）＋ 私が銀行からお金を借りて先夫に貸す。 この時点で２千万も銀行から借りれるのでしょうか？ この流れで、結果的には住宅ローンを組むという事で銀行は貸してくれますか？ (2)それで抵当権抹消 そのお金で住宅のローンを返済してもらい抵当権抹消 (3)所有権移転登記 自宅を先夫へ所有権移転登記する (4)新たなローンの抵当権設定 先夫から私（再婚者）へ「返済した住宅ローンから私が貸したお金をひいた額で」家を売ってもらう。 それと、今の住宅ローンをあなたが引き継ぐ話はまったく別のことです
(1)6年前程に1件屋を購入。（私22歳、夫24歳） 2000年ですね。土地付き一戸建て、中古での購入という解釈で よろしいですか。 ＞ゆくゆくは専業主婦になると思い、贈与税の事も考慮し自宅は主人名義にした。 ローンの名義人もご主人ですよね。 ＞頭金何百万かは私が出した。 ＞ボーナス払いなし、支払いは月9万弱の35年払い。 ローン総額は２６００万円 残債は２２９０万円くらいですね ＞(2)2年半前に離婚した。 財産分与はどうなさいました。 ＞案１ その際に、私への名義変更を考えた ＞⇒100万程名義変更ににお金がかかると銀行の方に言わ れる。 この費用の内訳は (1)ローンの組み換え費用 つまりこれまでのローンは抵当権設定者＝債務者（ローンを 借りた人）と物件所有権者が異なるので、金銭消費貸借契約は 解消つまり残債２２９０万円を一括弁済する必要が生じます もちろんそんな金はないから、質問者さまが、新たに２２９０万円の ローンを起こすことになりますが その際に保証協会に払う保証料が発生します。 これは、ローンに含めて増額して借りることもできます。 ただし、物件の担保価値がギリギリだと外枠で保証料を払えといわれます これが６０～７０万くらいですかね (2)抵当権抹消抵当権登記、所有権移転の費用と取得税 これらが３０万 ＞⇒名義変更すれば、その時点で減税が受けられなく ＞なる。（固定資産税だけ払う形になり経済的に辛い） ローン減税のお話ですね。 確かに、財産分割では購入にならないからローン減税は適用にならない ＞⇒名義変更しても私の収入でが残りの支払いのローン ＞が組めるか微妙。 そういう場合は、先夫に連帯保証人になってもらう手があります 嫌がるでしょうから、まぁ親とか頼ってみましょう。 彼氏がいたら彼氏に連帯保証人になってもらえば簡単だと思います。 ＞案2 家を売却し残ったローンを二人で折半し借金を抱 ＞える 要するに評価が２２９０万円（残債）以下ということですか。 ＞⇒子供も引き取ったし、貯金も少なかった。 養育費はどのくらい貰っていますか？ ＞案3 今はこのままにし、私に再婚相手が出来た地点で、 ＞私かその再婚相手へ名義変更する。 それ、いいんですけどもし、先夫さん名義のままで、先夫さんが売却かけて しまうか、ローン不払いで競売か任意売却になったらどうするんですか？ ＞(3)結局、案１、２はお金がかかるので断念し、案3の状態で離婚しました。 そりゃヤバイ。 ＞(4)今お付き合いし再婚を考えている人がおり、家の事を真剣に考えなければならなくなっています。 とりあえず、ローンは先夫さんが払ってきたのですか？ 名義を変えてローンも借り替えて、彼に連帯保証人になってもらってください。 ＞質問(1)名義変更は私にすると本当に100万程かかるのでしょうか？ これは上記で説明したとおりローンの借り換えです。 ＞もし再婚相手に名義変更するともっとかかるのでしょうか？ それは、贈与になります。ご主人がただで彼に不動産をあげたということになって ５００万円以上の贈与税が課税されそうです。 まず、名義変更だけしなさい。それは離婚に伴う財産分与の履行という位置づけに しないとあなたにも贈与税がかかります。もういちど公正証書で記載することです。 ＞質問(2)先夫から自宅を購入する（残りのローン金額で）という形は出来るのでしょうか？ あのですね。 奥様は、財産分与で家をもらっているのですか、それとももらっていないのですか。 本来もらえるものを、彼に買わせたら、盗人に追い銭ということになりませんか？ ＞その場合は不動産屋を介さないで出来るのでしょうか？ ＞（売買が決まっていて不動産屋さんに頼んで仲介料だなんて馬鹿みたいですし・・・・） 大きな文房具やさんで「不動産売買標準契約書」を売っていますから、それに必要事項を 記載して、売主の記名実印、買主の記名押印があって収入印紙が貼ってあればＯＫ ＞どういった手続きで、どれ程お金がかかるのでしょうか？ 問題は登記ですからお近くの司法書士事務所（銀行が出入りの司法書士を紹介して くれます）まずは銀行と相談です。 ＞質問(3)売買した場合、先夫も何か出費的な物はあるのでしょうか？ ＞どれくらいのものでしょうか？ 全くないです。というか時価が１８００万円で、残債が２２９０万円ならば ご主人のローンの一括弁済が済まないかぎり売却はできません。 つまり、この場合ご主人が４９０万円ほど自腹を切って、返済しないと、売却不能です ＞質問(4)売買した場合は、減税対象になるのでしょうか？ まず先夫さんにとっては、購入価格と売却価格の差が生じたら、その分を確定申告で 申告すれば、所得に通算されて、税金が減ります。 買った彼についてのローン減税もあります。普通の売買ですから。 ＞せっかく頭金も支払ったし、先夫はどうしようが自分の出費さえなければ ＞いいみたいです。 これは正直やっかいです。売却してチャラになるのか、マイナスになるのかですが ２０００年購入というのは中古の一戸建てなら土地評価がほとんどですから 地方都市だときついですね。物件を３０００万で取得していても、現在２３％くらいの 評価減が予想されますね。 とりあえず売却価格の査定を不動産会社に求めることです。別に実際に売らなくても サービスで情報提供してくれます。 ＞お知恵をお貸しください。 ＞こういった相談はどこへ行けばいいでしょうか？ ここでいいです（＾＾） (1)まず、物件価格の査定を近くの大手の不動産仲介の会社に依頼します (2)そこで、残債２２９０万円よりも評価が上なら 名義変更ということで、公証人役場にいって公正証書で離婚に伴う 財産分与の覚書を作ってもらって先夫さんの印をもらいます (3)近くの司法書士事務所で、公正証書に基づき、家屋と土地の所有権移転 登記を行います。費用は１０万円くらいですかね (4)そのあとで、銀行でローンの借り換えの交渉にいきます。 彼（婚約者）を連帯保証人にして残債２２６０万円のローンを借ります 保証料、抵当権設定費用などは彼が払います。 (5)住宅ローン控除などあきらめるしかないです (6)しばらくたって人に貸すか、売却すればいいです。ただし質問者さまが所得が ないと、売却損を所得で損益通算しても効果は薄いですが。
補足
回答有難う御座います。 帰宅して詳しくレスしたいので、夜１０時頃に書き込みます。ぜひ見ていただいて再度返信いただきたいです！！
- hokenyaboo
- ベストアンサー率32% (277/859)
土地建物の価格が解らないので細かい金額はでませんが、 （１）貴方にしろ再婚相手にしろ税金は贈与より売買のほ うがはるかに安いです。 名義変更の諸費用はどちらも変わりませんが。 （２）貴方もしくは再婚相手がローンを組み、ローン残金 金額で購入し現在のローンを完済してもらう。（そ うしないと新しいローンが組めない） 売買契約は売る買うの双方の合意なので口約束でも かまいませんが、ローン借り入れ上銀行提出ように 「売買契約書が必要になります。大手文具店などで 市販の契約書か（下記などでダウンロードできま す）で作成すればよいでしょう。 土地と建物の謄本は管轄登記所でだれでもとれま す。 （３）特には無いと思います。（住民票や印鑑証明）など 細かい部分はかかりますが。 （４）築年数にもよりますが、たぶん大丈夫でしょう。 名義変更や諸費用などの詳しいことは「司法書士事務所（やさしそうな先生のいるところをさがし）」で相談されれば良いとおもいます。 弁護士と違って相談は無料ですし、所有権移転登記などは司法書士の仕事ですから。今回の場合司法書士と銀行との付き合いになるでしょう。 司法書士事務所はタウンページで調べるか登記所付近に有るはずです。
補足
ご回答ありがとうございます。 いくつか専門家の方という事でご確認していいですか？ 土地建物の価格が解らないので細かい金額はでませんが、 （１）貴方にしろ再婚相手にしろ税金は贈与より売買のほ うがはるかに安いです。 ⇒贈与とは名義変更の事でしょうか？ 売買になると、今まで先夫が支払っていた固定資産税を支払うんですよね？売買した場合は、私達に減税は適用になるのでしょうか？ 名義変更の諸費用はどちらも変わりませんが。 ⇒多分ローン残高3千万弱です。 （２）貴方もしくは再婚相手がローンを組み、ローン残金 金額で購入し現在のローンを完済してもらう。（そ うしないと新しいローンが組めない） ⇒私達が銀行へローンを組み3千万を住宅ローンでなくでしょうか？⇒先夫に私ローン終了させる⇒売買を行う⇒名義変更し、ローンを住宅ローンとして組むでしょうか？ 少し解り難いので、詳しく教えていただけませんでしょうか？ 土地と建物の謄本は管轄登記所でだれでもとれま す。 ⇒どこで取れるのでしょうか？
お礼
ありがとうございます。 すごくすごく近い（ほとんど同じ立場）の方がおられて教えていただき嬉しいです！！ >(2)2年後離婚。財産分与特になし。 >家には私が住み、家の名義やローンはそのまま。私に再婚>相手ができたらその時に考えようみたいな感じで。。。 同じです。当初1歳未満の息子の親権はもらい、子育てと仕事で色々処理しなきゃいけない事を「再婚時」という形にしました。 私も先夫の収入より、養育費とローン支払い両方が困難な為、養育費で自宅のローンを支払う事にしました。 >(3)私に運良く再婚相手が見つかり、また、私の父が、私 >が夫の連帯保証人になっている事を嫌がり、家＆ローンを>早く処理するよう言うので、 そうなんです。私も連帯保証人になっているので・・・私に再婚相手が出来ている事も良くは先夫が思っていないので、今も不安です。 >(4)結果、夫から夫の所有分1/2を、夫のローン残高を売買>価格として購入する事に決定。 >夫はこの売買代金でローンを完済し、土地建物に設定され>ている夫の抵当権も抹消・所有権も私に移行できる。 では、私がもしこの様にする場合は先夫のローン残高を売買価格として購入する事にですね！！ で先夫に抵当権も抹消・所有権を私にですね！！ >(5)ローン契約している銀行に相談に行く。 そうですね、その様に再婚が決まった際はお願いしようと思います。 >(7)今後の流れは、通常の住宅ローンを組んで住宅を買う >際と同じで、プラス、売買代金を夫に渡した日に、夫の >ローン全額繰上返済・司法書士が所有権の移転(夫→私)・>夫の抵当権抹消・私の新たなローンの抵当権設定などが行>われます。 解りやすいです。ありがとうございます。 審査通るといいですね。 >ちなみに、私ではなく現彼氏がローンを組むのは、銀行に>却下されました。 >「そうしたいなら結婚してから、ローン組んで」との事。 >住宅ローンはその住宅に住む事が大前提ですし、私の場 >合、共有名義となる為、そう言われたんだと思いますが。 私の場合、子供も居るのでこれから先の事も考えると彼の名義か彼と共有名義で先夫から買いたいと思っています。 結婚してからか、もしかしたら共有名義でないので、彼が買うという形でもいいんでしょうかね？ >参考になれば幸いです。 参考になりました。