敷金

質問

賃借人が入居時に、家主に支払った「敷金」について・・・。
例えば、家主も管理業者もいなくなった（持ち逃げした？）場合、残された不動産等の資産から、弁済を受けることは可能でしょうか？
その不動産に登記された抵当権があると、その抵当権者に順位は劣後することになるのでしょうか？
先取特権などに、弁済を受けることのできる優先順位の定めはあるのでしょうか？
教えてください。

回答No.1

tk-kubota · ベストアンサー

＞その不動産に登記された抵当権があると、その抵当権者に順位は劣後することになるのでしょうか？

そのとおり抵当権が優先さます。

＞先取特権などに、弁済を受けることのできる優先順位の定めはあるのでしょうか？

ないです。
敷金は一般債権です。

それはそうと、このような案件が実際にあるならば、引き続き占有しておればいいです。
敷金と家賃は相殺だと云って。

お礼

ありがとうございました。
中途半端な民法の知識しかなく、うろ覚えに先取特権のことなどが頭をよぎり、混乱しておりました。
スッキリです。
また教えてください。

回答No.2

chesha-T

敷金と家賃の相殺に関するアドバイスがありますが、
相殺をするには、相手方の債務の履行期が到来していることが必要です。

敷金返還請求権の発生時期は、賃貸借が終了し明渡しが完了したときであり（その上、明渡しと敷金返還は同時履行の関係に立たない）、
原状では、賃貸借契約がまだ存続しているようですので、
借主側から、家賃と敷金の相殺を主張することはできません。
逆に原状で相殺を主張して家賃の支払いを止めてしまったりしてしまうと、
今度は質問者の債務不履行（支払うべき家賃の支払いを怠った）ということになり、
それを理由に賃貸借契約が解除され、
立退き＋損害賠償請求を受ける可能性が出てきます。
（その損害賠償金が敷金と相殺される可能性はあります）

それを防ぐためには、
とりあえずは家賃を弁済供託することにした方がよいでしょう。
＜→参考URL参照＞

「家主も管理業者もいなくなった」と書かれていますが、
まずは家主（賃料受取人）が行方不明であることを客観的に明らかにするために、
内容証明郵便（当然、配達証明付きで）で賃料の支払先を確認し、
回答があれば（不在者の財産管理人がいるかもしれません）それに従い、
受取りがなく差戻され、それを数回繰り返せば受取人が行方不明だと判断できるでしょうから、
あとは家賃を供託（こうしておけば質問者は家賃を支払っていたことになる）をしておけば良いと思います。

そうしておいて、家主またはその債権者が家賃の支払請求などをしてきたときに、
敷金返還に関する交渉をすべきでしょう。

ただ、本事案は
まかり間違うと質問者の賃貸借契約が解除されてしまうというリスクがあるものですので、
法律相談などを利用して確認のうえ、行動していただきたいと思います。

参考URL：

http://info.moj.go.jp/manual/3122/page001.htm