借金の返済について

質問

こんばんは。困っているので教えてください。
現在我が家は借金を抱えています。その借金は父名義で現在後2000万ほど残っています。
何の借金かというと、国道沿いのドライブインのような食堂を開く為の事業資金などです。そのときに田を埋め立てて駐車場を作ったので、300坪ほどの宅地があります。
ですから借金はあっても土地はあります。その借金の担保としてその宅地と他の土地が担保になっています。
今父は脳梗塞になり半身不随で施設に入っており、回復の見込みはありません。また、母も身体が悪く、手術のため店を3ヶ月ほど閉めていたら固定客がいなくなり、営業状態が芳しくありません。
そういったことで月々の支払いが苦しくなり、借金が完済できるなら、担保の300坪の宅地などを手放しても良いと思い、買い手を捜しているのですがなかなか見つからないようです。
保証人には母と隣の家の人がなっており、破産宣告をすると隣の人に迷惑がかかるようなので出来ません。競売にかけても、資産価値でいえば借金を返してもあまるほどの土地なのに、借金が残ってしまうのは困ります。
何か良い方法は無いでしょうか？法律に明るくないのでこれだけの情報で皆さんが回答出来るかどうかわかりませんが、必要なことがあれば答えさせてもらいます。よろしくお願いいたします。

回答No.4

ryuudan · ベストアンサー

再度　NO.1　の回答者です。

　失礼ですが、質問者さんが　NO.3　の「補足」でご記載になっていることがらに少し疑問を感じましたので・・・。

＞「駐車場は3450万円、隣町の土地は1220万円です」
→担保物件の評価額は正しく計算されましたか？
評価額が過大のように思えるのですが。

　担保の評価額は借入金の倍額以上ですよね。
　もし、担保が本当にこれほどの評価額であれば、

＞農協は「うちの駐車場と家と隣の家の土地もすべて手に入れる」というような脅し文句を言ってきたこともあるようです・・・
との発言は理解できません。
　少なくとも、質問者さんが自己破産を検討したり、連帯保証人に迷惑がかかるような事態にはならないと考えます。買い手が見つかればいずれは解決するでしょうから。
　農協側が強引に競売に持っていきたがっているような印象を受けますが、それも不思議に思えます。競売ならば、わざわざ安く売却することになりますので。
　また、農協が返済条件緩和を渋っているのも理解できません。
　これだけの資産価値があり、なおかつ連帯保証人まで付いているならば、農協にとってこの借入は不良債権ではありませんので、質問者さんへはそれなりの譲歩をしてもよさそうなのですが・・・。

　借入は2,000万円のみですか？他にはありませんか？
　また、念のために担保を再評価されてはいかがでしょうか？不動産屋もいいですが、確実なのは不動産鑑定士です。土地についてはその形状や減価額を考慮したうえで正式に評価額を決定します。

＞「農協が土地を買ってくれたら、または最悪駐車場と引き換えに借金を消してくれたらいいのですが」
→農協は金融機関であって不動産業者ではありません。このような期待はなさらないことです。

　どうかご参考までに。

補足

こんにちは。
評価額は路線価のことですよね？
それなら少なくとも駐車場の路線価は合っています。
農協は売れない土地よりも現金で毎月返ってくる事を望んでいるみたいなので条件は緩和してくれません。買い手が見つかるまで農協が待たないと言って来るから困っています。うちが返せなくなったら隣の人のところに返済を迫るといってきます。
現金で毎月返すのが難しくなっているだけで、基本的な資産としての価値はあるはずです。
借入は2000万のみです。当初は4000万ほど借りていて、今半分ほど返したところです。

回答No.3

ryuudan

NO.1　の回答者です。
　基本的には先の回答と同じ方針ですが・・。

　まず、ドライブインの土地と建物をできるだけ早く、そしてなるべく高く買ってくれる方を見つける、というのが大前提です。

＞農協は「うちの駐車場と家と隣の家の土地もすべて手に入れる」というような脅し文句を言ってきたこともあるようです。
→農協にしても、いざ競売となった場合、手間と時間がかかり、いつ競落するかもわかりません。あなたに任意売却を促すための脅しです。気にしないことです。

＞買い手を捜そうとすると、不動産屋に飛び込みで言えばいいんでしょうか？
→近所に手広く営業している不動産屋はありませんか？その業者がいかに多くの情報を持っているかが重要です。そんな業者があれば、選任媒介契約を結んで一切を任せてもよろしいでしょう。全国ネットで買い手を探してくれますし、定期的にあなたに進捗状況の報告をしてくれます。ただ、他の不動産屋にはもうお願いできません。二股はかけられませんからご注意を。

＞返済条件を変えてくれといったら、今の金利より金利を上げると言ってきたのでとりあえず今のまま変更はしていません。
→ずいぶんと露骨な農協ですね。ここは粘り強く交渉するしかありません。最終期日を延長しても、金利を上げられたら何のメリットもありませんから。何度でも支店長とあたってください。

＞競売にかけられるとすれば最低価格などはあるのでしょうか？
→時価の５～７割くらいでしょうか。ケースバイケースですね。とりあえずは、NO.2　の方のおっしゃるとおり、だいたいの時価を調査しておきましょう。
　路線価もひとつの方法ですが、不動産屋に聞いても教えてくれるはずです。

　金融機関はまず任売による回収を図るのが通常ですが、この農協はいきなり競売を狙うというのが、よくわかりません。穏やかではありませんね。
　NO.2　の方がおっしゃるように、担保物件がそれほどの評価額でないならば別ですが。
　隣の連帯保証人の方はどんな方でしょうか？資力がある方ならばよいのですが、そうでないならば最悪、自宅も失う可能性があります。

　どうかがんばって農協と交渉してください。

補足

こんばんは。早速の回答ありがとうございます。
確かに買い手を捜すのが先決ですよね。
この駐車場があるところは自宅の隣ですが、田舎なのでなかなか買い手が見つからないようです。
ですから、もうひとつ担保になっている土地を売り（こっちは隣町の割と街中）、それを借金の一部に当て、月々の支払いを楽にしてその間に駐車場の買い手を捜すという話を農協としているところです。
路線価ですが、駐車場は3450万円、隣町の土地は1220万円です。ですから適当な価格で売れたらいいのですが、なかなか右から左には売れません。近所には手広くやっている不動産屋はありませんが、町に親の知り合いの不動産屋があるので、そこに話をしているところです。
農協が土地を買ってくれたら、または最悪駐車場と引き換えに借金を消してくれたらいいのですが・・・。
隣の人はもう定年退職してのんびり細々と暮らしている人です。ですから本当に迷惑はかけられない状態です。

回答No.2

matthewee

ご質問文で「田を埋め立てて駐車場を作った３００坪ほどの宅地」とありましたが、この土地は市街化区域にありますか。それとも市街化調整区域ですか（市街化調整区域なら資産価値は相当低いです）。

　銀行が「父名義で現在後２０００万ほど残っている」事業資金を貸すのに、担保として上記の「３００坪の宅地」だけではなく、他の土地や、母や隣の人を（おそらく）連帯保証人にしていることを見れば、この「３００坪の宅地」だけでは、担保価値が足りなかったという可能性が推察されます。
　まず、この「３００坪の宅地」の適正な時価を知ることから始められたらどうでしょうか。

　念のためですが、この「３００坪の宅地」のおおよその時価を調べて下さい。簡単な調べ方のひとつに、国税庁が発表している相続税の路線価があります。

　下記、参考URLに国税庁ＨＰから「平成16年度の全国路線価図」を貼っておきますので、この土地の路線価を見つけて下さい。路線価が「40」とあれば、１m2当たり40,000円という意味です。
　もし、路線価がなければ、地価水準が低いか、市街化調整区域の可能性があります。

参考URL：

http://www.rosenka.nta.go.jp/main/MAIN_H16/index.htm

お礼

ありがとうございます。
時価を調べてみます！！

補足

路線価調べました。駐車場は3450万円、隣町の土地は1220万円です。

回答No.1

ryuudan

＞「母も身体が悪く、手術のため店を3ヶ月ほど閉めていたら固定客がいなくなり、営業状態が芳しくありません」
→金融機関の担保に入っているのは、「土地と店舗」ですよね？駐車場の土地だけではありませんよね？
また、貸し手は銀行などの金融機関ですか？失礼ですが、サラ金やノンバンクの不動産融資ではないですよね？

　最も良い方法は、その土地と建物を任意売却、つまり誰か、買い手を探して適正価格で売ることでしょう。しかし、買い手がすぐには見つからないのであれば、金融機関に返済を繰り延べしてもらう、というのもひとつの手です。
　つまり、買い手が見つかるまで金融機関に返済条件を変更してもらうなどして、時間を稼ぐ訳です。担保価値が十分であれば、金融機関としても競売にして未回収が残るのは避けたいはずです。国道沿いならば、好立地ですので、やがて買い手が現れる可能性もあります。

　具体的には、金融機関に対して最終返済期日を先送りするなど、毎月の返済額を減額してくれるよう要請する。そして、あなたは不動産業者をあたって、買い手を探す。銀行にも買い手を探してくれるように協力をお願いする。さらに並行して、ドライブインを営業できるような飲食業者を探して土地と建物を賃貸する。そうなれば、賃貸収入をローンの返済に充てられます。

　いずれにせよ、物件の買い手をできるだけ早く探す、ということがポイントです。あとは金融機関の協力が得られるかどうかでしょう。

　おそらく、自己破産の必要はないと思いますよ。

　がんばってください！！

補足

ありがとうございます。
貸し手は農協です。なかなか買い手が見つからず、農協は「うちの駐車場と家と隣の家の土地もすべて手に入れる」というような脅し文句を言ってきたこともあるようです。
店も土地（駐車場）も入っていますが、土地は実は地番が分かれていて、担保に入ってないところもあります。
買い手を捜そうとすると、不動産屋に飛び込みで言えばいいんでしょうか？
地元農協は、今は不動産部門が無いらしくてそこでは土地を利用できないので現金が欲しいみたいです。
返済条件を変えてくれといったら、今の金利より金利を上げると言ってきたのでとりあえず今のまま変更はしていません。
ですから、あまり協力的ではないです・・・。
また、競売にかけられるとすれば最低価格などはあるのでしょうか？
質問ばかりですみません・・・。